From：ななころ
プライベートオフィスより
◆不動産投資相談への回答
今日は「楽待相談室」に寄せられている質問に回答していきます。
この相談はベストアンサー
頂きました。
＝＝＝ 質問 ＝＝＝
地方築古物件で融資が引けない場合の戦略について
■相談内容（できる限り具体的に）
関東1都3県に住んでいる人間ですが、北関東など地方で投資をする場合で、自由に使える現金を1000万として、地方高利回りアパートをどのように買い進めていくか、ご教示頂きたいです。
高利回りの場合、大抵の物件は積算評価が伸びず、仮に1棟目がノンバンク等で融資引けても、信用毀損・債務超過となりそれ以降が難しいと聞きます。
また、地方に住んでいる場合は、信金信組を攻めるという手法もありますが、そうでない場合、非常に融資が厳しいです。（私の場合、会社が規定で副業禁止のため、公庫もNG）
資産形成のためにいくつか選択肢があるかと思います。
1.利回りがそこそこだけど、積算が伸びそうな物件を買う
CFはあまり出なくても、何年かかけてコツコツ増やしていく
2.1000万前後の高利回り物件を、現金で指値して買う。現金がなくなるので、数年間は辛いが、年間100～200万＋物件の収益を頑張って貯金する。
貯まったら、その時の融資情勢を見極め、融資が引けない場合は、同じように高利回り物件を買い足す。
3.アパートではなく、経験を積むため戸建てからコツコツ始める
ただ、現金を戸建てに使ってしまうとリフォームなどの効率性でアパートに少し劣るため、もったいない気もする
サラリーマン業と子育てもあり、DIYは極力少なくしたいということもある
4.新NISAに毎月30万投資する
5.融資先を先に確保の上、利回りと積算が出る物件をじっと待つ
他、皆さまのご意見をお聞きしたいです。
また、地方で単身者向け（20㎡前後）で運用されている方がいらっしゃったら、その広さでも客付けできるのかもお聞きしたいです。よろしくお願いいたします。
■プロフィール（保有物件や投資エリア、職業など）
保有物件無し
サラリーマン 年収600万 30代男
（楽待相談室2024.8.2 質問より）
◆ななころの回答
楽待相談室には以下のように回答しました。
＝＝＝ 回答 ＝＝＝
初めまして。不動産投資家ななころと申します。不動産投資家歴&大家業１７年目になります。２０１２年に脱サラして普段は子育てや国際交流を楽しみつつ、ブログやメルマガ記事などを書いたり大家同士で情報交換できるコミュニティを運営しております。
さて、ご相談の件ですが、目指すゴールによってもやり方は変わりますが、普通のサラリーマンが10年以内に脱サラを目指すのであれば、私は「地方高利回り」一択だと考えています。
すごく単純にお話しすると、利回り15％の3000万円のアパートを2年に1棟づつ5棟買えば、10年後には満室時家賃収入は2250万円となり、厳しくシュミレーションしても月50万円以上のCFを得られます。それ以降は、新築に移行したりスタイルを変えても構いません。
「じゃー、融資はどうしたらいいの？」「ノンバンクで融資引いて大丈夫なの？」「信用毀損で次が難しいのでは？」という質問になってくると思うのですが・・・
▼回答の続きはコチラ → 「地方築古物件で融資が引けない場合の戦略について」
回答が「参考になったよ」と少しでも思って頂けたら、
「いいね！ボタン」を教えて頂けると励みになります！
＝＝＝ ここまで ＝＝＝
◆過去の回答
【質問コーナー１４７】初心者が5000万円の築古アパートに融資を受けるには？
【質問コーナー１４８】不動産投資の投資方針をチェックしてください
【質問コーナー１４９】CFのほとんど出ないRC物件を買う意図
※その他の質問への回答はこちらから見れます。
◆あなたからの質問をお受けします。
毎週木曜日のブログの記事は、読者からいただいた質問に対して、ななころ自身が直接回答していこうと思います。
「○○について、ななころさんはどう思いますか？」
「○○について、どう解決したらいいか悩んでいます。。。」
「○○な時、ななころさんだったらどうしていますか？」
など...
不動産投資に関するありとあらゆる質問に対して、１０年以上の不動産投資経験と、これまで１０００人以上の相談に乗ってきた経験から丁寧に回答していきます。
あたながライフデザイン実現するために、役立ててもらえると幸いです。
▼ななころへの質問はコチラ
◆編集後記
このご相談者の方は、不動産投資の勉強されているなと思う反面、頭でっかちになってしまっているなと少し感じました。
不動産投資でも何でもそうなんですが、障壁やリスクは必ずあるものなので、そこを「どうやって乗り越えていくか？」という思考ができれば良いのですが、この方の場合は「障壁やリスクを無くすにはどうしたらいいか？」という思考になっちゃってるんですよね。
結婚に例えると、生涯の伴侶となる人とどうやって障壁を乗り越えていくかじゃなくて、最初から障壁の無い伴侶を探している状態です。伝わりますかね。。。
メルマガでも役立つ情報を週1回配信しています！不動産投資経験者の方や実践している方は「メルマガ」も合わせてお読みください。※登録は無料です。
▼毎週金曜配信のメルマガ登録 → コチラ