不動産物件、ぱっと利益計算！金融電卓〜の巻

物件価格、融資の金利、融資期間で、どのくらいの返済額になるのか計算するのに、金融電卓が便利ですよ。

物件情報を前に「このくらいの金利だったら？」とか「頭金１割だったら？」とか、いろいろなシチュエーションのときに、電卓でぱっと返済額を計算して、利益がでるのかどうかを簡易的に調べるのに重宝します。

物件の現場に行って、不動産屋さんと一緒に物件を見るのですが、どのくらいの値引きが可能か、取引先の銀行は、金利の優遇があるかなど話をしながら、電卓で試算します。

前にブログに書いたのですが、やっぱり収益性の高い物件などは、速攻で買付が入りますので、本当に自分にあっている物件なのか投資なのかを、短時間で決める必要があります。

私は折りたたみできるコンパクトなやつを使っています。したの画像のやつです。

機種によって、繰り上げ返済を計算したり、いろいろあるみたいですね。

不動産投資はなんでいいんですか？融資編

不動産投資が良い理由は、いろいろ挙げられるのですが、

１つは、融資を受けられることですよね。

銀行の窓口で、投資信託を進められますよね。

「ほー、そうですか」「そんなにいいなら、買いますよ。」「融資してください」

って言っても、お金は貸してくれません。

でも、不動産を買うと言えば、よろこんで貸してくれます。

つまり、５０００万円の貯金が無くても、５０００万円の物件が買えちゃうわけです。

自宅でも同じですね。

投資物件でも同じです。

しかし、ローンの種類は自宅用とは異なります。

各銀行で、ローンを出しているので見てみてください。

有名どころでは、スルガ銀行やオリックス信託銀行でしょうか。

サブプライム前は、三井住友銀行なども非常に積極的だったのですが、

今は、全体的に引き締め傾向で、まだ借りにくい状況です。


でも、例外はあります。


年収が例えば１０００万円こえているサラリーマンの方や年収の高い仕業の方々、

頭金を３割以上出せる方など、借りる条件があるようですので、

いろいろと問い合わせてみてください。

ボロい物件を買って、修繕せよ！ の本当？

ボロい物件を買って、修繕せよ！

みたいな教えってありませんか？

人によると思うのですが、

ワタクシの考えは、ちがいます。

特に１棟目は、ボロくない方がいいと思います。

ワタクシの所有している物件は、

まず、修繕なしですぐに貸せるものです。

これには非常に助かりました。

頭金を入れて、諸経費を払ったら、

結構、資金は無くなりますよ。

どこがボロいかもありますが、

大体、すぐに手の届きそうな物件と言えば、

１K６室くらいのモルタル壁の２階建て木造、

または、２DK４室のやはりモルタル壁の２階建て木造、

築１８年～２２年くらいのものをよく見かけます。

前の大家は一回も修繕していないのでは？

というボロいやつがあります。

価格は安めなのですが、

壁はひび割れており、屋根は苔が生えまくっています。

鉄の手すりの階段は、サビサビで、

玄関から見える換気扇が取れかかったりしてます。

利回りだけ見ると、１２％～１７％みたいな感じで、

一見、「お～」って感じですが、

あくまで表面利回りです。　※詳しくは過去の記事をご覧ください。

何人入居しているかわかりません。

ボロ物件ですから、もともと家賃は低めだと思います。

そうなると、申し訳ないですが、入居者の方々は、低所得者が多いと思います。

家賃の滞納が発生しているかもしれません。

そうなると、家賃収入は、完全にリフォームするまで、

入居者も入らず、苦しい状態になります。

その間も、銀行への融資は無情にも続いていきます。

そんな状態で、リフォーム費用の数百万の出費です。

もちろん、リフォームが超得意な方、そもそもプロの方だったり

それは逆に良い方法かもしれません。


ですが、やはり、普通のサラリーマンで、


大工さんに依頼したことも無いデビューしたての大家にとっては、

ハードルが高いと思います。


最初は手のかからない物件を購入すれば、


入居募集の戦略を考えたり、チラシつくったり、などなど色々できると思います。

なぜ働かないのですか？

うちの奥さんは、

子供を二人産んで、

サラリーマン復帰を果たしてくれました。

子供は保育園に預けてます。

お迎えの時間があるため、妻は時間短縮勤務制度を使って、早めに退社しています。

なので、給与はフルタイムよりも多少低くなると思います。

しかし、私ひとりで働くよりは、全然いいです。


保育料は、世帯年収によって変わってくるのですが、


来年から、私と妻の分を合わせると、最高に行っちゃうかも知れません。


でも、妻が働く分を丸ごと貯蓄に回すことができるため、


早く目標額まで達すると思います。


どのような人生を目指すかは、もちろん人それぞれですが、


今の時代、「ただ単に働きたくない」とか言っている場合ではなくなってきています。


共働きが夫婦の最大の醍醐味だと思います。

ダブルインカムはやはり強いです。

多く入ってくるからと言っても、すぐにお金を使わず、

貯蓄して

そして投資しましょう。

お金が貯まらない！家賃編

投資に貯蓄は必須！

なんとか今の収入から効率的に貯蓄したい！！

否！　貯蓄すべし。

それも一刻も早く。

で今日は家賃編です。

□□□


月に使うお金で、一番比重が大きいのって、家賃ではないでしょうか？

是非とも、簡単な家計簿をつけて、眺めてみてください。

一人暮らしの方だと、ワンルームの部屋だったりしますので、

もしかしたら、食費とどっこいどっこいかもしれませんね。

都心だと、ワンルーム、1Kで、家賃４５０００～７００００万円くらいでしょうか？

東京２３区のよいところだと、１０万円くらいのところもありますね。

うちの奥さんも、隅田川の眺めが最高の６帖１Kに住んでましたが、9.7万円でした。

DINKS、ファミリーの2LDK、３LDKだと、７００００～１２万くらい、

２３区だと、１０～２０万くらいでしょうか。

大きいですよね。

とにかく、投資には種銭がひつようなので、貯蓄は必須。

我が家の場合は、１２．６万円なので、もう少し押さえて、貯蓄に回したいと思いました。

そこで、いろいろ探してみると、

JKK（東京都住宅供給公社）がありました。

私の住んでいるところは、駅から徒歩１０分。

遊歩道も整備され、子供にもやさしく、良い場所です。

JKKの賃貸は、同じ駅から、徒歩１９分のところにあり、

やはりちょっと道のりも不便です。

でも、３LDKで、家賃8.4万円です。

雨の日などは面倒ですが、駅まで自転車通勤にすれば、さほど苦にはならなそうです。

なんといっても、

家賃の差が、12.6万から8.７万円ですから、４２０００円もあります！

年間、４６万８千円。貯蓄ができます。

すごくないですか？

何もしなくても、５年で２３４万円貯蓄できて、

合わせて、今まで通り貯蓄している分と合わせれば、

５年で、３０００万～４０００万くらすの不動産を買う頭金が貯まりますね！

でも、JKKは年収制限などいろいろ条件があるので、気をつけてください。

家族４人の場合、世帯年収が約８３０万円以下でないとダメです。（詳細は、ご確認ください。）

また、不動産を持っていると、たとえ自分が住んでなくて、貸していてもダメです。

うちは、これにひっかかり、断念しました。

なので、社会人になりたてのご家族や、奥さんが専業主婦のかた、

自営業で、まだそこまで稼がれていない方が、

家賃を節約して、投資準備するのには有効な住処ではないかと思います。

時間に追われて結局今日も副業ができないとき

私はサラリーマンでシステムエンジニアをしています。

如何に早く仕事を終わらせるかは、社内のチームメンバーも全員が思っていることだと思いますが、

中々そうは行きません．

ですので、平日の帰りは早くて２０時、通常２２時、それなりの頻度で２４時、という感じでしょうか。

あと、運動不足なせいか、体が常にだるいんですよね（汗）

帰宅すると、気が抜けるせいか、集中力も切れるし眠くなります。

そこで、会社から家の間にあるマクドナルドを使います。

さすがに帰宅が２４時だと、メールチェックが精一杯なので、行きませんが、

早めに帰れる時は、２４時間マック。

マクドナルドは、Yahoo!BBのWifiが設置されていて、ヤフーメールを使っている方は多いと思いますが、そのヤフー会員のプレミアム会員になると、Wifiが使えます。

月525円です。

それに、携帯のマクドナルドクーポンを使って、割引でコーヒーを一杯たのんで、

いそいそとノートPCで仕事をします。

最近は、カウンター席に電源を用意してくれているので、助かります。

何時間もやる訳ではないので、ノートPCのバッテリーでも持ちますけどね。

まあ、ノートPCの画面を周りのお客さんに見られることを気にしなければ、なかなか仕事がはかどり、確実に作業時間を確保できる方法だと思っています。

ちょっと、おしゃれにスターバックスコーヒーで、ということも可能です。

他のプロバイダで月額少し値が張りましたが、スタバもWIFIやってます。

ただ、夜遅くまでやってないですよね？

なのでマックです。

注意点としては、何故かたまにYahoo!BBにログインしていながら、接続が切れてしまうことがあります。

で、再度ログインができない・・・

そのときは、携帯からYahooにアクセスすると、接続中になっているので、一度接続を切断し、

もう一度、PCからログインするとできます。

これ、なんとかしてほしいな～。

拙者の投資の入り口

特別な人しか、不動産投資はできないって思っていたりしませんか？

４、５年前、家の近くのコンビ二で立ち読みしていたら、

レインズ※の情報誌があったんです。

※今は、不動産屋さんしかオンラインで見れないですが、物件情報のインフラです。

最初は、賃貸物件の情報誌かと思ってパラパラ見たんですが、

なんか書いてあることが、

「２９歳OL ８０００万円のマンションを１棟買えました！」

とか、満面の笑みの顔写真入りで載っているんです。

私のそのときの印象は、

「８０００万だって？　うわっ、やばいだろこの人大丈夫か？」

でした。


その時の私は、

「８０００万円という金額の買い物をすることが常識離れしている理解できない」と思っていた。

「マンションを１棟ってどういうことだろう？　意味が分からない。」と思っていた。

とりあえず、よく成人雑誌の後ろの方に、掲載されている

金運の良くなるブレスレット

とか、そのあたりと同等のイメージだったんです。

だから、速攻本を閉じたのを覚えてます。


今考えると、普通の人はそうなんだろうなーって思います。


で、そのあと、金持ち父さん貧乏父さんという本を読んだんですね。


それで、がらっと気づいちゃったわけなんです。


その頃は、ソフトウエアエンジニアをしていたのですが、


下請けの下請けくらいで、親請けの言いなりで、凄まじくつまらなかった時期です。


自宅から結構遠いところに通勤していたので、


電車でがっつり、本が読むことができました。


最初は、とにかく本屋の経済本を読みあさっていました。

どれも、サラリーマン向けでした。

googleがなぜすごいかとか、

凄腕コンサルタントはこんな人とか、

松下幸之助などの起業家の伝記などなどなどなど。。。。


「すごいなー」と思うだけで、自分のプラスになっている感じはしませんでしたね。


ワタクシの母親は、遅咲きですが、個人事業主としていろいろなことにチャレンジしている人で、

県の施設の遊具を設計して設置したり、

商業写真家として、雑誌に掲載されたり、写真を加工して、広告に載せたり。。

そのパワーは見習いたいところでしたが、成功というところまでは行けてませんでした。

単発の大きな仕事をこなして、たまに小金持ち、でも、すぐに消費して、また貧乏みたいな感じでした。


私はというと、ちょうど結婚したところで、

保険をどうしようとか、家をどうしようとか、いろいろ調べたりしてました。


そんな時に金持ち父さん貧乏父さんを読んだわけです。


良かったのは、

「自分でもできそう」

って思えたことだと思います。


それからというもの、いろいろなセミナーに突撃し、


痛い目にも合いながら（といっても、今となっては良い経験）


実際に、ラットレースを抜けている投資家、

年収１２００万円（月収１００万）から資産１００億円の年収不明な方までお会いし、


いろいろと学ばせていただきました。


そして、不動産投資をチョイスし、実践しているわけです。

「すぐにお金持ち派」と「じわじわお金持ち派」どっち？

「すぐにお金持ちになりたいですか！？」

って言われたら、


ほとんどの人が、


「はい！」


っていいますよね。


ワタクシもすぐにお金持ちになりたいです。


しかしながら、


私は不動産投資を使おうと決めました。



前のブログにも書いた通り、


不動産投資のリターンって、だいたい１０％で良い方です。


これは、物件価格が、１０年で回収できるという意味ですよね。


３０００万円の物件で利回り１０％ならば、


年間３００万円の収入です。


なので、３００万×１０年ですね。簡単ですが。


実際には、融資を受けていたら返済がありますし、経費や税金もかかります。


空室の家賃が入ってこない時期もあるでしょう。


なので、手元に残る金額は、年間５０万くらいだったりします。


あくまで仮定ですが、最初の年などは、不動産取得税なんかも取られたりしますから、


もっと残りは少ないかもしれませんね。


１棟これだけだと、お金持ちになる気がしませんよね１＾＾；


だから、すぐに儲かる物でもないのが不動産です。



しかし、返済が終われば、建物は古くなって価値がなくても、


土地は残りますよね。


しかも、サブプライムなんかが起きても、急に価格がゼロにはなりませんし、


家賃もゼロにはなりません。


っていうか、変わらないんじゃないですかね？



非常に安定しているし、将来確実に資産が残るが、じわじわお金が入ってくるのが不動産の特徴ですね。


もちろん、投資効率の良い不動産だったりすれば、すこしじわじわが早くなりますけどね。


一方で、「早くお金持ち」派が選ぶ手段は、


株やFX、商品などでしょうか？


不動産に比べて値動きが激しく、レバレッジもかけられ、売買が容易だったりするので、


思い通りに行けば、すぐにお金持ちになれる可能性があります。


でも、確実にお金が入ってくるかというと微妙ですよね？



株なら配当があるかもしれませんが、利回りは　「なし」～「３％」くらいのものが多いのではないでしょうか？

不動産と違って、融資も受けられませんから、自己資金で買える範囲になっちゃいますね。

その３％が入って来ても、どんなもんですかね？



FXはスワップ金利なんていうものがありますね。



株やFXどちらも、予測がしづらく、値動きが激しく、無くなる可能性が高いのが特徴ですね。



あなたはどっち？

よい物件はすぐに売り切れる。パート２

サラリーマン・・・　それも、残業のある方は結構厳しいのですが、


お昼休みに、不動産営業さんから電話があって、


こんな物件でました！


と言われ、ざっと条件を聞いて、良いなと思ったら、



その日は、迷わず定時で会社を後にし、物件へ急行します。


現地で営業さんと待ち合わせして、いろいろと情報を聞いたり、


物件を吟味します。


土日お休みの方が多いと思いますが、


朝っぱらから、営業さんから電話がかかってきます。


同じように条件を聞き、良さそうなら、


その日予定していたレジャーはありません。



すぐに物件へ急行します。



なぜか。



私たちぺーぺーに回ってくる物件は、


そもそも、ショボイ上に、


その中でも良い物件はすぐに売れます。


昨日のブログみたいに、


１番手を取らないと、買える可能性は薄まります。


ほんの１時間前に、物件を見に来た人に買われちゃったなんていうのは日常茶飯事であります。



まあ、いかに本気かですよね。



本当に欲しい人は、行動力が違います。



情熱の勝負と言っても良いのではないでしょうか。

物件はすぐ売り切れる！

好立地の物件・・・


利回りの良い物件・・・


こういう人気の高い物件は、すぐ売り切れます(･Θ･;)


普通の住宅もそうだと思うんですが、


まず、申し込みをします。


この時点で、予約みたいなものです。


実は、ワタクシ自宅を買っていないのでよくわからないのですが、


投資物件の場合は、申し込みと同時に手付金１００万円などを出す！　と誓約書にサインします。


すると、まだ申し込みのない物件であれば、１番手になることができます。


すでに、申し込みが入っていると、次の２番手とかになりますね。


人気のある物件なんかは、十何番手なんていることもあります。


最終的にだれに売るかは売り主が決めるんですが、


普通は１番手の人がMAXで有利です。


でも、融資ではなく、現金キャッシュで買う！　という人が居れば、


その人からは確実にお金が出てくるので、飛び級でその人に売るということもあるようです。


あと、１番手の人が有利だから、なんでそんなに後ろの方でも申し込みしているのかというと、


意外と融資で何戸も買っている人の場合は、融資が通らないこともざらです。


日本は、その人にお金を貸しているので、その人の稼ぐ能力分しか貸しません。


だから、大体普通のサラリーマンは、５０００万くらい借りると、


その後は、融資がむずかしくなってくるのではないでしょうか。


特に、経済が厳しい現在は貸し渋りが激しいので、そうですよね。


話を戻すと、


そんな理由で、１番手が倒れ、２番手が倒れ・・・という感じになることもあります。


ワタクシの買った物件も、


不動産屋のお得意様の大家が、買う直前までいって、融資が付かず


お鉢が私に回って来た感じでした。


不動産屋も、ペーペーの初心者よりも、


すでに買った実績のある大家の方が、買う確率が高いですから、


まずは、そちらに売り込みをかけますよね。


逆に言うと、初心者ほど、良い物件条件があう物件があれば、もちろん買いますオーラを出しておかないと、


冷やかしかと思われ、物件を紹介してくれる頻度もへりますし、


売れたらラッキーみたいな適当な物件ばっかり持って来たりするかもしれません。


ちゃんとした営業は、その人が帰る価格帯の中で、なるべく条件の合う物件を探して来てくれます。