免許⑥

<問>
宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)について、宅地建物取引業法の規定に照らして適切か否か答えよ。
宅地建物取引業者A社は,取締役Bが道路交通法に違反し,懲役1年執行猶予3年の刑に処せられたため,免許取消処分を受けた。Bが取締役を退任した後,A社は改めて免許申請をしてもBの執行猶予期間が経過するまでは免許を受けることができない。(宅建過去問H17問31-①）



















<解>×
A社の取締役Bが懲役の刑に処せられ、A社が免許取消処分を受けた場合は、免許の欠格要件に該当しA社は免許を受けることができない。

しかし、Bが取締役を退任した後に、A社が改めて免許申請をしたときは、他に免許の欠格要件に該当するすることがなければ免許を受けることができる。

営業保証金

<問>
宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が本店と2つの支店を有する場合,Aの営業保証金について、宅地建物取引業法の規定に照らして適切か否か答えよ。
Aが営業保証金を取り戻すために公告をしたときは,2週間以内にその旨を甲県知事に届け出なければならず,所定の期間内に債権の申出がなければその旨の証明書の交付を甲県知事に請求できる。（宅建過去問H16問35-③）

















<解>×
「２週間以内」ではなく「遅滞なく」です。

農地法

<問>
農地法(以下この問において「法」という。)について、適切か否か答えよ。
農業者が相続により取得した市街化調整区域内の農地を自己の住宅用地として転用する場合には,法第4条第1項の許可を受ける必要はない。(宅建過去問H19問25-①）
























<解>×

許可が必要である。

相続によって農地を取得する場合（3条：権利移動）には許可が不要であるが、その後、その農地を転用するのであれば（4条：転用）、許可を受ける必要がある。

区分所有法

<問>
建物の区分所有等に関する法律について、適切か否か答えよ。
規約は,管理者が保管しなければならない。ただし,管理者がないときは,建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で定めるものが保管しな
ければならない。(宅建過去問H19問15-①)






















<解>〇
そのとおりです。


ちなみに・・・
規約とは、区分所有者が定めるマンション内の自主的なルールをいいます。

規約は、区分所有者全員を拘束するものなので、その設定等は慎重に行う必要があります。

それゆえ
規約の設定、変更、廃止をするには、区分所有者および議決権の各3/4以上の多数による集会の決議によらなければなりません。

区分所有法

<問>
建物の区分所有等に関する法律について、適切か否か答えよ。

規約の保管場所は,各区分所有者に通知するとともに,建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。 (宅建過去問H19問15-④)



















<解>×
規約は、原則として管理者が保管しなければならず、その保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。

なお、各区分所有者に対して、保管場所を通知する必要はない。

営業保証金

<問>
宅地建物取引業者A(甲県知事免許)の営業保証金について、宅地建物取引業法の規定に照らして適切か否か答えよ。なお,Aは,甲県内に本店と一つの支店を設置して事業を営んでいるものとする。
Aは,マンション3棟を分譲するための現地出張所を甲県内に設置した場合,営業保証金を追加して供託しなければ,当該出張所でマンションの売買契約を締結することはできない。(宅建過去問H19問37-③）















<問>×
営業保証金の追加供託は不要

案内所については、営業保証金を供託する必要はない。


なお、案内所に関しては、いろいろと規制があります。

(1)一団の宅地建物（宅地なら10区画以上、建物なら10戸以上という意味です。）を案内所を設けて分譲する場合

「標識」を設置しなければならない。



(2)　(1)の案内所で契約を締結する場合

①「標識」を設置しなければならない。

　 ②免許権者および現地の知事に、業務開始の10日前までに「届出｣をしなければならない

　 ③成年である専任の取引主任者を1人以上設置しなければならない。


なお、(2)の案内所が土地に定着している場合には、顧客はクーリングオフできなくなります。
　

都市計画法（都市計画区域）

<問>
都市計画法について、適切か否か答えよ。
都市計画区域については,無秩序な市街化を防止し,計画的な市街化を図るため,市街化区域と市街化調整区域との区分を必ず定めなければならない。(宅建過去問H19問18-②）
























<解>×
必ず定めなければならないわけではない。
都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に市街化区域と市街化調整区域との区分を定めることができる。


だから、上記を定めていない、”非線引都市計画区域"というものもあるんですよね。

なお、都市計画区域の指定は

原則　都道府県が行う（1つの都道府県内に指定する場合）

例外　国土交通大臣が行う（2つ以上の都府県にまたがって指定する場合）

危険負担

<問>
次の事例について、民法の規定に照らして適切か否か答えよ。平成19年9月1日にA所有の甲建物につきAB間で売買契約が成立し,当該売買契約において同年9月30日をもってBの代金支払と引換えにAは甲建物をBに引き渡す旨合意されていた。
甲建物が同年8月31日時点でAB両者の責に帰すことができない火災により滅失していた場合,甲建物の売買契約は有効に成立するが,Aの甲建物引渡し債務も,Bの代金支払債務も共に消滅する。(宅建過去問H19　問10-①）
 






















<解>×
売買契約は無効である。

甲建物が売買契約の時点で滅失していた場合、原始的不能といいこの契約は無効となる。


なお、売買契約成立後、引渡し前に売主に責めに帰すことができない事由による火災により滅失していた場合は、買主は全額支払わなければならない。

賃料増減請求権

<問>
貸主A及び借主B間の建物賃貸借契約について、賃料増減請求権に関する借地借家法第32条の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
建物が完成した時を始期とする賃貸借契約において,建物建築中に経済事情の変動によってAB間で定めた賃料が不相当になっても,建物の使用収益開始前にBから賃料減額請求を行うことはできない。(宅建過去問H16問14－①）

















<解>○
使用を開始してからしか減額請求はできない。
賃料増減額請求権は、契約に基づく使用収益が開始された後において、賃料の額が、経済的事情の変動等により不相当となったときに、将来に向かってその増減を求めるものである。

営業保証金の不足

<問>
宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が本店と2つの支店を有する場合,Aの営業保証金について、宅地建物取引業法の規定に照らして適切か否か答えよ。
Aは営業保証金の還付がなされ,甲県知事から政令で定める額に不足が生じた旨の通知を受け,その不足額を供託したときは,2週間以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。(宅建過去問H16問35-④)

















<解>〇
権利の実行により営業保証金が政令で定める額に不足することになった場合、免許権者から通知書の送付を受けた日から2週間以内にその不足額を供託しなければならず、その不足額を供託したときは、2週間以内にその旨を届出なければならない。


この規定の違反は、業務停止事由に該当し、情状が特に重いときや業務停止処分に違反したときは、免許取消処分をうけるときがあります。