From：ななころ
プライベートオフィスより
◆不動産投資相談への回答
今日は「楽待相談室」に寄せられている質問に回答していきます。
この相談への回答は 
を頂きました！
＝＝＝ 質問 ＝＝＝
築古アパートを購入すべきか悩んでいます。
初めて質問投稿します。宜しくお願いします。
■相談内容（できる限り具体的に）
以下質問に回答頂けるとありがたいです。
① この物件、購入するか？
②「この部分はダメだよね」のダメ出し
③「自分ならこうする」のアドバイス
＜物件プロフィール＞
・物件価格 2900万円（諸費用込み） ※車社会の地方都市
・家賃収入 330万円/年(利回り 約12%弱)
※3DK x 5戸、駐車場 x 7台
※現在満室 & 駐車場契約中
・場所
車社会の某地方の政令指定都市
駅から徒歩10分
・土地
整形地
固定資産税評価額を推計すると 2000万円
取引相場を推計すると 2600万くらい
・建物
木造 築35年
＜融資(仮審査)＞
・A銀行 1.2%、10年、1700万円まで
・B銀行 2.5％ 10年 1500万円まで
※築古物件に融資が積極的ではなく、自己資金を1000万程度投入しないといけない
■プロフィール（保有物件や投資エリア、職業など）
＜自身のプロフィール＞
・40代半ば会社員、妻子あり(子供2人)
・給与収入：1100万円/年(自分)
・金融資産
不動産に出せる自己資金1500万円まで
有価証券・現金など：5000万円
・自宅（賃貸）
・投資戦略
STEP1 築古アパートからスタート
条件 土地値比率が高い、ファミリー向け（入居年数が長いのでは？）
STEP2 中古アパートを買い進める（ＣＦ重視と土地値重視のバランス型）
STEP3 新築アパートにシフトチェンジ（途中に資産の組み換えを行う）
STEP4 資産性の高い不動産に組み換えたいですが、また検討しきれていません・・・
・実現したいこと
月100～200万程度のＣＦ
家族への資産形成
アドバイスお願いいたします！！
（楽待相談室2024.2.6 質問より）
◆ななころの回答
楽待相談室には以下のように回答しました。
＝＝＝ 回答 ＝＝＝
初めまして。不動産投資家ななころと申します。不動産投資家歴&大家業１５年目になります。２０１２年に脱サラして普段は子育てや国際交流を楽しみつつ、ブログやメルマガ記事などを書いたり大家同士で情報交換できるコミュニティを運営しております。
さて、ご相談の件ですが、下記に回答していきます。
① この物件、購入するか？
→ 買います。（誤解を招くかもしれませんが、私は基本すべての売り物件が「買う」前提です。）
②「この部分はダメだよね」のダメ出し
→ 築35年築古アパートが・・・
▼回答の続きはコチラ → 「築古アパートを購入すべきか悩んでいます。」
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＝＝＝ ここまで ＝＝＝
◆過去の回答
【質問コーナー１１９】新築戸建 vs 築古アパート vs 築古1K好立地区分、どれを選びますか？
【質問コーナー１２０】5年以内に月CF30万円確保する不動産投資法は？
【質問コーナー１２１】１棟目購入→２棟目に向けてやるべきこと
【質問コーナー１２２】どんな物件を買っていったら良いでしょうか？
【質問コーナー１２３】個人 or 法人どちらで融資を受けて買っていった方が良いか？
※その他の質問への回答はこちらから見れます。
◆あなたからの質問をお受けします。
毎週木曜日のブログの記事は、読者からいただいた質問に対して、ななころ自身が直接回答していこうと思います。
「○○について、ななころさんはどう思いますか？」
「○○について、どう解決したらいいか悩んでいます。。。」
「○○な時、ななころさんだったらどうしていますか？」
など...
不動産投資に関するありとあらゆる質問に対して、１０年以上の不動産投資経験と、これまで１０００人以上の相談に乗ってきた経験から丁寧に回答していきます。
あたながライフデザイン実現するために、役立ててもらえると幸いです。
▼ななころへの質問はコチラ
◆編集後記
利回りが高くて土地値比率も高いような完璧なアパートは、おいそれと出てきません。
利回りが高ければ土地値比率は低く、土地値比率が高ければ利回りは低くなる。
性格が良くて美人な女性、顔が良いお金持ち男性、運動神経抜群で勉強のできる子供、世の中にいることはいますが、希少ですし競争率も高くなります。
どこを目指して、どんな物件を買っていくか？
すべてはご自身の基準を明確にすることから始まると考えている次第です。
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