★2014年、進み具合はどうですか？

アメリカ不動産投資はお任せ

CA州公認リアルターの　ロバーツ真紀子です

春分の日ですね　

日本では桜の便りが聞かれるころでしょうか･･

2014年も3分の1が過ぎようとしていますね～　

私たちは着々と今年の目標を達成していっていていい感じです

今週は週明け早々にエスクローが2つオープンし忙しくしていますが

弊社ではTC（トランスアクション・コーデイネーター）を

雇っていますので、書類系は彼女がしっかり担当してくれていて安心

（時に急かされることさえ、、）

Due Diligence（物件の審査など）にじっくり時間を費やせます。

2つとも時間をかけて探していた物件だけあり

すごくよい内容なのでワクワクしています

以前「不動産記事をもっと読みたいので書いてください」

と　リクエストいただき（それ自体はとても嬉しいのですが）

ちょっと更新が滞りがちでしたが・・・。

すると今度は

「OCやロバーツファミリーのことも書いて～　」との声

どちらにしても、読んでくださる方がいるのは嬉しいです！！

では今日は

OCの注目！新しくオープンしたレストランをご紹介します。

続々と新レストランがオープンしているOCの海辺の街

その中で　私の今のお勧めはこの２つ

（ワタクシレストラン選びは、物件探しと同じく鼻が利くと評判なんです）

1つ目は観光地でもある　ラグナビーチの　

Selanne Steak Tavern

1464 South Coast Hwy
Laguna Beach, CA 92651

PCH沿い、フレンチ７５の後です。

以前は美味しいけど「おばあちゃんの家」みたいだったのですが

内装が一新　かなり敏腕のインテリアデザイナーを使ったと思います。

すごくセンスがいいの。




バレーから戻った車に乗車すると、サンキューカードとチョコが
置いてあったのもポイント高し
（メチャお腹いっぱいだったんですけどね。。）

味も５つ星でこのエリアにしてはコスパもまずまず
Dも満場一致で？　即リピ決定のお店でした。

iPhoneから写真をアップしたら、この記事に載せられなかったので
（アメブロ変わりました?　エデイタって言うの、使い辛いんですけど、、）

リンクします～　　このレストランの写真はこちら　　←クリック

もう１つはNYから進出した　とってもお洒落な　

Fig & Olive

151 Newport Center Drive
Newport Beach, CA 92660

ファッションアイランドの一角
ナント元Cocos？！

メニューが豊富で　豪華な感じ　お味は（私の好みですが）3.5☆くらい・・

「ニューポートビーチ」のピープル・ウォッチングには
これ以上ないロケーションww

このお店の写真は、また別記事でアップします。

どちらも予算は軽く飲んで、デザートまで頂いて　1人$100++　くらい。。

ワインの持ち込みも可能です。　私は大体1本持っていきます。

ワインのラベルを見ても　分からない人なので　

ソムリエのお勧めが　お高くて、好みじゃないとショックだから･･

－　おススメコンテンツ　・・

　1.　アメリカ不動産投資の4つの魅力　　　
アメリカの富裕層が説く米国不動産投資の4つの魅力とは・・？　　　続きはこちら・・

2.　ロバーツチームイチオシのアメリカ不動産投資は？

2013年　OC／LA近郊エリアの不動産価格は平均　25%程度上昇しました。　　続きはこちら

3.　カリフォルニアでショッピングモールのオーナーになる

なぜ商業物件投資なのか？　住宅との違いは？　答えはこちら

★日本在住の方もローンの申し込みができます。融資には規定の審査があります。

★ラグナビーチで最高のニューレストラン

この記事の　←クリック　　写真です。

好物のステーク・
タルタル

ホタテの前菜

ブランジーノ これ絶品！OCではなかなか食べられません！
私の知る範囲では モンタージュのステュディオか、カナレットくらい？

フィレミニヨンの大w

トリュフのリゾット

デザートも芸術品級、コーヒーまで美味しかったです！

iPhoneからの投稿

★アメリカ不動産投資・注意すべき点

アメリカ不動産投資はお任せ

CA州公認リアルターの　ロバーツ真紀子です


アメリカは州が異なると法律さえ異なる場合があります。（州法）

また、例えば　税金（州税、消費税）も州ごとに異なりますし

運転免許証や　車のナンバープレートも州ごとなので
州をまたいで引っ越した場合には　取り直しが必要です。

そのため　「どこの州に投資するか」　は収益率や　経済の伸びだけでなく

その州（地域）の特色を理解した上するべきです。



投資仲間でよく言われるのが

Landlord　Friendly（大家さんの味方）　の州を選ぼう

これは　所謂　保守的な州です。


ロバーツチームでお勧めしている　テキサス州はその典型です。


州によっては、テナントの退去に何倍もの期間がかかったりもしますしね。。


アメリカ不動産投資が日本でもブームになってきているようですが

玉石混合　とも聞きます


日本所在の会社は　日本在住の方には安心感があるかもしれませんが

現地の事情に詳しいのは　もちろん、



不動産エージェントなら　みな投資物件の扱いも可能ですが

投資の知識・経験が豊富で　投資物件を専門に扱っている

業者を選ぶことをお勧めします！



それに加え、　6世代にわたって　州をまたがって不動産投資をしてきた

我がロバーツ家、もうひとつのお勧めポイントは

6代目、二人の息子がすでに不動産業に従事していること。

二人ともまだ20代ですから、これから30年、40年先も安心

（不動産投資は基本長期ですので、重要ポイントです）



特に私の息子は　アメリカ生まれで英語がネイテイブ（母国語）ですが

日本語の会話および読み書きも　かなり上手にできますので

日本人投資家の方の物件の管理部門を担当し

皆様に重宝がられています。







私が作成したYouTube　です。見てみてください～

★ハワイに行きます

アメリカ不動産投資はお任せ

CA州公認リアルターの　ロバーツ真紀子です

アメリカ本土では昨日から　Daylight Saving timeになりました。

我が家の物知り博士Dに言わせると、これはサマータイムとは違うそうです。

しかし、お天気も見合わせたかのように　春を通り越して夏のようです。

いつも散歩に行くビーチもものすごい人で賑わっていました。

サンクレメンテ・ピア（桟橋）の夕日

すでにご存知の方も多いと思いますが　今日YahooJapanで3.11を検索すると

１人10円寄付されるそうですね

今月末にハワイに行きます！　

-　ハワイ在住の方　　や　　日本在住の方で同じときにハワイにいらっしゃる予定の方

で本土（カリフォルニア、テキサス、テネシーなど）不動産投資に興味のある方

お話しましょう～　お気軽にお知らせください　

－　おススメコンテンツ　・・

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★日本在住の方もローンの申し込みができます。融資には規定の審査があります。

★アメリカ不動産投資 熱いです！ 新WEBサイト

アメリカ不動産投資はお任せ

CA州公認リアルターの　ロバーツ真紀子です

またまたスッカリご無沙汰してしまいましたが

ウェッブサイト（ホームページ）の投資部門を独立させました。

米国不動産投資.Com

アメリカ不動産投資、相変わらず熱いです

エスクローがクローズしたと同時に、別な物件にオファー

それをカウンターし合っている間に、他の物件にオファー・・

という毎日を過ごしています。

その間に、日本から投資家のお客様がいらしたり

遠方まで物件を見に行ったり、管理物件の修理対応など等・・

弁護士や銀行、CPAとの打ち合わせ・・

TAXリターンのシーズンですし

日本で「米国不動産投資」に興味を持つ人たちが本当に増えてきている

ツアーを組んで見に来ている方々もいると聞いて嬉しいです。

中国人は毎日バスツアーで来てますから、そのうち日本も・・?

そんな中、ロバーツチームならではの投資

商業物件投資

多くのご興味をいただいております（もちろん進行中の方々も）

なかなかブログ、ウェッブサイトだけでは説明ができませんので

ご興味のある方はぜひホームページ

米国不動産投資.Com     よりご連絡ください。　←クリック

続きになっていた　商業物件の価格　についての説明ですが

わかりやすい事例がひとつあります。

同じモールでも、満室のときと　１つでも２つでも空きができたときでは

価格が変わる場合すらあるのです。

考えてみたら「当然！」と納得がいくのですが

レバレッジを利かせるために、ローンを組んでの購入の場合

銀行は　住宅の場合

「周りの物件と比べて価格鑑定をして融資額を決定」　します。

商業物件の場合は、「リースの契約書を見て　いくら収入があるかを計算」

それが融資額を決定する一番の要因となるといっても過言ではないからなのです。

ですから、建物は同じでも　ロバーツチームの力でよいリース契約が取れたら

物件の価値は上がるのです。。　

価値の上げ方を知っている

価値を上げられそうな　お買い得物件を選べる

これも我々の強みだと思います！

まもなく、よいご報告ができるかもしれません、、

－　おススメコンテンツ　・・

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★断然イチオシのアメリカ不動産投資は？

アメリカ不動産投資はお任せ
 

CA州公認リアルターの　ロバーツ真紀子です

 

いつも犬の散歩をするビーチで　水平線の上がスモッグのように　

すごく曇っていました。　地球温暖化のせい？と思ったら

ナント　LA近郊の大きな山火事が原因

（山火事の原因は焚き火との見方。　

このところ　とても乾燥しているので瞬く間に広がったのでしょう)

かなり離れた　サンクレメンテの沖合いまで　

でも　原因がわかって（一時的なもので天災ではない）

ほっとしました。

毎日日中はこんなに暖かいです。

 

さて、年明けてから　エスクロークローズ、新たなエスクローオープン、

売り物件を市場に出す準備、商業・投資物件の購入準備、

日本の投資家の方々の物件のテナント　退去・募集・入居・・

など等で立て込んでおります。　

日本在住の投資家の方も

お仕事のついでに　OCまで足を伸ばして訪問してくださいました。

ご自身の物件を見たことがなかったので　今回初めて実物？を目にし感動

2014年も　LA／OC不動産　順調でっす

商業物件投資の記事、書きかけになっていたと思います。

時間が空いてしまったので　（申し訳ありません)

ここでちょっと復習

なぜ2014年、アメリカ不動産投資

ロバーツチームが　商業物件をイチオシ　するのか？

2013年　OC／LA近郊エリアの不動産価格は

平均　25%程度上昇しました。

ローンの利率も上昇基調です。

日本円で資金をお持ちの方にとっては　円安も進みましたね

実は　（専門家の間では）上昇に転じ始めた　2年ほど前から　

私は　　　早めにしたほうがよいですよ。　

と　お伝えしていましたが

まだ　下がるのでは？　もっと円高が進むのでは？

と　期待し待ってしまい　逆に機会を逃した方も　多い・・・

少し横道にそれてしまいましたが　

物件価格上昇　＝　利回り（キャッシュフロー)が下がります。

このエリアの場合、　

将来性(物件価格・家賃）の上昇

が　一番の魅力ではありますが

やはり　キャッシュフローもほしい　

レバレッジを利かせるため　ローンを組むことで、持ち出しになっては困りますし。

そこで商業物件なのです！

商業物件は　キャッシュフロー上昇のネックになる経費・固定費を

テナントもちの契約が可能なため

その分　利回りがよい　　のです。

YouTube　の　ビデオでもお話していますが

商業物件は　大家さんというよりも　｢ビジネスの経営｣

6世代にわたり’不動産投資をしている　ロバーツチームには　

そのノウハウがあります。

現在　それを詳しく載せた　アメリカ不動産投資のウェッブサイト　

最終段階です。

完成し次第、お知らせします～！

★アメンバー記事は現在書いていませんため

アメンバーも募集していません★

　こちらまで　おといあわせください 　

メッセージ時々届かないことがあるので、数日中に返事がなければ

下記Webサイトから再度ご連絡下さい。

ロバーツチームの　日本語ウェッブサイトご好評を頂いています

   

The Roberts Team ウェッブサイト　

2014年アメリカ不動産投資、よろしくお願いします

アメリカ不動産投資はお任せ

CA州公認リアルターの　ロバーツ真紀子です

新年おめでとうございます。

本年もアメリカ不動産投資、どうぞよろしくお願いします。

カウントダウンPにつき　ドリンク入ってます、、

12月全くブログを書いていないことに、、

下書きや写真　たくさんあるので、今年は心を入れ替えアップします。

皆さんは、今年、どんな年にしたいですか？

私の新年の抱負はあとにして・・

年の瀬にも　いろいろ動きありました～

-　10月の東京セミナーご参加の方からすでに購入された方がっ

さすが優秀な方は、行動が早い！！

ロバーツチームの米国不動産投資は　やはり

日本在住の方も、現地と同じような融資が受けられることが大きい

-　日本の投資家の方々に寄る商業物件投資も　着々と進行中

-　リモデル物件も完成間近

-　OCでビジネスをされる方のお手伝い　　

にくわえ

　管理している物件の件

　年度末の経理や新しい会社設立で　会計士や弁護士との打ち合わせ

　投資家仲間とのミーテイング　

etc ...

そして　わがロバーツチームに　新しいメンバーが加わり

最強のチームがっ　　

この件もまもなくお知らせできると思います。

2013年最後のデイナーは　OC一オーセンテイックなお鮨やさんにしました。

2014年最初のブランチは家族で　お気 に入りのモンタージュへ 　

★思いがけない出会い

アメリカ不動産投資はお任せ

CA州公認リアルターの　ロバーツ真紀子です

思いがけないところで　このブログを読んでくださっている方に出会います

例えば　先日のお友達の家のホームパーテイーや

先月日本で参加したVanillaさんのセミナーで

「ロバーツ家だっ」　「エッ今日、アメリカからですか」　って　

ちょっぴりドッキリの嬉しいサプライズ

それなのに、全然書いていなくてはいけない～ と

今宵はクッキングの合間に。

そうです。　明日木曜は　アメリカは国民的行事？の

サンクスギビングデー

毎年同じ料理（おせち料理もそうですから文句は言えませんね)

今年は22LBのターキー君　

焼くのは　夫Dの担当

その他、スタッフィング、マッシュポテト、スウィートポテト

クランベリーソース、パンプキンパイにグリーンビーンズにサラダ・・

Dママに電話で指示を仰ぎながら　進めています。

日本では母と何日も前から煮物とか作ったな・・

それを思えば　お節よりは簡単かな

Happy Thanksgiving

不動産の件も書きます～

よく　どうやってそんなお値打ち物件見つけるの？

と　不思議がられますが、マジックではありません。

私の秘訣は　　鉄板　です。

やはり、インサイドトラクト（ネットワーク）から入ってくるのは大きい。

しかし　一般市場、MLSにも　あるんですよー　これが

現在の極めて｢ヘルシー｣といわれている市場

（ほんの1年前まで、あんなに荒れていたのが　あっという間に一変！！)

40％が　ディストレス(破産物件やショート)セール　なんてことは　もうありません。

スダンダード（イクイテイ)セールが　8割を超えたという統計も

そんな中で　最高のロケーションに　10％以上もお値打ちな優秀物件

10％といっても　5000万の物件だと500万円です。

これで　利回りかなーり　違います！

訳アリと言っても、物件に訳アリじゃない場合も多いんですよ、これが。

コツは　やはり　鉄板　です。

お洋服やバッグと同じ？

「それ　どこで買ったの？　どこで見つけたの？？」と

訊かれるのが　とても嬉しい　ワタクシです。

以前にも少し予告しましたが、ロバーツチームに

あたらしく　最強の助っ人が参加してくれました！

日本の投資家の方にとっても、強い味方に

ただいま彼とビデオを作成の打ち合わせ中デス

そして

この記事
　　　　の続き、　次回書きますね！

　こちらまで　おといあわせください
　

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★商業物件の価格鑑定

アメリカ不動産投資はお任せ

CA州公認リアルターの　ロバーツ真紀子です

この2-3日、昼間は夏のような気候のサンクレメンテです。

今日は、私達のメンター・コーチKとのミーテイングでした。

先週からセミナーやミーテイングが立て込んでいます。

どんな仕事も常に情報や方法のアップデートや

ブラッシュアップ必要ですよね

さて　表題の件、

住宅のアプライザル方法は　近隣との比較　方法　です。　

隣の同じタイプ・広さの家　が　$○○○,000で売れたら　

自分の家の価格もそれが基準値となります。

では　商業物件の価格鑑定は・・

実は、住宅のアプライザルとは方法が全く異なります。

こういうことを知らないまま、商業物件投資をするのは大変危険です

まず、最初に注意していただきたいのは

建物を見ての印象とは全く別　　ということ

豪華な建物が高い　ということはないのです。

見るのは　ロケーション(市、エリア)、交通量、テナントやリースの内容・・　

そして何より、　最重要事項は　「いくら作っているか？」　　

当然　売るときもそれが基準になる

オファーの仕方も　住宅とは根本的に違います。

ロケーション等が気に入ったら

○ミリオンで「まずは」　オファー　→　

その後、リースの内容を見せてもらう　　

それにより、大幅に条件や価格を変更したり

オファー自体取りやめたり、、

最初のオファー価格は　もはや意味ない？ってほどで

「私、買いたいです。　アナタ、売る気ありますか？」って程度？と

いいたくなるほどなのです。　

次回分かりやすいように、例を挙げて説明します。

　こちらまで　おといあわせください 　

メッセージ時々届かないことがあるので、数日中に返事がなければ

下記Webサイトから再度ご連絡下さい。

ロバーツチームの　日本語ウェッブサイトご好評を頂いています

The Roberts Team ウェッブサイト　

★アメリカ不動産投資の魅力-Beauty♪

アメリカ不動産投資はお任せ

CA州公認リアルターの　ロバーツ真紀子です

タイトルにBeauty　と書いたのは、英語で　魅力とか

長所（アドバンテージ）という意味があるからです。

不動産のセミナーでもBeauty、みんなよく使います。

美しい=魅力は万国共通

で　本題w

アメリカ不動産投資の魅力は・・

1.　まず言われるのが　アプリシエーション　（物件の値上がり）

しかし、これは売る時までは・・・

2.　そして　キャッシュフロー

しかし　少な目の頭金でローンを組んでいると

手残りは・・

じゃあ、購入後すぐに、実感できるのは・・

3.　モーゲージ（ローン）が減っていくこと

「金持ち父さん」の本にも載っていたので

投資に興味のある方はご存知の方も多いと思いますが

そうです。

「自分の物件のローンの支払いを　テナント（賃借人）がしてくれる

→　年々エクイテイ（物件の純資産)が増えていく　　

→　そして　完済したら　物件がフリー＆クリア100％自分のものに　」

そしてもうひとつ　大きなBeautyが。。。

4.　それは　TAXベネフィット(税控除)です。

日本でも減価償却は大きいですよね。

それ以外にも　利子や　不動産投資をビジネスと見なし

経費にできるのも大きな差です。

本当に多くの　アメリカ不動産投資家が言う言葉ですが

アメリカの富裕層の富は不動産から

最近ロバーツチームにご依頼いただいている中で

特に多いのが　｢日本で　すでに不動産投資されている方々｣

ロバーツチームでは　住宅投資も

商業物件投資も、どちらもよい条件のローンが可能です。

商業物件は　現在進行中のもの以外に

2014年にあと2件、私も個人的に参加するプロジェクト

参加者を現在募集しています。

管理費は私も含めて通常通り支払いますが

この2つの物件（もちろん　現在進行中のものも　そうですからご心配なく)

通常は都度、手数料の対象となる

新しいテナント入居時、契約更新時　15年間無料にします！！

仲間入りしたい方、まずはお気軽に

こちらの募集は終了しました。

　こちらまで　おといあわせください
　

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