平屋の新築プラン

飯塚市上三緒で平屋の新築プランを考えています。

当初は中古住宅の購入を検討されていた希望者が、コンパクトな

平屋建てを希望され、中古では見つからなかったので、新築で検討する事に

なりました。

ただし、価格がポイントです。

いかに総額を低く抑えるか、が重要になりました。

無駄な経費を省き、総額を抑えます。

ここ数年は中古住宅、特に年数が経過した物件の再生に力を入れてきました。

そのため新築は最後の手段と考えていました。

空き家問題の解決には、新築ではなく、再生を重視すべきと考えているからです。

ですが、さすがに希望の条件に近い物件が見つからない場合、新築です。

一般的な建築会社やハウスメーカーであれば、建物だけで2,000万円くらいが普通です。

それでは希望者の依頼に応えられません。

土地・建物・諸費用の総額で2,000万円を大幅に切ることが依頼内容です。

消費税や資材の高騰が厄介です。

どうやって低く抑え、品質を上げ、不動産価値を高めるか、を考えています。

ただの新築供給会社とは、最後の点で大きく変わります。

造ればいいのではありません。不動産価値を高めるか、が重要です。

いつの日か売却等をする場合に、価値を維持できるようにすること、を重視しています。

こだわりの世界に一つの家＝きわめて特殊な買主しか買わない＝不動産価値は激しく低くなる、ことを知ってもらうようにしています。

汎用性、多くの需要のある家＝価値が下がりにくい＝不動産価値が高い家につながります。

今を基準に考えるのではなく、数十年後の状態を考えて対策を練ります。

大家族の時代は終わりました。

人口は大幅に減少することでしょう。

世帯人数は少数が中心です。

すると、大家族向きや3階建てなどは敬遠されることは明白です。

コンパクトな平屋を望む家庭が増えることが予測されます。

その中でも間取をアレンジできる可変型のほうが将来の需要に合うと考えています。

メンテナンスがしやすく、維持費が低い、自動車に例えると軽自動車やコンパクトカーのような

住宅です。

間取やその他を含めたプランを考えるのには、やはり早朝が適しています。

午前3時半から4時頃から考え始めると、いろいろとﾌﾟﾗﾝが浮かびました。

その中で依頼者に最も求められている内容は何か、を考えて作成しています。

まずは価格との戦いです。

現在の建材価格や消費増税対策をしっかりと検討していきたいと思います。

嘉麻市山野の3ＤＫ貸家など

嘉麻市山野に3ＤＫの貸家の入居者募集を開始しました。

よく似た物件が近くにあり、その物件は入居者が決まりました。

全改装した3ＤＫです。

敷地が広く、駐車場がかなり広いです。

道路は狭いです。

しかし、駐車場は広いので、安心して駐車できます。

ｳｫｼｭﾚｯﾄ付きにしました。

火災報知器（煙感知器）は、居室すべてに設置しています。

少人数の家庭にお勧めです。

飯塚市綱分の4ＬＤＫの売り家は、4/16にハウスクリーニングすることになりました。

清掃後に写真を再撮影します。

飯塚市上三緒の連棟戸建もお勧めです。

隣室との音の問題が相当に少ないからです。

単身者や少人数世帯にお勧めです。

詳細は、「ますとみ不動産」で検索。

清掃と備品の手入れ

表面を大雑把に拭くのは清掃ではありません。

汚れを取ることは良いことです。

ですが、最近は清掃の意味をやや拡大して使っています。

片づけを重視しているからです。

元の場所に戻すことを片づけと言うことが普通でしょう。

これも拡大して使っています。

整理、整頓に加え、改良を重視してます。

より使いやすく、分かりやすく、美しくするようにしています。

贅沢や華美ではありません。

清潔であることを最も重視しています。

今まで使っていなかった備品、封じ込められていた物などを

本来の能力が発揮できるように改善しています。

重ねて置いている物は全て修正することにしました。

重ねている時点で問題だからです。

縦に置いている場合は、使用可能です。

順番通りになっているか、重要な順番ごとにしているか、など

徹底することにしました。

すると大量の備品がでてきました。

備品が可哀想に思えてきました。

能力を発揮できずに埋もれていたからです。

毎朝、改善することにしました。

良くはなっても、悪くはなりません。

改善した部分の空気、単に気と言った方がいいと思いますが、

明らかに良い気になったと感じています。

陰と陽、陽の気で満たされるように改善していきます。

敷地の清掃も徹底するように心がけています。

数か月間ほど敷地の清掃をきちんと行うようにしてきました。

効果が出てきたように思います。

色々な効果があります。

美しくなる、ゴミが捨てられなくなく（タバコなど）、良い気を持った人が寄りやすくなる、

当然ながら細かな点に気づきやすくなる、注意力が上がる、運動になる、などです。

仕事の依頼件数にも変化が出てきていると感じています。

良い依頼が増えてきました。

良い気が影響していると思われます。

目には見えませんが、良い気を多くすることで、良い結果につながっていくと確信しています。

毎日、何らかの改良をしていきたいと思います。

嘉麻市鴨生の売家（元炭住）のつづき

今日は嘉麻市鴨生の1棟2戸の売家の契約でした。

売主さんは先週まで入院されていましたが、今は元気に

復職されています。

物件は1棟２戸の元炭住です。

登記簿上は約30坪の物件です。

しかし、実際には約52坪ありました。

そのため、建物の増築登記手続きが必要です。

いつごろ増築したかなどの情報を土地家屋調査士が売主に

聞いて確認していました。

古い物置が境界から少しはみ出しているようでした。

そこで、この物置は撤去することになりました。

登記面積に関係するので、撤去してから登記します。

固定資産税の評価額や税額も変わります。

いろいろと修正があるので、引渡は5月になりそうです。

買主は喜んでいました。

令和元年に引渡になるからです。

あらたな気持ちで進むのに良かったと思います。

できれば10連休中は役所も動きがとれないと思いますので、休み明け直後で

登記申請できるくらいに調整してみようと思います。

ある皮膚科の受診

私が受診するのではありませんが、家族の受診のために皮膚科にいきました。

正しくは先週、行きました。受診不能でした。

受付時間は午前９時からです。

だから午前9時に行きました。

受付の女性から、本日はいっぱいです。受診できても19時です。

と言われました。頭にきました。なぜ？。

９時からとなっているので、９時に行き、いっぱいで追い返されとのと同じです。

ちなみに近くの皮膚科ではありません。

車で1時間かかります。

当然、自宅は午前8時前にスタートしました。

内容を確認してみると、午前8：45から窓口が開く。

その窓口が開く前の8：15頃から「予約ノート」に記入できる。

信じがたいのですが、今のこの時代、新元号になるにもかかわらず、

電話予約不可、メール予約不可（そもそも無い）です。

受診したけりゃ早く来い、予約順で時間は一人あたり10分は使いますので、

15番目くらいでも昼頃になります。

8：15に行って、昼まで待つ、よほどヒマか根性があるか、中国の病院くらいだと

思いました。

仕方がないので作戦を立てます。

受診者は「後で行かせる」ことにしました。

まず、予約だけしておく。

8：45に電話で確認できるようになるので、ここで受診時間を聞く。

この受診時間に合わせて移動する、というリレー方式にしました。

なぜ、そうまでして受診するのか、丁寧だからです。

色々な診療科目がありますが、個人的に皮膚科が最も気楽です。

外科、とくに脳外科となると、相当に慎重になります。

皮膚科は何となく気楽です。

表面的なことであれば、特に皮膚科医は誰でもいいや、と思っていました。

ですが、違いました。

下手、上手の差はあります。

だから患者の差があるのだと思いました。

誰でもできそうで、できない。

ここに気づきました。

予約方法は原始的に感じますが、腕がいいなら相手に合わせるしかありません。

できることなら変えてほしいですが。

この皮膚科医から自分の不動産業に当てはめてみました。

不動産業も知らない人からみれば、誰でもできるように思うでしょう。

しかし、実際に携わると分かります。

相当な差がでます。

企業の規模は建設物が関係すると出てきます。

しかし、通常の売買等であれば、企業の資金力の差ではなく、個人の力量の差に

なります。

この個人の差が激しいのが不動産業と思います。

ゴールが無い、これはどの職業も共通しているかもしれません。

どれだけやればいいのか、なかなか見えてきません。

色々な書籍に、下から上は見えないが、上から下は見える。頂上は見えませんが、上るほどに下が見えるようになってきます。上っている途中では上は「雲」でみえません。上ることを止めたらおしまいです。

皮膚科の件から学ぶことができたように思います。

とある商店街の振興組合からの相談など

まだ特定の地域名は公開できませんが、商店街の振興組合から相談を受けました。

今日は理事長と理事さんの2名とお話をしました。

振興組合の保有する物件を処分して、組合の運営費用に充当しようか、という内容でした。

通常、一般的な不動産会社であれば、「はい、わかりました。いくらで売り出しますか？」

という流れになると思われます。

私は異なります。

売主の視点で考えるからです。

先ほどのは、業者の視点にすぎません。

売るべきではない、という判断をしたからです。

正しくは、単独での売却はするべきではない、です。

共同で売却、でもありません。

集団での売却、です。

単品ではなく、まとめて売却する、という案です。

それも売るべき場所と、保有すべき場所に分けて提案しました。

振興組合の資産なので、私的財産ではありません。

半、公の資産です。

誰のための売却なのか、を検討する必要があるのではないか、と

理事長たちに話しました。

その結果、地域の再生につながるような内容になってきました。

行政は都市計画等で計画案をだしていますが、住民たちはＯＫしていません。

理由は、住民たちの利害関係等が上手く反映されていないから、です。

そこで、関係する皆が喜ぶにはどうするか、から話しをしました。

いきなり広域にしようとすると、ムリです。

そこで、理事長の主要な店舗のある場所から取り掛かる案も提示しました。

つい最近、相当な資金を投じて改装した店舗を解体し、複合施設を建設する案です。

まだ話しだけですが、隣接地主の協力が得られる可能性があるので、関係者が喜ぶ

内容にできると思います。

その案の敷地内に、しかもど真ん中にその店舗があります。

軽く「どいてください」「はい、わかりました。」とはいきません。

とても理知的な理事長さんです。

困られていました。

ですが、20年後くらいの商店街の状況を良くしたい、という視点で考えられれば、

必要な内容と言うことは分かられていました。

当然ですが、ただの案なので、何の強制もしませんし、するはずがありません。

できるところから始める、その矛先が丁度よい内容を具備していた理事長さんの店舗付近に

なっただけです。

いろいろな権利関係の調整がでてきます。

コンサルの本業です。

これから、関係者と色々と話し合いをしながら、最有効利用案を考え出していきたいと思います。

嘉麻市漆生の売地

嘉麻市漆生に150万円の売地の販売を開始しました。

この物件の斜め前の土地は数年前から販売しています。

この土地は高台にあり、見晴らしが良い場所になっています。

敷地も十分な広さがあります。

保有面積は130坪くらいになります。

昔はこのままで問題ありませんでした。

しかし、今は法令が増えています。

この130坪そのものを使用することはできません。

法面があるからです。

法面部分は、この土地の排水用になっています。

排水だけなら問題ありませんが、福岡県のがけ条例が

関係してきます。

面積全てを使用する場合、擁壁が必須になります。

すると擁壁の工事面積が相当にあり、おそらく数百万円は

必要になってきます。

擁壁をしなくて良い方法は、高さの2倍の距離を離すことです。

幸いこの土地は奥行も十分にあるので、この方法が使えます。

簡単に計算すると、半分弱の土地が使えます。

約60坪です。

この部分であれば一般的な住宅であれば、建築に問題はないと

思われます。

また、この土地に行くまでの道路が良くなっていました。

いままでは幅員3ｍ程度の道が中心でした。

広い道もあるのですが、高架があり、車両の高さが1.8ｍ以下と

制限がありました。

これが改良され、う回路が整備されていました。

そのおかがで高さの制限がなくなり、一般的な車両であれば

問題なく通行可能になりました。

工事車両のクレーン車などもラクに通行できるようになりました。

測量は売主の費用と責任で行います。

道路の改良のおかげで魅力的な土地になったと思います。

詳細はＨＰを参照してください。

（ますとみ不動産で検索）

顧客や関係者との連絡方法について、続き。

先日から連絡方法を改良中です。

電話での連絡は、緊急性が高い時に限定するようにしました。

そのおかげで、読めばわかる内容がいかに多かったか痛感しています。

売買物件や賃貸物件の買主、借主希望者に、電話であれば昼休み等を

狙ってしないといけないことが多かったです。

今も問い合わせの返答に、電話であれば時間帯を調整しないといけません。

ですが、ｓｍｓのようにメッセージでしかも短い場合、用件だけを的確に伝える

ことができます。

賃貸物件でよく発生する修理依頼も同じです。

いちいち電話で言うのではなく、物件名、借主または貸主名、不具合の内容、

緊急かどうか、各々の連絡先などは、読めば分かります。

むしろ読むほうが分かりやすいです。

電話で聞きながらメモするのは疲れます。

また、作業中や現場によっては声が聞き取りにくいこともあります。

双方にとって有益と感じています。

より効果的に使えるように工夫しようと思います。

顧客との連絡方法について

今までは電話とＰＣからのメールが中心の連絡でした。

中にはＦＡＸの人もいました。

特に日中の連絡は電話がメインでした。

そのため、つながらないことや、話ができないなどの不都合が多く

生じていました。

ＰＣからのメールの場合、連絡はＰＣを経由するので、毎回のように

メールのチェックが必要でした。

関係ないメールも多数送信されてきますので、いつ連絡があるか

把握するのが大変でした。

そこで携帯電話がほぼ100％普及していますので、ＳＭＳを利用することに

しました。

その代り、固定電話ではなく携帯電話での連絡になります。

相手に番号を知らせる必要がでてきます。

知らない番号や登録していない人には着信できない設定の場合もあります。

70字という字数制限がありますので、簡潔に伝えることも必要になります。

誰が、何を、を簡単に書くようにしました。

読めばわかる内容であれば、電話で会話する必要がありません。

また、時間を割く必要もありません。

しかもバッテリーの温存にもなります。

簡潔に伝えないといけないので、要点のみを伝える訓練にもなります。

余計な言葉がないので、相手にも核心が伝えやすいです。

また、一部のスマートフォンであればアップル製品のように特定のメールのような

連絡ができます。

これも相手に誰からか、先に伝える必要があります。

ようやく使えるようになってきました。

読めばわかる内容の連絡が、いかに多かったかが把握できてきました。

相手にメモの用意をしてもらう必要がありません。

こちらも同様です。

時間のロスが大きく減らせると感じています。

ラインで連絡が可能な人にはラインも利用します。

アイパッドでラインの通話ができることに今頃気づきました。

聞きなれない音は着信音でした。

このまま会話ができるのは便利でした。

状況によってはテレビ電話機能を利用しようと思います。

特に遠方にいる売主や貸主に良いように感じます。

電話をかけてもダメ、郵便でもだめ、ＳＭＳだと1分で返信有、という人も

います。いままでの苦労は何だったのか、と思いました。

通信環境が依然と比べて相当に良くなりました。

色々と工夫して対応していきます。

不動産売買仲介の日常の一部

仲介で販売すると、売主から依頼を受けている場合、媒介の種類で

対応が変わってきます。

特に専任・専属専任の場合は、売主に対して報告義務があります。

また、売主から買主の人柄等について要望が出されることもあります。

近隣と柔和な関係を望まれる等の理由があるからです。

そのため、誰でもいいというわけではありません。

売ればいい、という考えは業者に圧倒的に多いです。

後は知るか、という態度も良く目にします。

購入希望者で、見もせずに、いきなり価格交渉をする人がいます。

一般人だけでなく、業者もいます。

非常に不愉快です。

相手のことを全く考えない人、です。

物件の内容を確かめ、自分の根拠をもとに交渉するのであれば、

理解する人は多いと思います。

無視して価格交渉から平気で言ってくる人は、断ります。

このようなタイプの人には、相手のことをあまり考えない人がいるからです。

そのような人が入居すると、周囲に迷惑を与える可能性があります。

そのようなことがないように、売主は依頼されることがあります。

また、業者の場合、当たり前の仲介はありません。

売主側の業者に媒介可能か確認しないといけません。

これを完全に無視する業者がいます。

このような業者は協力関係を築くことが難しいです。

買主が悪いわけではありませんが、売主の売却理由や状況を

正しく把握してから活動すべきと思います。

テレビドラマでは面白おかしく表現されることがあります。

しかし、現実はそうではありません。

電話の応対にも現れることがあります。

これには気を付けています。

他社の態度から自社の内容に反映することもあります。

イヤな対応を受けたときは、そういう思いをさせないように

しようと改良しています。

特に親しい関係でもないのに、当たり前のような対応はしません。

礼儀が基本と思います。

協力業者に対しても、おそらくこのような態度をしているのだろう、と

推測してしまいます。

不愉快な思いをさせないように、対応すべきと思います。