不動産屋の営業さんについて

今日は不動産屋の営業さんとの付き合います方についてです。

前回のブログのとおりやっていると、いくつかの不動産屋さんの営業さんと会うと思います。

今まで感じたことは、

まず、大手の不動産会社と、小規模な不動産会社では、営業さんの感じがちょっと違いました。

大手の営業さんは、


電車で来ます

経費で、コーヒーをおごってくれます

何となく、学歴が高そうです

紹介の電話の頻度が少ないです。
たぶん、顧客を多く抱えていることもあるのだと思います




小社の営業さんは、


車で来ます。


ほぼマイカーです。

なので、物件視察のときも、近くの駅まで迎えに来てくれたりします。

帰りも

送ってくれたりします。


車なので、目的の物件のついでに他の物件も、回ってくれたりします。


ちょっと変わった感じの人、体育会系の人が多い気がします


フルコミの人なんかもいらっしゃいますね。

私はこれは最初に聞きます。

あまり気に入らない物件なら、時間が勿体無いので。

そうでなければ、長いつき合いになるかもしれないので、もうちょっと他の物件を見せてもらいつつ、仲良くなっておきます。


物件の紹介の電話が多い気がします。


ともあれ、

どちらのタイプの営業さんでも、

当たり前ですが、

始めに会った時に、どんな物件がほしいか、細かに伝えておくことが大切です。


場所

立地

価格帯

利回り

規模

物件の造り

築年数

などなど。

なるべく細かくです。


これを言っておかないと、


自分にとっての良い物件は紹介してもらえないですから。


あ、


利回り２０％なんていう物件は、初心者のあなたには来ません。


でも、１２％～１４％という物件はありますよ。


営業さんの中には、「そんなのはない」といいわれたりしますが・・・・あります。


利回りは自分であげることはできる要素ということもありますから、


１２％を買って、自分で１５％にすることが可能・・・かもしれません。


それは、経営者脳、投資脳を使って、買う前に


頭に戦略が浮かべ、

こういうことができそうだな

とか


ここがこうだから


とか。


なにか利回りアップさせる要素があれば


いいですね。

最初不動産はどこで探しますか？

どこで物件を探してますか？

と、よく聞かれるのですが、

インターネットです。

そして、いいなと思う物件があれば、扱ってる業者さんに問い合わせるフォームがあるので、まずは質問してみます、

さらに気になるようでしたら、詳しい住所を聞いて見に行きます。

大抵は、営業さんが一緒に行ってくれます。　（っていうか、行きたがります）

そして、次からは、あなたの好みに合う不動産が出たら、営業さんの方から不動産の情報がくるでしょう。

不動産投資のリターンは？

今日の記事は、超初心者さん向けです。

不動産投資・・・と言っても、不動産の種類は多種多様なので

ここでは、一般の方に住居を提供するタイプの不動産

アパートやマンションについてです。

一般的なイメージは、利回り１０％ですよね。

利回りの計算方法は、

年間の家賃収入　÷　物件の価格　×１００

です。　

例）
年間の家賃収入２００万円　÷　物件価格２０００万円　×　１００　＝　１０％　

つまり、利回り１０％ということは、物件価格の１０％が年間の利益だ。

インターネットで、投資物件　を検索すると、

ずらっと物件の一覧が表示されて、利回りの数字が出てきます。

これは、上の計算により算出されています。

しかし、これは、いわゆる『表面利回り』というやつです。

実際には、この利益が手取りになるわけじゃないです

例えば、物件を買う資金を全額融資を受けて借りていたとしたら、

毎月返済がありますよね。

２０００万円を例えば、２５年、金利３％で融資を受けることができたら、

毎月の返済は９万５千円くらいと思います。

ですので、年間１１４万円ほど返済する必要があります。

利益２００万円　ー　１１４万円　＝　８６万円　が残ります。

でもこれだけではないです

都市計画税や固定資産税、所得税などの税金があります。

ですからもうちょっと引かれちゃいます。

また、クレーム処理や清掃、募集なんかを管理会社に任せると、

家賃の５％くらいをお支払いしたりします。

しかし、引かれているだけじゃなく、ちょっと嬉しいこともあります。

たとえば、経費です。

サラリーマンは、源泉徴収ですから、先に税金が勝手に引かれます。

しかし、個人事業主（税務署に申請要）は、

利益から、経費でかかった分を引いて、申告しますので、

その分所得税は少なくなります。

まあ、経費ですから、別に手元に残る訳でもないのですが、

たとえば、物件に投資して、後々家賃UPを狙ったりというところに経費を架けたりできます。

また、減価償却費　というものもあります。

詳細は長くなるので省略しますが、

物件の種類によって経過年数ごとに経費を計上できるという物です。

簡単に言うと、特に何も使っていない経費が、決まった額ですが計上できるということです。

１００万円の家賃収入があったが、減価償却費として５０万円計上できれば、

１００万円のうち、経費が５０万円かかったので、残った５０万円に税金がかけられるということになります。

その額は、物件の造りにより異なります。

この辺を加味しながら、いくら手元に残っていくのかが大切ですよね。

お金持ちへの道 with 奥さん

つまり、一言で言うと、奥さん、旦那さんを味方見つけて、家族で一緒にお金持ちへの道を歩みましょう！

っていうことが、言いたいです。

当然、その方が、家庭の運営にしても、ビジネスにしても、投資にしても、円滑にことを進めることができるからですよね。

もちろん、結婚前のカレカノカップルでも同じですよ。

多くの日本人は、「お金」「投資」という言葉に　いろいろな意味で拒否反応を起こすんじゃないでしょうか。


たぶん、「危険」「怖い」　という概念があったり、昔から「お金の話なんてするもんじゃない」という、ちょっとよくわからない思想が脈々と受け継がれて来たからでしょうか。

もしかしたら、昔は物騒な世の中で、お金の話をすると、噂が噂を呼び、何かあらぬ疑いをかけられて・・・なんてことがあったので、なるべく言わないようにしておこう。とか

でも、時代が違いますよね


今回は二つの観点から見てみましょう。

①「投資をしたいが、旦那さん、奥さんがダメだという。なんとか説得したい」

②「旦那さん、奥さんが突然、投資をすると言い出した。危険に決まっている。なんとかやめさせたい」

両者、真っ向からぶつかれば、家庭崩壊の危機です


でも、これはどちらも間違っていないと思います。


①人それぞれの目指している目標にもよりますが、いわゆる普通のサラリーマンがお金持ちになって永続的に豊かな人生を歩みたければ、投資を成功させる必要があると思います。

最近は、それどころか、将来年金は出ないと思った方がいいですよね。老後の普通の生活さえ危ういので、サラリーマン以外からも収入を得ておく必要はあると思います。

②上で書いたように、いきなりだと拒否反応を起こしても無理は無いと思います。また、周りに失敗した人などがいる場合など、なおさらですよね。

「投資」自体は、悪い物ではありません。

しかし、相方がやりたいと持って来た「投資」　が　実は、「投機」だったりすることがあります。

見分け方として、「リターンが２０％３０％」と言った、ハイリターンは怪しいと思ってください。

その辺の人から、そんな良い話が、あなたにあるわけがありません。

例えば、１億円儲かる投資が５口できるとしましょう。
１口はあなた、４口は他のだれかを紹介する必要があります。

そんな話がある場合、あなたは、だれに話を持っていきますか？

まずは、家族とか彼女とか大事な人に持っていきますよね？

ということです。

また、あなたの人生ライフスタイルにあっている投資なのか？

これも大事ですよね。

よく計画することが大事です。

複利のワクワク

昨日は『トラタヌ』のことを書いてみました。

予告どおり、複利のことを書いてみようと思います。

金融で「２０世紀最高の発見」といわれている【複利】。

わくわくしちゃいます。

日本のお金教育といえば、とにかく貯金せよ。ですよね。

例えば、月々１０万円の貯金をしていくと決めました。

『トラタヌ』（ちょっと気に入りました^^）をかますと、

年間１２０万円の貯金ができ、１０年では、１２００万円貯まります。

これだとつまらないので、複利で運用してみましょう。

例えば、平均年５％の利回りで運用したとしましょう。


１年後は、１２０万円貯まってます。それを投資します。

２年後は、２４０万円ではなく、１２０万円×１．０５　＝　１２６万円　＋１２０万円　で　２４６万円になります。

そして、そのまま２４６万円を再投資します。

３年後は、２４６万×１．０５　＝　258.3万円　＋　１２０万円　＝　３７８．３万円

こんな感じで、貯めたお金をどんどん再投資していきます。

で、１０年後は、１６０２万円になります。

そのまま貯金してるだけだと１２００万円ですが、４０２万円も増えてます。

おーって感じじゃないですか。

貯金が楽しくなってきませんか？


ちなみに、

２０年後は、４１１９万円　（投資なしだと２４００万円）

３０年後は、８２１９万円（投資なしだと３６００万円）

４０年後は、１億４８９８万円（投資なしだと４８００万円）

・・・

なんとなく気づきませんか？？

月々貯めている額は変わらないのに、

後に行くほど、半端無く増えてます。

中２で習った、二次曲線のごとく、です。


つまり、早く始めれば早いほど良い！　ということです。

『時間』が味方です。


また、元手が多きほど、増え率も多いです。


後に行くほど大きくなるのは、そのせいもありますね。


いわゆる、不動産投資の目安は利回り１０％ですから、


非現実的な話ではありませんよね？


上記の例は５％ですが、

８％、１０％でやってみてください。


もちろん、今、５０歳の方だって、


８０歳のことにはひと財産築くことができます。


私は今３４歳ですが、


今の時代、子供に資産を残すどころか、


自分たちが生きていけるかどうかという時代です。



どんな人生を送りたいか、


よーく、計画を立てていきましょう！！

ビバ！『取らぬ狸の皮算用』さいこー！とっておきのモチベーションUP！！

『捕らぬ狸の皮算用』


ワタクシの大好物でございます。



調べてみると、
『まだ、狸を捕らえないうちから、狸が手に入る物と決めつけ、狸の皮がどのくらいとれるのか、どのくらいで売れるの儲けを計算する様』
ということだった。


おおっ！　良くないですか？　この行為。


①未だ、狸を捕らえないうちから　→　事業計画
②狸の皮がどのくらいとれるか　→　マーケティング
③どのくらいで売れるのか　→　事業計画、マーケティング
④狸が手に入る物と決めつけ　→　目標達成力

①②③　で　イケル！　と思ったら、④の思い込みで突撃する。


すばらしい！

あと、わくわく感がありますよね！　こんなに儲かるかも～！


みたいな。


だから、
⑤モチベーションUP

を入れておきます。


皮算用の思想で、ワタクシのワクワク感さいこー状態になるやつを　一丁　明日のブログに書いてみたいと思います。


（実は一生懸命書いたのが消えちゃったの。　本日へいてーん）


すいますいません。

良い投資ほど時間がかかる

『良い投資ほど時間がかかるものだよ』


とは、ワタクシの師匠の言葉です。


すぐにお金持ちになりたい！


って思いますよね。


でも、そう思って手を出して、せっかく稼いだお金を減らしてませんか？


ワタクシも擦ってましたね


あと衝撃なのは
「一度失敗して、どん底を味わってからの成功」


？？


わ、わかりません。　この哲学！？



大事なのは、『せっかく稼いだお金を減らさないこと』



なのに、『投資』ではなくて、


知らず知らず（知っているのかも知れませんが）


『投機』してませんか



『投資』は、資産にお金を投げること。（資産：お金を生み出してくれるもの）

『投機』は、その時々の機会・タイミングにお金を投げること。


です。


つまり、『投機』は、値段を追っているんですよね。


あ、「いくらになった」「昨日より安いぞ！　買ってみよう」
「昨日より高いぞ、売ってみよう」

そんな感じですかね。


とにかく、振り回されますね。


そして、予想の域で戦ってますね。


これは、あくまでワタクシの哲学なので、悪く思わないでください。


サラリーマンがお金持ちになろうとするなら、投機はだめです。


価値のあるもの資産を買う。


価値の割に安い時に買う


これではないでしょうか。


あ、もちろん、現役の凄腕ファンドマネージャーさんだったり、勝ちパターンを見つけてらっしゃる方だったり、いらっしゃると思います。

でも、ワタクシはそうじゃなかったので

ロバートキヨサキ氏が言う、
いわゆる、紙の資産は、もっともーっとお金持ちになってからですね。


あと、よくわからない物には投資しない。


これも私が決めていることです。


なるべく自分でコントロールできて、


単純で、


こんなのがいいですよね。


あまりないので、すぐわかっちゃいますよね。

物件のお花効果はバツグン！

物件の玄関にきれいな花壇・・・といっても小さな鉢を置きます

これだけで

な、

なんと、

入居者さんが


すぐに


決まるようになります


「ほんとかよ～！？」


って感じですよね。


いや、本気と書いてマジです。


はい。


ワタクシも最初は疑心暗鬼でしたが、やってみるといやはや。


新しいお花にすると、何故かそのタイミングで入居申し込みがあるんです

　
花屋さんとかガーデニングショップで、１鉢159円×４の苗です。


まあ、保って２ヶ月かなという感じなので、定期的に植え替えは必要です。


置いている場所にもよると思いますが、台風とかで吹き飛ばされてたりするんですよね。


花とか葉っぱとかが吹き飛ばされて、波平の頭みたいになってたりします。


季節の花に替えると良いですかね。


あとは、ちょっと黄色などのウキウキ・ワクワク感のある花がいいかもしれませんね


風水じゃないですけど、気分がいいです。←　これ重要だと思います


結局、良い気持ちになればいいので、そんな花をチョイスするといいんじゃないかな。


あと、これもこっそり教えちゃいます。


地べたに、これまた、昔ながらの茶色の陶器の鉢を無造作に置くよりも、


ちょっと、高い位置に鉢を置く。


これも大切なんじゃないかと。


ちょっと花を目線に近づけるんです。


また、台の上に置いたりするのも、お花を敬っている感もありますよね。


見る人に、この大家はお花を大切にしているんだな～っているのが伝わると思うんですよね。


思うというよりは、潜在的に感じるというか。


この２点念頭に置いてみてみてくださいな。

不動産投資アパマン経営ビジネスは確かに手がかからない

不動産投資の中で、アパート、マンション経営がありますよね。

投資って言ったり、経営って言ったり、どちやねん、という感じですが、

入居者さんが入っていて何もしない時は、投資。

入居者さんを入れる活動として、募集したり、人気がでるようにリフォームしたり、

家賃を上げる工夫をしたりする部分は、経営（ビジネス）なんですよね。

だから、両方をかね備えてます。

で、やっぱり、満室のときは、掃除するくらいしかやることはないですね。

サラリーマンにできる投資としてはかなりラクチンです。

また、いろいろアクションがゆっくりなのもいいですね。

FXや株みたいに、１日中値動きを気にしていないといけないなんて、

体がもたないですしね

そろそろ、ワタクシ「たぴおか」の大家歴も１年経ちます。

そして、なんとか順調に経営しております。

今までの経験をまとめしています。

読者さんに興味のある方がいらっしゃれば無料レポートにしようと思いますので、

読んで、あなたの成功に役立てばと思います

昨日も若い婚約者同士の入居日でした。

すてきです

フォーカスがズレてません？

本日も師匠からのご指摘で恐縮です。

フォーカスずれてませんか？

ヅラもずれてませんか・・・すみません。

めがねもズレてませんか？　（もうええわ）

ということで、

みんなお金持ちになりたい！

と思っていると思うんですよ。

で、このビジネスをやるぞ！と決めたと思うんです。


アフィリでもドロップシッピングでもネットワークでもなんでもいいんですけどね。


で、やり始めるんですけど、中々うまくいかないんです。


で、何がいけないんだろう？って考えて、


これか？それともこれか？

って感じで、本来すべきことを置いておいて、

他のことをしだすんです。


簡単に言うとこんな感じですね。


いやーワタクシもついこういう思考に陥りがちです。


皆さんも気をつけましょう！