今日の記事は、超初心者さん向けです。
不動産投資・・・と言っても、不動産の種類は多種多様なので
ここでは、一般の方に住居を提供するタイプの不動産
アパートやマンションについてです。
一般的なイメージは、利回り１０％ですよね。
利回りの計算方法は、
年間の家賃収入 ÷ 物件の価格 ×１００
です。
例）
年間の家賃収入２００万円 ÷ 物件価格２０００万円 × １００ ＝ １０％
つまり、利回り１０％ということは、物件価格の１０％が年間の利益だ。
インターネットで、投資物件 を検索すると、
ずらっと物件の一覧が表示されて、利回りの数字が出てきます。
これは、上の計算により算出されています。
しかし、これは、いわゆる『表面利回り』というやつです。
実際には、この利益が手取りになるわけじゃないです
例えば、物件を買う資金を全額融資を受けて借りていたとしたら、
毎月返済がありますよね。
２０００万円を例えば、２５年、金利３％で融資を受けることができたら、
毎月の返済は９万５千円くらいと思います。
ですので、年間１１４万円ほど返済する必要があります。
利益２００万円 ー １１４万円 ＝ ８６万円 が残ります。
でもこれだけではないです
都市計画税や固定資産税、所得税などの税金があります。
ですからもうちょっと引かれちゃいます。
また、クレーム処理や清掃、募集なんかを管理会社に任せると、
家賃の５％くらいをお支払いしたりします。
しかし、引かれているだけじゃなく、ちょっと嬉しいこともあります。
たとえば、経費です。
サラリーマンは、源泉徴収ですから、先に税金が勝手に引かれます。
しかし、個人事業主（税務署に申請要）は、
利益から、経費でかかった分を引いて、申告しますので、
その分所得税は少なくなります。
まあ、経費ですから、別に手元に残る訳でもないのですが、
たとえば、物件に投資して、後々家賃UPを狙ったりというところに経費を架けたりできます。
また、減価償却費 というものもあります。
詳細は長くなるので省略しますが、
物件の種類によって経過年数ごとに経費を計上できるという物です。
簡単に言うと、特に何も使っていない経費が、決まった額ですが計上できるということです。
１００万円の家賃収入があったが、減価償却費として５０万円計上できれば、
１００万円のうち、経費が５０万円かかったので、残った５０万円に税金がかけられるということになります。
その額は、物件の造りにより異なります。
この辺を加味しながら、いくら手元に残っていくのかが大切ですよね。
不動産投資・・・と言っても、不動産の種類は多種多様なので
ここでは、一般の方に住居を提供するタイプの不動産
アパートやマンションについてです。
一般的なイメージは、利回り１０％ですよね。
利回りの計算方法は、
年間の家賃収入 ÷ 物件の価格 ×１００
です。
例）
年間の家賃収入２００万円 ÷ 物件価格２０００万円 × １００ ＝ １０％
つまり、利回り１０％ということは、物件価格の１０％が年間の利益だ。
インターネットで、投資物件 を検索すると、
ずらっと物件の一覧が表示されて、利回りの数字が出てきます。
これは、上の計算により算出されています。
しかし、これは、いわゆる『表面利回り』というやつです。
実際には、この利益が手取りになるわけじゃないです
例えば、物件を買う資金を全額融資を受けて借りていたとしたら、
毎月返済がありますよね。
２０００万円を例えば、２５年、金利３％で融資を受けることができたら、
毎月の返済は９万５千円くらいと思います。
ですので、年間１１４万円ほど返済する必要があります。
利益２００万円 ー １１４万円 ＝ ８６万円 が残ります。
でもこれだけではないです
都市計画税や固定資産税、所得税などの税金があります。
ですからもうちょっと引かれちゃいます。
また、クレーム処理や清掃、募集なんかを管理会社に任せると、
家賃の５％くらいをお支払いしたりします。
しかし、引かれているだけじゃなく、ちょっと嬉しいこともあります。
たとえば、経費です。
サラリーマンは、源泉徴収ですから、先に税金が勝手に引かれます。
しかし、個人事業主（税務署に申請要）は、
利益から、経費でかかった分を引いて、申告しますので、
その分所得税は少なくなります。
まあ、経費ですから、別に手元に残る訳でもないのですが、
たとえば、物件に投資して、後々家賃UPを狙ったりというところに経費を架けたりできます。
また、減価償却費 というものもあります。
詳細は長くなるので省略しますが、
物件の種類によって経過年数ごとに経費を計上できるという物です。
簡単に言うと、特に何も使っていない経費が、決まった額ですが計上できるということです。
１００万円の家賃収入があったが、減価償却費として５０万円計上できれば、
１００万円のうち、経費が５０万円かかったので、残った５０万円に税金がかけられるということになります。
その額は、物件の造りにより異なります。
この辺を加味しながら、いくら手元に残っていくのかが大切ですよね。