借地借家法（借地）

<問>
次の事例について、借地借家法の規定に照らして適切か否か答えよ。
Aを賃借人,Bを賃貸人としてB所有の土地に建物譲渡特約付借地権を設定する契約(その設定後30年を経過した日に借地上の建物の所有権がAからBに移転する旨の特約が付いているものとする。)を締結した。
建物譲渡によりAの借地権が消滅した場合で,Aがその建物に居住しているときは,Aは,直ちに,Bに対して建物を明け渡さなければならず,賃借の継続を請求することはできない。(宅建過去問H12問11-③)















<解>×
ただちに明渡す必要はない

建物譲渡特約付き借地権を設定し、その特約により借地権が消滅した場合に、その消滅後、建物を継続して使用している借地権者Aが請求したときは、請求の時に、その建物につき借地権者Aと借地権設定者Bとの間で、原則として期間の定めがない賃貸借がされたものとみなされる。←借地権者を保護するため

したがって、借地権消滅後も建物に居住しているAは、直ちにBに対して建物を明渡す必要はない。

土地の合筆の登記

<問>
土地の合筆の登記について、適切か否か答えよ。
承役地である地役権の登記がある土地と地役権の登記がない土地を合併する合筆の登記をすることはできない。（宅建過去問H11問11-④)





















<解>×
「所有権の登記」以外の「権利の登記」がある土地を合併(合筆)することは原則としてできませんが，次の場合は例外として合併できます。

　・承役地の登記がある場合　⇒　地役権は土地の一部にも設定できるから。

瑕疵担保責任

<問>
宅地建物取引業者Aが,自ら売主として,宅地建物取引業者でない買主Bと締結した宅地の売買契約(代金4,000万円,手付金400万円)について、宅地建物取引業法及び民法の規定に照らして適切か否か答えよ。
契約に「Aが瑕疵担保責任を負う場合,Bは,損害賠償の請求をすることができるが,契約の解除ができるのは瑕疵により契約をした目的を達成できないときに限る」旨を定めた場合,その定めは無効である。(宅建過去問H11問33-②)




















<解>×
有効である。(この特約は、民法570条と同じ内容の定めであり、買主に不利とならず有効である。)

 

自ら売主制限

<問>
宅地建物取引業者Aが自ら売主となって宅地建物の売買契約を締結した場合について、宅地建物取引業法の規定に照らして適切か否か答えよ。
Gの所有する宅地について,AはGと売買契約の予約をし,Aは当該宅地をHに転売した。（宅建過去問H17問35-③)























<解>〇
宅建業者が当該土地を取得する契約（予約を含む）を締結している場合には、転売することができる。

よってＡとＧが売買契約をしている場合，それがたとえ予約であっても，Ｈに転売することができます.

監督処分

<問>
宅地建物取引業法の規定に基づく監督処分について、適切か否か答えよ。
丙県知事は、丙県の区域内における宅地建物取引業者C(丁県知事免許)の業務に関し、Cに対して指示処分をした場合、遅滞なく、その旨を丙県の公報により公告しなければならない。 (宅建過去問H21問45-④）






















<解>×
指示処分の場合は、公告されない。
免許権者は、宅建業者に対し「業務停止処分」、「免許取消処分」をしたときは、その旨を公告しなければならない。

事後届出（条件付売買）

<問>
国土利用計画法第23条の届出(以下この問において「事後届出」という。について、適切か否か答えよ。 ただし,地方自治法に基づく指定都市の特例については考慮しないものとする。
停止条件付きの土地売買等の契約を締結した場合には,停止条件が成就した日から起算して2週間以内に事後届出をしなければならない。（宅建過去問H12問16-③）














<解>×
停止条件付きの土地売買等の契約を締結した場合には、その「締結日｣から起算して2週間以内に事後届出をしなければならない。 なお、条件成就時には届出不要

農地法第3条

<問>
次の内容について、農地法の規定に照らして適切か否か答えよ。
農業者が山林原野を取得して,農地として造成する場合,農地法第3条第1項の許可を受ける必要がある。(宅建過去問H17問25-③)





















<解>×
山林原野は農地ではないので、農地法の適用はありません。
造成して農地になった後に適用されます。

なお、採草牧草地を農地に変更する場合は、農地法第3条の許可がいります。

弁済業務保証金の取り戻し

<問>
宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)に加入した場合について、宅地建物取引業法の規定に照らして適切か否か答えよ。
Aがその一部の事務所を廃止したため,保証協会が弁済業務保証金分担金をAに返還しようとするときは,保証協会は,弁済業務保証金の還付請求権者に対し,一定期間内に認証を受けるため申し出るべき旨の公告を行う必要はない。(宅建過去問H17問45-③)


















<解>○
保証協会は、社員がその一部の事務所を廃止したため、弁済業務保証金分担金の額が、政令で定める額を超えることとなったときは、還付請求権者に公告することなく、その超過額に相当する額の弁済業務保証金を取り戻し、これを社員である宅地建物取引業者に還付することができる。

弁済業務保証金の取り戻し

取戻し事由	公告の要否
①社員である宅建業者が社員でなくなったとき	必要
②社員である宅建業者がその一部の事務所を廃止したとき	不要

抵当権が設定された後の賃借権

<問>
Aは,Bからの借入金で建物を建築し,その借入金の担保として当該建物に第一順位の抵当権を設定し,その登記を行った。この登記の後,Aが,Cとの間で本件建物の賃貸借契約を締結した場合について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
AC間で契約期間を3年とする賃貸借契約を締結したため,建物の担保価値が下落し,Bの被担保債権全額の弁済を受けられなくなった場合でも,Bは,契約締結時から3年間は,Cの賃借権を認めるほかはない。（宅建過去問H11問4-④）














<解>×
抵当権が設定された後の賃貸借は、原則として、それが短期間のものであっても保護されない。

ちなみに以前は、抵当権者に対して賃借人は対抗ができた（旧395条）。法改正により、賃借権を対抗ができなくなりました。

なお、抵当権者が抵当権行使した場合は、賃貸借契約ができなくなるので、賃借人の保護のために､6ｶ月間の建物引渡しの猶予を認められる。


次の3つの要件をすべて満たすことにより、賃借人は抵当権者や買受人に対抗することができる

①賃借権が登記されていること
②その登記について、抵当権者全員が同意していること
③上記②の登記がされていること（賃借権の附記登記として行う。）

借地借家法（借地上建物の賃借人の保護）

<問>
Aが,B所有の建物を賃借している場合について、借地借家法の規定に照らして適切か否か答えよ。
Bの建物がDからの借地上にあり,Bの借地権の存続期間の満了によりAが土地を明け渡すべきときは,Aが期間満了をその1年前までに知らなかった場合に限り,Aは,裁判所に対し土地の明渡しの猶予を請求することができる。(宅建過去問H12問12-④)















<解>〇
借地上の建物の賃借人が、借地権満了の時期を１年前までに知らなかったとき、建物の賃借人の申し立てによって裁判所は、この事を知った時から１年を超えない範囲で明け渡しに相当の期限の猶予を与えられる。