★男女の脳の違い、、

OC/LAでの　ご自宅の購入/売却はお任せ

CA州公認リアルターの　ロバーツ真紀子です

今日また　この記事　 　　　の飲みもの　

のために　アマゾンで買い物していたら　こんな人 　

を見つけました

私もかなり凝り性ですが、、

こんな風に分析は出来ません。

これって男女の脳の差かな？　

私はもっと感覚的かも。。好きか嫌いか

因みにワタクシ　ミツワの　30グラム35ドル　と

アマゾンの　85グラム15ドルのお抹茶対決は

私には　全然違いが分かりませんでした

彼のリビューを参考に　今日はこれにしてみました。






ナント　これ、鹿児島茶ではないですか


私が一番好きな緑茶は　鹿児島の知覧茶なのです！！

知覧茶は日常用グレードでも　(←私的には　100G：1000-1500円)

薫り高くて甘い　お煎茶のお手前のときの味を彷彿

かなり　ぬるいな～というくらいまで

お湯を冷ましてから淹れるのがお奨め

他のお茶が飲めなくなります

参考に　こちらは味の違いがあります。お値段に比例します。

なんとなく普通のお抹茶も恋しくなり

これも購入

さすがアマゾン、何でも売ってる～

実は　以前日本から持ってきたのが　

ガレージのどこかに眠っているのですがっ

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サイエンテイストですって　

★CA州 住宅ローンレポート今昔

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CA州リアルター協会から届いた

支払い方法やローンの種類のレポートです。

こうして数字で見ると　この6年間でずいぶんと様変わりしたのが

よく分かります。　そして何がどう変わった、それはどうして？

と考えると、市場動向とはっきりと連動しているのがみえてきます。

上から

★20％のダウンペイメントのローンを組んだ割合

10%くらい増えて過半数に。

「20％ないと買えないんですよね｣

というお問い合わせも　いただきますが

3％、3.5％～で購入されている方もあります。

★ダウンペイメント「なし」で購入した人の割合

こちらはグンと減っていますね。　

2006年は家の価格・利子共に高かったけれども

ローン審査は甘く、組みやすかったためです

★全額現金購入の人の割合

3倍近く増えています！

急にみながお金持ちになったわけではなく・・

ローンが組みにくくなったこと、と
投資家が増えていること　相対的な結果だと思います。

★2つ目のローンを組んだ人の割合

2006年には　43%　ナント半数近くが2つ目のローンを持っていた

だからこそ、ダウンなしで買えたのですねー

→　今大変な人も多いという現実

ショートセールや　破産物件の多い原因はココに

★変動金利を選ぶ人の割合

今は史上最低とまでいわれるほど　金利が低いので

固定金利が断然有利。

しかし、あのころ　変動を選んで5年後に　家を手放した人を

何人も知っています

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★米国不動産投資ロバーツ家の秘策・実例2

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続けて書きます。　　この続き 　　です

この記事 　　の

×　5DAYS　というのは　異なる5つの学校に　

週1回づつデリバリーするという意味です。

義父はテナントを選ぶ条件に　

これも30年近い商業物件経営の経験から

どういう商売ならOK　こういう業種はダメ　と　

独自の基準を設けています。

具体的には・・　本当は企業秘密ですが　

少しづつ例に書いていきます・笑

実例2

☆ドーナツショップのお客さんを増やし　売り上げアップしたい・・

コーヒーの無料クーポンを配布

コーヒーの原価は、、　このような商売をしていない方にも

比較的　容易に想像がつくと思います　

しかも、その店が　いままで出していたコーヒーではなく

「美味しい」コーヒーを　出すように　豆も探してあげました。

すると　意外と無料のコーヒーに釣られて来店し

ドーナツを買っていく人が多い

→　売り上げ倍増

そのエリアに共同で配布している　クーポンがありますから

それを利用すればコストも抑えられます。

実例3

☆車屋さんを繁盛させたい　・・・

今から30年以上前のことですが　Dパパ自身が

オートショップを経営していました。

オイル交換を無料でサービス　→　新規顧客獲得に直決

今でこそ　目に付くようになったこのサービスですが

その当時しているところは　少なくとも周りには1軒もなかったそうです。

アメリカは日本と比べると国土が広い分　走行距離が半端ないですし

公共交通機関の少ないLA近郊では　車はまさに日々の脚

必需品で一人一台　日本よりもずっと長く乗ります。

ですから　消耗品であるタイヤ、ベルトなど　

結構頻繁に交換しますから

馴染みのサービスショップを持っていると　お客さんも便利です。

Dパパは　ここで儲けたお金を資本に不動産投資を本格的に

進めて、40代でセミリタイアしました

お店も掛かった初期費用よりも数倍　高く売りました。

実例4

☆テナントのネイルサロンが　契約期間半ばで急に出たいといってきた

ネイルサロンはこの界隈では　ベトナム系の移民が　

家族でしていることが圧倒的に多いです。

通常5年+のリース契約をしますが

家族に何か変化があるなどして　

事情で急に続けられなくなる

→　営業できない状態では、直に家賃も払えなくなりますから　

こちらとしても　ただ契約を誇示する事は得策ではない

→　違約金をもらう代わりに　什器を残して出てもらう

こういうイクイップメント系は　購入する場合、高額ですが

処分(売却)する場合は二束三文のことが多いので

違約金を払う代わりなら、と　喜んで置いていきます。

→　次に　ネイルの店をしたい人を　居ぬきで入れられる

家賃もその分　高く取れるし　条件よく契約できます。

新テナントは　元手が少なく始めれますから

ここでも　Win Win　

これは同じ方法がレストランにも応用可能です。

どれも　全然　奇抜なアイデアではないのですが

総括的にできているモールは　少ないのでは？と思います

オーナーが複数いて、マネージメント会社に依頼、文字通り「管理」だけ

モール全体を　「経営」という概念が　あまりないのかも・・

ロバーツチームでは、私たちも投資に参加し

自分達の物件としてトリートしますので　

日本在住の方も安心して　商業物件投資していただくことができます

そうそう、　昨日の このレストランは　こちら 　　　です。

ここは私が　OCに初めて来た　20年以上前からあるんですよー。

雰囲気も変わらず　とにかくロマンテイックです

もちろんDとも　何度も来てますが・・　

その他にも　いくつか思い出が。。。　ハハハ

今日は　Eはあきらめて箱の外で寝ていました、、

しかし少ししてから見たらまた箱に入って2匹一緒に寝てました

とにかく可愛ユス　目に入れても痛くない可愛がり様とはこのこと？って自覚、、

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★続き

この記事　 ←クリック　　の続きです。

After

グラニテカウンター・トップ美しいわ～

シーリングライトをつけ、ベイウィンドウと、カウンターの上にもワット数の高いLEDライトを

予算削減のためキャビネットは入れ替えせず、白く塗っただけ。

ずいぶん明るい印象に変わります。

小物でステージングしてあります。

別な家みたいですよね


ヌックのシーリングファンもシンプルで垢抜けたデザインを探しました。

床はラミネートフロア　少し温かみのある色目に。

デイストレストといって　わざとアンテイーク調のデザイン、傷が目立ちません。

(賃貸物件の肝)







水周りは　こんな小物を置くだけでかなり雰囲気がアップ

ないと殺風景ですが、これでなんとなく洗練＆ゴージャスな感じさえします。

ダイニングエリア　ライトだけでかなり印象が変わりました。

階段も　クラシック・モダンなシャンデリアに。



庭もガーデナーを入れて　すっきりさせました。

マスターバスもぐっと現代風に。

床は　ランドリーエリアと同じタイルに

階段がありましたが、床の業者、キレイに仕事してくれました。

彼ら、安くて、よい仕事をするのですが、働かせるのが大変。。

（異常に時間が掛かる)

玄関は第一印象重要ですから　季節の小物をアレンジ
今はイースターです。


マスターベッドルームのシーリングファンもお洒落なものに。リモート付

こういう　それほど金額が行かない小物で、ちょっと贅沢気分を出す。

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★投資物件リモデル Before & After

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今日はこんな素敵なところで　Ladies night out
女子というには多少　気が引ける。。

波打ち際の席を取ってもらいました。　私の頭の後ろ・・すぐ目の前がビーチ

ロマンテイックなデートスポットに　ちょっと場違いな？

同世代の女性　5名！　相当うるさかったと思います

さて　リモデル物件　　Before と Afterの写真を公開します。

Before

ちょっと古臭いイメージ、、

この床(ラノリウム)　は絶対にボツ

マスターバス　の床がカーペット

このライトで、一気に昔風に

キッチン、、せっかく南向きなのに　暗い感じ。。

ヌックエリア・・　このシーリングファンもなんだかなぁ～

工事中

キッチンは　借りる人も買う人も、まず一番に見るところ

費用はかさみますが、グラニテカウンターがあると、断然イメージアップ

手間ですがランドリー部分はウッドフロアでなく、タイルを

今　手を抜いて　水のダメージを受けたら修理の費用は数倍ですから。

ライト・フィクスチュアも自分達で購入して経費削減

工事の人、デザイナーさんに頼むのの半額くらいにできます。

After

画像加工に時間が掛かったためかエラーになってしまうので、いったんアップします。

★ロバーツ家の秘策・実例1

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続けて書きます。　　この続き　 　←　です

では一体どうやって　収益を上げるの

実例を挙げます。

これは　Dパパ所有の物件での実例です。

(購入する時ではありません、購入はずっと前のため

既存所有物件、入居済みテナントの最近の例を参考として)

小さなピザ屋が入っていました。

ここの売り上げがよくなて経営の危機に

そこでDパパの出番

売り上げを上げるために

近所の学校の給食に　ピザをデリバリーをするビジネスを提案　

オーナが乗り気になると

学校側にピザDAY　をしないか？　と提案

彼はそういう時には　誰に話すか、どのように話すか、を知っています　

(日本でいったら市役所の担当部署とか、市の教育委員会？）

ランチ用のピザ1枚＄6.5　1日1校平均100枚で　650ドル　

×　1週間5DAYSで　3250ドル　

×　4週間　→　1ヶ月13000ドル以上の売り上げUP

原材料費や、従業員、配達の経費を差し引いても

その分の儲けだけで　十分家賃が出て御釣りが来ます。

ピザ屋は通常ランチタイムからの営業ですが

今まで　使っていなかった　朝～午前もフル稼働で商売

このようにして勢いが付いてくると不思議なもので

ショップ内での飲食、　TOGO(持ち帰り)、　ケータリング/デリバリー(配達)

すべて相乗効果で伸びてきたのです

店主(テナント)も喜び、大家（Dパパ）も嬉しい

まさに　Win-Win　ですね！！

話を聞けば簡単なようですが。。　みなが思いつかないことなのです

今日もDママの手作りデイナーで、お腹いっぱいを通り越してまして

食べ物の写真を見たくないので・・

この投資でターゲットにしている

ストリップモールって

こんな感じ　という写真をUPします。

上記2枚は一列に続いています。　 全部で10店舗くらい。　

ブルートゥースしたオジサン(D)が立っているところが真ん中辺り

道路からの出入り口です。

場所選びの　マストHave　は。。　

フロントパーキング、交差点、信号

もちろん、トラフィック(交通量)も　時間帯、曜日ごとに調査

その他ロケーションにも　Dパパ独自の基準がありますし

賃貸契約書も　20数年かけて出来上がった　

32Pに渡る　オリジナル・力作です

Cちゃんと　一緒にお散歩がてら　写真を撮ってきましたよー

もちろんEも（どこかに）います。　

ついでに気に入っているベイグルシャークでスナック

パラペーニョチーズBに　LOXの組み合わせLove

あれっ？　食べもの・・・

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★ロバーツ家・秘伝の

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お客さま＆家族のおかげで　すごーく嬉しいことがありました

ありがとうございます。　この件は　また　ご報告します。

今日のランチは　180度(以上！)息を呑むような

オーシャンビューが目の前に広がる友人宅で　

素敵ママの二人が作ってくれ　私、食べる人でした、、

(実は私もお料理するんですよー)

そして　デイナーも　またDママが手料理を作ってくれました。

みんなで食べ始める前の分しか写真撮っていませんが

パセリが利いた　海老とアボカドのサラダ

殻付きの蟹から実を出して作った本格

クラブ・ビスキュー　(鍋に残ってたぶんだけで失礼、、)

マッツアボール入り　チキンヌードルスープ

ロバーツ家には　Dママのママから伝わるレシピ

と　Dパパのママ(D祖母)のママからの　秘伝レシピの両方があります。

(実は私もお料理するんですよー)

ロバーツ家・秘伝といえば、もちろんお料理だけではありません。

そこで　昨日の続きです

お約束した　融資の取りつけ方の裏技

銀行がこの物件に対し、いくらお金を貸すか？に　

最大の影響を及ぼすのは　価格鑑定

特に　商業物件の場合は　収益：ローンの支払いの率が決まっていて

それをクリアした額しか融資が付きません。

不動産の価格鑑定は　住宅の場合

｢比較｣　です。

つまり、近所の家が高く売れたら、自分の家の価値が上がります。

これ　プロの鑑定士が取っている方法です。

私が　これに意図的に影響を与える策はまた別な機会に

商業物件の場合は・・

隣のモールが高く売れたからといって　

自分のモールが自動的に高くはなりません。

いわずもがな、商業物件は収益物件ですから

最重要なのは　当然　　｢いくら生み出しているか？｣　です。

ココで　大問題が発生します

上記の法則から

収益の高い物件は　融資が付くが高い

収益の低い物件は　安いが融資が付かない

ジレンマですね。。。

そこで　ロバーツ家秘伝の策

購入前に収益を上げるのです。

もちろん、いくらで購入するかは　前もって交渉済み

（長くなるのでココではそのやり方の説明には触れません)

収益の出ていないモールを手放したいオーナーへ　アプローチ

自分で購入した人以外に、相続の人など　

商業物件を経営したいわけではない人もいますからね。

そして商業物件経営のエキスパート　ロバーツチームで

収益を上げ、融資を実現

つ　ま　り　　めでたく

収益の高い物件を　安く購入

の運びとなるのです～

これは　誰にでもできることではなく

長年の商業物件経営の経験がある

ロバーツチームだからこそ、できる方法です

ロバーツチームでは、日本在住の方でも

不動産ローンが組めるプログラムをご用意しています。

商業物件投資の件も　ざっとお話しても数時間は掛かりますので

記事に書くと　何ページにもなるのですが、続きがんばりますね！

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★ロバーツチームの秘密

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ロバーツチームの米国不動産投資

「よそにはない」　その秘密は・・

ロバーツチームは住宅のみならず、商業物件もエキスパート

ロバーツ家　保有投資物件の75％以上が商業物件です。

商業物件投資のよいところは・・

たくさんありますが、まず何と言っても　

実質利回りがよい

仮に表面利回りが同じだったとしても

商業物件は　経費の大部分を　テナントが払います！

固定資産税、保険、共益費、修繕積立金・・

住宅の場合これが大家さんの負担となり、実質利回りが大きく下がります

しかし、商業物件では　これらはテナント持ち

NNN：トリプルネットといいます。　

大家さんにとって　なんて魅力的な響き

また　中には売り上げの％が　家賃に含まれるケースまであります。

長期に向いている

米国不動産は日本と比べ　古くなっても価値が下がらないですが

商業物件はスタイル、間取りなどの流行が　より少ない分

余計に安定して長期保有

テナントは　「キッチンは○○でないと・・」

などと　いう代わりに数字だけを重視

家賃を上げても　数字が合えば　ずっと居たいのは当然

そして、リース契約自体も　通常　３年、５年と長期契約

さ　ら　に

ロバーツチームでは　取引銀行とのタイアッププランで

住宅・商業物件共に

日本在住の方でも　現地在住者とそん色ない好条件で　ローンが組めます。

条件があります。詳細はお問い合わせ下さい。

日本で不動産投資をされている方は十分　ご承知かと思いますが

誰にでも、どんな物件にでもローンが出るわけではない・・

そこで　ロバーツチームならではの

融資を取り付ける裏技　も大公開　

続いて

この裏技と共に

商業物件の価格は　こうして決まる

について　書きますね！

お楽しみに

★投資物件リモデル　Before　After

★②古くなっても下がらないってホントなの？　　その実績

★Greater　LAの投資物件

なども忘れてはいないのですが・・・

リモデル後の貸し物件、エスクロー進行中の物件、
新ウェッブサイトや新企画の打ち合わせ
この季節のお約束・TAXリターン　などなど目白押しで

中々記事が追いつきませんので

お急ぎの方は　メールでお問い合わせ下さい。

といいつつ　仕事ばかりしているのではなく・・

OCレストランウィーク開催中　今日のランチ　

お友達に半休を取らせてしまった

Cucina Alessa - Newport Beach
Newport Beach 6700 W. Coast Hwy
Phone 949 645-2148

ニューポートハーバー近く、PCH沿いにある本格イタリアンです！

この前に　ミネストローネと　オーガニックMIXグリーンサラダ

パンにつけるペストも美味しい

スモークサーモンのファルファッレ

デザートもホームメイド

イチゴ添えパンナコッタに　大好きなカノリ

カプチーノが来た頃にはほぼ平らげ状態

(一応待ちながらゆっくり食べたつもりが、、)

その後はこちらでお買い物　

ご存知　ニーマンマーカス＠ファッションアイランド

私がボケてるせいで事件があったけど　

(↑車を停めたところがわからなくなった)

お天気最高で気持ちよかったねー。

〆はDと待ち合わせて物件チェック＆デイナー

そして次回のバケーションについて　Dママとお話～

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★今日は

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今日は　午後から新Websiteの打ち合わせ

新しいプロジェクトも載せる予定

早く出来ないかな～

・・って、あなたがコンテンツを書かないと進みませんよ＜自分

夜は　LAの情報誌　LALALAの主催する　

女性企業家交流会でした。　

こういう女性の集まりは、すごーく楽しみ。　

お洒落にもちょっと気が入ります　

参加のみなさん、異国の地(？)でご活躍されている素敵な方ばかり。

お話を聞いていると　同じような経験をされてきた方

「そうそう、まさにっ！」というのも

いくつもの新たなよき出会いが・・・

今後の展開が楽しみ

このブログを見ていてくださった方も、、

ちょっと恥ずかしいですが、やはり嬉しい

OCのみならず、トーランス方面から参加の方も多く

OCって昼間にあまり来たことないがという方も。。

トーランスって、日本人にとってはすごく便利なエリアで

そこで何でも揃ってしまうからでなくなるそう、なるほど納得

そんな方にも見ていただきたい　一昨日のお散歩風景

昔から大好きな　隣町のダナポイント

サンクレメンテは　サーフシテイ

ダナポイントは　ハーバーシテイ　と呼ばれています。

南OC最大のヨットハーバー

この時の記事もココ 　　←クリック

以前はここでよくマリンスポーツもしてました。

ヨット、ジェットスキー、カヌー、パドルサーフィン

また再開しようかな。。

私のお奨めコースは　この路を渡ったパークを回るコース

上までいくと　こんな景色が眼下に

PCHから来たら　バイオレット・ランタンを海側へ入ったところに駐車場があります。

日本からのお客様もよくご案内しますが、これぞOCだ～　って

とても気に入ってもらえます

目の保養になるような　豪邸もたくさんあります。

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★良縁 そしてオスカー

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他の方々のブログ記事でも 折に触れ　目にしますが

ほーんとっ　今の世の中、ブログ・オンラインからの

「ご縁」すごいですよね！！

私も　今までに数多くの良縁を頂いてきました。

そして今　新しい、非常に楽しみなプロジェクトがいくつか同時進行中

牛歩で申し訳ない思いですが　各方面の専門家のお力を借りながら

じっくり練ってます！！

ここで皆さまに公開できるのは少し　先になるかもしれませんが

楽しみにしていてください！！

またまた本文と　関連ないですが、今日の出来事より

キレイな人が綺麗なドレスで華やかに着飾っている

のを見るのが好きな　ロバーツ真紀子です。

大好きな女優さん　CZJ

以下すべて　Yahoo!映画　より

超キュート！と思わず目が釘付けになったのはこの方

みなさん、輝いてますね　

もちろん　主役となったこの方も

日本もかなり欧米化してきたとはいえ　

こういう時カップルで登場しない？

そういえば結婚式もそうですよね？

こちらでは　このような席では、夫婦、パートナー同伴

彼、昔から　ドストライクなのですが、お髭ない方が好き　

（誰も私には訊いてないと知りつつ、、）

Dも　ちょっと伸びてる程度の　今の方が好き

毎日剃ってると　触れた時　痛いでしょ？

Jennも　今年はフィアンセと司会してましたね

（要らぬ世話ながら　このまま幸せになって

と思ってしまうのは私だけじゃないはず

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