From：ななころ
プライベートオフィスより
◆不動産投資相談への回答
今日は「楽待相談室」に寄せられている質問に回答していきます。
＝＝＝ 質問 ＝＝＝
初めて収益物件を買おうとしてます。
築20年で利回りも9%なんですが、外壁塗装などの大規模修繕がなされていないです。
業者に打診したら200万位だろうとのこと。
購入直後だときついので、売り出し金額から200万値引き交渉をしてますが、折り合いもつきません。
初めての経験なので、何も修繕していない物件を買うのはやめた方が良いのか、値引き交渉が上手くいったら前向きに行くほうがよいのか思案してます。
収益物件は、続々と出ますので、こだわらない方がいいのかなぁとも思ってます。
先輩方々は、どのように考えられますか？
（楽待相談室2022.5.5 質問より）
◆ななころの回答
楽待相談室には以下のように回答しました。
＝＝＝ 回答 ＝＝＝
こんにちは。初めまして。不動産投資家歴&大家業１４年目になります。現在は脱サラして普段は子育てや国際交流を楽しみつつ、ブログやメルマガ記事などを書いております。
ご相談されている件についてですが、物件詳細が分からないので、売出価格3000万円・地方都市・6戸～8戸・2階建て中古1棟アパートだと想定して回答いたします。（大きく違うようでしたら、物件詳細を詳しく書かれた方がより具体的な回答が得られるかなと思います。）
まず「初めての経験なので、何も修繕していない物件を買うのはやめた方が良いのか」についてですが、大規模修繕費用は業者の回答を信じるとして、ご質問者様はA or Bどちらを選択されますか？
A．修繕実施済み・・・価格3200万円
B．修繕未実施・・・価格3000万円
この質問からお気づきの通り、修繕してあるかどうかはあまり本質ではないということです。修繕未実施であっても修繕費込で相場よりも安く買えるのであれば「買い」、修繕実施済みであっても修繕費込みで相場よりも高いようでしたら「見送り」となります。
続いて・・・
▼回答の続きはコチラ → 「物件購入前の大規模修繕見積りについて」
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＝＝＝ ここまで ＝＝＝
◆過去の回答
【質問コーナー３８】20代サラリーマン、初心者の不動産投資戦略とは？
【質問コーナー３９】中古アパート購入後に日本政策金融公庫から融資を受けることは可能か？
【質問コーナー４０】利回り20％超の再建築不可の物件の購入について
【質問コーナー４１】公庫の創業融資を受けるための動機は？注意点は？
【質問コーナー４２】1棟マンションの大規模修繕を検討しているのですが、どの業者が良いでしょうか？
※その他の質問への回答はこちらから見れます。
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あたながライフデザイン実現するために、役立ててもらえると幸いです。
▼ななころへの質問はコチラ
◆編集後記
大規模修繕済みの物件を買うか？
大規模修繕未実施の物件を買うか？
僕だったら「大規模修繕未実施の物件」を選ぶと思います。
なぜなら大規模修繕未実施の物件の方が圧倒的に安く買える可能性があるからです。
そもそも大規模修繕をする余力のある大家だったら、安く売ろうとはしないですよね！？
安く買える物件のほとんどが、大家に管理を放置されている物件ですから。
（とはいえ、ごくたまに大規模修繕済みでお買い得物件があり、そんな物件を見つけたら目が♡になってしまいます笑）
そのため、もしあなたが大規模修繕未実施の物件を安く買って儲けたいと考えるようでしたら、修繕に強くなることを強くオススメします。
「安く買って、安く直して、高く貸す」
これが不動産投資勝ちパターンの１つだと考えている次第です。
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