From：ななころ
プライベートオフィスより
◆不動産投資相談への回答
今日は「楽待相談室」に寄せられている質問に回答していきます。
＝＝＝ 質問 ＝＝＝
アパートローンか信金開拓か
資産管理法人を持つサラリーマン大家です。規模拡大に向けて次の一手を悩んでいます。
【ケース1】
アパートローンの枠がまだあるので、自己資金1割～フルローンで地銀で購入。
【ケース2】
将来、信金からプロパーを引けるようにする為、信金の保証付融資で購入。
ケース1を選択した場合、アパートローンは打ち止めになり、手元資金が減る、既存借入が増える事で、信金開拓が難しくなり所有物件の売却を絡めていかないと規模拡大が当面の間難しくなるのではないかと考えてます。
一方ケース2の場合は、ケース1よりも融資条件は悪くなりますが、後々の規模拡大に繋がるのではないかと考えてます。
資産管理法人は3期を終えた所ですが、信金開拓を見据え、節税よりも黒字化する事を意識した決算にしてます。3期とも全て黒字になります。手残りCFも一切手を付けず内部留保を貯めています。
お知恵を拝借できれば幸甚です。
【属性】
大手企業 会社員
東京都内在住
年収1000万円
年齢40代前半
自宅 持家（残債3000万）
資産 現金3500万
【所有物件】
アパート2棟（1棟は法人）
購入価格 14500万
残債 約12000万
家賃年収 約1200万
年間CF 約600万（税引き前）
2棟とも3年保有
（楽待相談室2024.2.1 質問より）
◆ななころの回答
楽待相談室には以下のように回答しました。
＝＝＝ 回答 ＝＝＝
初めまして。不動産投資家ななころと申します。不動産投資家歴&大家業１５年目になります。２０１２年に脱サラして普段は子育てや国際交流を楽しみつつ、ブログやメルマガ記事などを書いたり大家同士で情報交換できるコミュニティを運営しております。
さて、ご相談の件ですが、おっしゃる通り、次の物件を法人で「【ケース2】信金の保証付融資で購入」がベターであるのは間違いないかなと思います。
どこまで規模拡大を目指されているのか分かりませんが、数十億～数百億と規模拡大を目指すなら法人で買い進めていく方が、いろいろな面でメリットがありますからね。決算書次第では、いきなりプロパー融資を目指しても良いと思います。
一方で、個人属性でアパートローンを枠いっぱいまで借りて物件を購入するのも、「ナシ」ではないと考えます。やり方さえ間違っていなければ、いずれサラリーマンをやめられる状態になりますから、それまでにサラリーマン特権を使っておくのは間違いではないですよね。
結局のところ、どちらを選択するかは「物件次第」というところもあります。「良い物件を買うこと」が第一優先だと考えるからです。
たとえば、ものすごい良い物件があって、信金のエリア外で融資不可で法人では買えない場合、アパートローンだったら融資OKとなるのであれば個人でも買っちゃった方がいいですよね。
また、小規模のうちは個人も法人も結局は一体で見られますので、個人or法人どちらで買おうが差異はさほどなかったりします。結局一番肝心は決算書の中身、所有している物件の中身です。
ですから、収益性の悪い物件や評価割れの物件を買ってしまわなければ、あまり最初からケース1or2を決めつけなくても良いのかなと思います。（所有物件は少し気になりました）
以上、参考になったかどうか分かりませんが、少しでも参考になれば幸いです。ご質問者さんが思い描くように規模拡大できると良いですね！
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＝＝＝ ここまで ＝＝＝
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◆編集後記
私の中での理想は、最初はサラリーマン属性を使って個人で1棟～3棟ぐらいまで買って、そこから法人成りして事業性融資を引いて法人で物件を購入していくことです。
法人成りしたころには、順調であれば脱サラが見えてきていると思いますので、最後に住宅ローンまで使い切ってから会社に辞表届けを出せたら最高ですね！
サラリーマンでいるうちは、個人で物件購入した方が「損益通算による節税」もメリットも享受できますしね。
ただ、いずれにしても「買う物件」が何よりも肝心だと思っている次第です。
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