建築確認（防火地域の規制）

<問>
建築基準法について、適切か否か答えよ。
防火地域内において建築物を増築する場合で、その増築に係る部分の床面積の合計が100㎡以内であるときは、建築確認は不要である。 （宅建過去問H21問18-イ)
















<解>×
建築基準法で、防火地域・準防火地域の建築、増築は大小に関わらず、必ず確認申請が必要です。

防火に対して厳しい地域の為、違反建築をうまないようにしているのです。

高度地区

<問>
建築基準法(以下この問において「法」という。)について、適切か否か答えよ。
高度地区内においては、建築物の高さは、高度地区に関する地方公共団体の条例において定められた内容に適合するものでなければならない。 (宅建過去問H21問19-①)















<解>×
高度地区内においては、建築物の高さは、高度地区に関する「都市計画」において定められた内容に適合するものでなければならない（建築基準法58条）。
「地方公共団体の条例」という部分が誤りです。


高度地区とは

街の中心部のオフィス街や商業地では、一定の高さ以上に建物の高さを揃える必要があります。逆に、住宅地においては日当たりや風通しをよくする為に、建物の高さを制限する必要があります。
このように、用途地域内において建物の高さの最低限度または最高限度を定めるものが高度地区です。

支払い金・預かり金の保全措置（混乱しやすい！！要チェック）

<問>
宅地建物取引業者Aが,自ら売主として,宅地建物取引業者でないBと宅地の売買契約を締結しようとし,又は締結した場合について、宅地建物取引業法の規定に照らして適切か否か答えよ。
売買契約の締結に際し,AがBから預り金の名義をもって50万円を受領しようとする場合で,当該預り金が売買代金に充当されないものであるとき,Aは,国土交通省令で定める保全措置を講じなければならない。（宅建過去問H10問36-①)

<解>×
50万円以上の支払金または預り金の保全措置は義務ではなく任意です。したがって「保全措置を講じなければならない」とする本肢は誤りです。

なお、以下のものは支払金・預り金には該当しないため、重要事項説明書〔35条書面〕の記載事項ではありません。
　
・受領する額が５０万円未満のもの
・保全措置が講ぜられている手付金等
・売主または交換の当事者である宅建業者が登記以後に受領するもの
・報酬

☆支払金・預り金の保全措置は，手付金等保全措置とは違います。混同しないよう注意！！

不動産登記法

<問>
Aが所有者として登記されている甲土地の売買契約について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
Aと売買契約を締結したCが,登記を信頼して売買契約を行った場合,甲土地がAの土地ではなく第三者Dの土地であったとしても,Dの過失の有無にかかわらず,Cは所有権を取得することができる。(宅建過去問H19問3-②）




















<解>×
×の理由は2つあります。

①買主が登記を信頼して売買契約を行っても、それが第三者の所有する土地であり、売主の所有でなかった場合には、買主はその土地の所有権を取得することはできない。（＝登記には公信力はない。）


②不動産の所有者(D)に過失がある場合には、「通謀虚偽表示における意思表示の無効は善意の第三者には対抗できない。」という規定をここに当てはめ、Cに所有権を認める旨の判例がある。しかし、本肢は「過失の有無にかかわらず」となっているので、やはり誤っている。

担保物権

<問>
次の事例について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
Aは,B所有の建物に抵当権を設定し,その旨の登記をした。Bは,その抵当権設定登記後に,この建物をCに賃貸した。Cは,この契約時に,賃料の6ヵ月分相当額の300万円の敷金を預託した。
Bが,BのCに対する将来にわたる賃料債権を第三者に譲渡し,対抗要件を備えた後は,Cが当該第三者に弁済する前であっても,Aは,物上代位権を行使して当該賃料債権を差し押さえることはできない。（宅建過去問H15問5-①)















<解>×
抵当権者(A)は、賃料債権について物上代位することができる。
また、物上代位をするためには、払渡しまたは引渡し前の差押えが必要であるが、債権譲渡は払渡しまたは引渡しに該当しない。

抵当権者(A)が、抵当権による物上代位を第三者に対抗するためには抵当権設定登記があればよい。

したがって、物上代位と債権譲渡の優越は、抵当権設定登記と債権譲渡の第三者に対する対抗要件の具備との先後関係による。

よって、抵当権設定登記をしているAは、物上代位権を行使して当該賃料債権を差し押さえることができる。


用語の意味をおさえる。

抵当権者・・・債権者のこと

抵当権設定者・・・自己の不動産に抵当権を設定したもの


もし債務者以外のものが、債務者のために自己の不動産に抵当権を設定したなら、その債務者以外の者のことを物上保証人と呼びます。（たとえば、Bの借金のために、Bの親Cが自分の土地に抵当権を設定するような場合）



債権譲渡の第三者に対する対抗要件の具備・・・・債権譲渡の事実を債務者（C)や第三者に対して主張するための法律要件

債権譲渡

<問>
債権の譲渡について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
指名債権譲渡の予約契約を締結し,この予約契約締結の事実を確定日付のある証書により債務者に通知していれば,予約の完結によりなされる債権譲渡の効力を債務者以外の第三者に対抗することができる。 (宅建過去問H19問9-④）















<解>×
第三者に対抗することができない。

この通知は「予約した」ということである。その後、予約完結権が行使されたかどうかを債務者は認識できない。したがって、本肢の場合、この通知をもって第三者に対抗することはできない。

クーリングオフ制度

<問>
宅地建物取引業者Aが,自ら売主となり,宅地建物取引業者でない買主との間で締結した宅地の売買契約について,買主が宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき売買契約の解除(以下この問において「クーリング・オフ」という。)をする場合について、適切か否か答えよ。
買主Cは,喫茶店で買受けの申込みをした際に,Aからクーリング・オフについて書面で告げられ,その4日後にAの事務所で契約を締結した場合,契約締結日から起算して8日が経過するまでは契約の解除をすることができる。
(宅建過去問H15問39-②)











<解>×
クーリング・オフ期間は、契約締結日から起算するのではなく、買主が宅建業者から書面で申込の撤回等を行うことができる旨の告知を受けた日から８日以内とされる。

共有

<問>
A,B及びCが,持分を各3分の1として甲土地を共有している。

次の事例について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
甲土地全体がDによって不法に占有されている場合,Aは単独でDに対して,甲土地の明渡しを請求できる。 (宅建過去問H18問4-①）
























<解>〇

本肢の行為は、保存行為に該当する。したがって、各共有者は、単独で不法占拠者に対して明渡しを請求することができる。

共有物の管理は、行為の種類に応じて、次のように行われます。

行為の種類	内容	必要数
保存行為	共有物の修理、共有物の登記など	各共有者が単独でできる
利用・改良行為	賃貸借契約の解除など	持分の価格の過半数
変更・処分行為	共有物の売却、共有建物の増改築など	共有者全員の合意

広告開始時期の制限

<問>
宅地建物取引業者Aが行う広告について、宅地建物取引業法の規定に照らして適切か否か答えよ。
Aは,宅地の売買に係る広告において,当該宅地に関する都市計画法第29条の許可を受けていれば,当該造成工事に係る検査済証の交付を受けていなくても,当該広告を行うことができる。 (宅建過去問H16問36-①)
























<解>〇

都市計画法第29条＝開発許可

未完成物件の広告開始時期制限
宅建業者は、宅地造成・建物建築に関する工事完了前においては、当該工事に必要とされる開発許可・建築確認等の処分があった後でなければ、当該工事に係る宅地・建物の売買その他の業務(=すべての取引態様）に関する広告をしてはならない。

弁済業務保証金

<問>
宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)に加入している宅地建物取引業者Aについて、宅地建物取引業法の規定に照らして適切か否か答えよ。
Aと宅地建物取引業に関し取引をした者が,その取引により生じた債権に関し,弁済業務保証金について弁済を受ける権利を実行するときは,保証協会の認証を受けるとともに,必ず保証協会に対し還付請求をしなければならない。(宅建過去問Ｈ15問42-②)






















<解>×
保証協会の認証を受けるとともに,返済保証金が供託されている供託所に対し還付請求をしなければならない


ちなみに・・・
支店の廃止により保証協会が弁済業務保証金分担金を社員に返還するときは、還付請求権者に対し、一定期間内に認証を受けるための公告をする必要はありません。

営業保証金を供託している宅建業者が支店を廃止して営業保証金を取り戻すときは、還付請求権者に対し一定期間内に認証を受けるための公告をしなければなりません。その期間は6ヶ月です。