抵当権

<問>
AB間の土地売買契約中の履行遅滞の賠償額の予定の条項によって,AがBに対して,損害賠償請求をする場合について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
Aは,賠償請求に際して,Bの履行遅滞があったことを主張・立証すれば足り,損害の発生や損害額の主張・立証をする必要はない。（宅建過去問H14問7-④)














<解>〇
賠償額の予定がある場合は、債権者は、債務不履行の事実さえ立証すればよい。

賠償額の予定はそのために存在します。
債務不履行の事実さえ立証すればよいです。

所有権保存の登記

<問>
所有権保存の登記について、適切か否か答えよ。
土地収用法による収用によって土地の所有権を取得した者は,直接自己名義に当該土地の所有権保存の登記を申請することができる。(宅建過去問H12問14-③)













<解>〇

第 七十四条　所有権の保存の登記は、次に掲げる者以外の者は、申請することができない。
（＝以下のものは、所有権保存の登記を申請することができます。）

　一 　表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人
　二 　所有権を有することが確定判決によって確認された者
　三 　収用（土地収用法（昭和二十六年法律第二百十九号）その他の法律の規定による収用をいう。

によって所有権を取得したもの

動機の錯誤（ふたたび）

<問>
Aが,Bに住宅用地を売却した。民法の規定及び判例に照らして答えよ。
Aが,今なら課税されないと信じていたが,これをBに話さないで売却した場合,後に課税されたとしても,Aは,この売買契約が錯誤によって無効であるとはいえない。 （宅建過去問H13問2-③)














<解>〇
動機の錯誤については、相手方の保護の観点から、動機が表示され相手方もこれを知っていて動機が意思表示の内容になってはじめて、錯誤無効となる。


動機の錯誤について、連続出題です。これでバッチリですよね。

動機の錯誤

<問>
AがBに対し土地の売却の意思表示をしたが,その意思表示は錯誤によるものであった場合について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
 錯誤が,売却の意思表示をなすについての動機に関するものであり,それを当該意思表示の内容としてAがBに対して表示した場合であっても,この売却の意思表示が無効となることはない。(宅建過去問H17年問2-②)

















<解>×
動機の錯誤については、相手方の保護の観点から、動機が表示され相手方もこれを知っていて動機が意思表示の内容になってはじめて、錯誤無効となる。

したがって、動機を意思表示の内容として表示した場合、それが要素の錯誤に関するときは、その意思表示は無効となる。

所有権の保存登記

<問>
所有権保存の登記について、適切か否か答えよ。
土地収用法による収用によって土地の所有権を取得した者は,直接自己名義に当該土地の所有権保存の登記を申請することができる。(宅建過去問H12問14-③)

















<解>〇

第 七十四条　所有権の保存の登記は、次に掲げる者以外の者は、申請することができない。

　一 　表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人
　二 　所有権を有することが確定判決によって確認された者
　三 　収用（土地収用法（昭和二十六年法律第二百十九号）その他の法律の規定による収用をいう。

によって所有権を取得したもの

建築基準法(建築確認)

<問>
建築基準法について、適切か否か答えよ。
準都市計画区域(都道府県知事が都道府県都市計画審議会の意見を聴いて指定する区域を除く。)内に建築する木造の建築物で、2の階数を有するものは、建築確認を必要としない。 (宅建過去問H21問18-ア）
















<解>×
 この問題の答えの要点は

都市計画区域、準都市計画区域では、

①新築
②10㎡を超える増改築・移転

には建築確認が必要ってところです。

なので、問題文で”準都市計画区域内に建築する木造の建築物で2の階数を有するものは、建築確認を必要としない。 ”ってのは×になりますよね。これって”新築”のことなので・・・

なお、防火・準防火地域では
①新築
②増改築・移転

には建築確認が必要です。　増改築の”10㎡を超える”っていう縛りがなくなります。


ちなみに
全国どこでも、（都市計画区域、準都市計画区域、防火・準防火問わず）

1)100㎡を超える特殊建築物

2)木造
①3階以上・・・地階を含む or
②500㎡超 or
③高さ13m超 or
④軒の高さ9m超

3)木造以外
①2階以上　or
②200㎡超

でA,新築、B,10㎡を超える増改築・移転 C,大規模な修繕・模様替　D,100㎡を超える用途変更

は建築確認がいります。

裁判所の許可についての問題

<問>
Aが,B所有の建物を賃借している場合について、借地借家法の規定に照らして適切か否か答えよ。
Aが建物を第三者に転貸しようとする場合に,その転貸によりBに不利となるおそれがないにもかかわらず,Bが承諾を与えないときは,裁判所は,Aの申立てにより,Bの承諾に代わる許可を与えることができる。（宅建過去問H12問12-②)


















<解>×
建物賃貸借については、賃貸人の承諾に代わり、裁判所が許可を与えるといった規定はありません。（土地の賃貸借にはある（借地借家法１９条１項）。）


裁判所が許可与えることができる場合（重要！！）

・借地権者（＝A)が賃借権の目的である「土地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合」において、その第三者が賃借権を取得し、または転借しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者（＝B)がその賃借権の譲渡または転貸を承諾しないときは、裁判所は「借地権者」（＝A)の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。

・第三者（＝C)が賃借権の目的である土地の上の建物を競売または公売により取得した場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者（＝B)がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、「第三者｣（＝C)は裁判所に対し、借地権設定者の承諾に代わる許可をするよう申し立てることができる。そして、この申立ては、第三者が「建物の代金を支払った後2月以内」に限りすることができる。

印紙税

<問>
印紙税の規定に照らして、適切か否か答えよ。
建物の賃貸借契約に際して貸主であるC社が作成した,「敷金として30万円を受領した。当該敷金は賃借人が退去する際に全額返還する」旨を明らかにした敷金の領収書には,印紙税は課されない。（宅建過去問H16問28-③)























<解>×
敷金の領収書には、印紙税が課税される。


～補足～
なお、建物の賃貸借契約書は、印紙税が課税されない。

一方、土地の賃貸借契約書は、印紙税が課税される。

細かいですが、狙われどころですので覚えておきましょう！！

手付金の保全措置

<問>
宅地建物取引業者Aは、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で、建築工事完了前の建物に係る売買契約(代金5,000万円)を締結した。当該建物についてBが所有権の登記をしていない場合について、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に照らして適切か否か答えよ。
Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じずに、Bから500万円を手付金として受領したが、当該措置を講じないことについては、あらかじめBからの書面による承諾を得ていた。（宅建過去問H21問39－②）

<解>×

違反する。

業者が自ら売主となる工事完了前の物件の売買について、原則として保全措置を講じた後でないと、手付金等の金銭を受領できない。
買主は未登記であり、業者が受領しようとする手付金等の額が代金額の100分の5を超えているので、Bの承諾の有無を問わず保全措置を講じる必要がある。

手付金の保全措置（例外）

次の場合、宅建業者は、保全措置を講じなくても手付金等を受領することができる。

1.受領しようとする手付金当の額が（すでに受領した手付金等とあわせて）

　①工事完了前に契約を締結した場合は、代金の額5/100（5%)以下かつ1000万円以下

　②工事完了後に契約を締結した場合は、代金の額の1/100(10%)以下かつ1000万円以下

以下なのでジャストの数字は含みますよ。

2.買主に所有権移転の登記がされたとき、または買主が所有権の登記をしたとき

規約の設定について

<問>
建物の区分所有等に関する法律(以下この問において「法」という。)について、適切か否か答えよ。
他の区分所有者から区分所有権を譲り受け、建物の専有部分の全部を所有することとなった者は、公正証書による規約の設定を行うことができる。(宅建過去問H21問13-④)

<解>×
最初に建物の専用部分の全部を所有するものに限り、公正証書による規約の設定を行うことができる。

「最初に」という要件を満たしていないので×です。