媒介契約と登録義務

<問>

次の事例について、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に照らして適切か否か答えよ。宅建建物取引業者Aは,BからB所有の宅地の売却について媒介の依頼を受けた。
Aは,Bとの間に専属専任媒介契約を締結したときは,当該契約の締結の日から5日以内(休業日を除く。)に,所定の事項を当該宅地の所在地を含む地域を対象として登録業務を現に行っている指定流通機構に登録しなければならない。 （宅建過去問H19問39-③）















<解>〇
宅地建物取引業者は、専属専任媒介契約を締結したときは、当該契約の終結の日から5日以内（休業日を除く）に、一定の事項を指定流通機構に登録しなければならない。

なお、指定流通機構は、現在、全国を4つのブロックに分けてそれぞれ法人として業務を行っているので、登録は、その物件の所在地を含む地域を対象として登録業務を現に行っている指定流通機構に行うことになる。

不動産取得税

<問>
不動産取得税について、適切か否か答えよ。
平成19年4月に土地を取得した場合に,不動産取得税の課税標準となるべき額が30万円に満たないときには不動産取得税は課税されない。（宅建過去問H19年問28-①）

<解>×

以下の金額に満たない場合は免税となる。

土地：10万円　　
建築による家屋の取得：23万円　　
新築以外による家屋の取得：12万円

重要事項の説明

<問>
宅地建物取引業者が宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項について説明する場合について、適切か否か答えよ。
宅地の売買の媒介において,当該宅地の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結等の措置を講じないときは,その旨を買主に説明しなくてもよい。(宅建過去問H19問35-④)


















<解>×
　説明しなければならない。
　当該宅地の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し、保証保険契約の終結その他の措置で国土交通省令で定めるものを講ずるかどうか及び、その措置を講ずる場合におけるその措置の概要は説明しなければならない。

連帯債務（請求）

<問>
AとBとが共同で,Cから,C所有の土地を2,000万円で購入し,代金を連帯して負担する(連帯債務)と定め,CはA・Bに登記,引渡しをしたのに,A・Bが支払をしない場合について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
Cは,Aに対して2,000万円の請求をすると,それと同時には,Bに対しては,全く請求をすることができない。(宅建過去問H13問4-①）












<解>×
数人が連帯債務を負担するときは、債権者は、その連帯債務者の1人に対し、又は「同時」に若しくは「順次」に「すべての連帯債務者」に対し、全部又は一部の履行を請求することができる。

不動産登記法

<問>
不動産の登記について、不動産登記法の規定に照らして適切か否か答えよ。
表題部所有者であるAから土地を買い受けたBは,Aと共同してBを登記名義人とする所有権の保存の登記の申請をすることができる。 （宅建過去問H19問16-①）



















<解>×
 表題部所有者とは？

所有権の登記がない不動産について、表題部に所有者の氏名・住所が記録されますが、この表題部に所有者として記録されている者のことです。
　これは、権利部に所有権の登記がなされない場合に、さしあたっての所有者を明らかにするためです。所有者が明らかでないと、固定資産税の徴収などのとき困るからです。

所有権保存登記の申請は、原則として、表題部所有者でなければ行うことが出来ません。

表題部に最初の所有者として記録された者と、権利部の甲区に最初の所有者として記録された者が異なるは、不自然だからです。









不動産登記記録は、土地･建物ごとに、表題部と権利部から構成され、さらに、権利部は甲区と乙区に分けられます。


所有権保存登記とは、権利部の甲区に最初に行う所有権の登記のことです。

借地借家法(借家）

<問>
賃貸人Aと賃借人Bとの間の居住用建物の賃貸借契約について、借地借家法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
Bが死亡した場合で,その当時Bの相続人でない事実上の配偶者Cがこの建物で同居していたとき,Cは,当該建物の賃借権に限っては,相続人に優先してBの賃借人としての地位を承継する。(宅建過去問H11問14-②)






















<解>×
Ｂに相続人がいる場合、その賃借権は相続人が相続します。事実上の配偶者Ｃは、賃借権の承継はできません。したがってこの解答は×です。

一方、Ｂに相続人がいない場合は、Ｃから承継しない意思表示が無い限り、Ｂの賃借権をＣが承継することになります。

なお承継しない場合は、Cは1ヵ月以内に賃貸人Aに、承継しない旨の意思表示をすることができる。

承継することには意思表示をする必要はない。

不法行為

<問>
Aの被用者Bが,Aの事業の執行につきCとの間の取引において不法行為をし,CからAに対し損害賠償の請求がされた場合のAの使用者責任について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
Aが,Bの行為につきCに使用者責任を負う場合は,CのBに対する損害賠償請求権が消滅時効にかかったときでも,そのことによってAのCに対する損害賠償の義務が消滅することはない。(宅建過去問H11問9-③）
























<解>〇
被用者と使用者双方ともに、被害者に対し損害賠償義務（全額）があります。被用者と使用者の損害賠償責任は、不真正連帯債務の関係にあるとされています。

通常、連帯債務では、債務者の１人に生じた事由は、他の債務者にも影響を与えます。

しかし、不真正連帯債務では、債務者の１人に生じた事由は、弁済などを除いて、ほかの債務者の債務に影響を及ぼさないとされています。


被用者の賠償債務と使用者の賠償債務は不真正連帯債務と解すべきであり、債務者の１人に生じた事由は、弁済など債権を満足させるものを除いて、ほかの債務者の債務に影響を及ぼさない。(最高裁　判例)

ゆえに、AのCに対する損害賠償の義務が消滅することはありません

対抗要件

<問>
A所有の都市計画法による市街化区域内の宅地甲地(面積250㎡)を,Bが取得した場合について、適切か否か答えよ。
甲地にA所有の住宅が建っているとき,BがAに対してこれを除却するよう求めるためには,民法の規定によると,Bは,甲地の所有権移転登記を完了していなければならない。(宅建過去問H13　問25-③)













<解>×
ＡとＢとは売買契約の当事者同士であり、対抗問題ではない。
Ｂは甲地の登記を受けなくとも、所有権に基づく妨害排除請求権により、建物の除去を求めることができます。

物件変動の対抗要件

不動産の物権変動を第三者に対抗するためには、登記を得ておかなければならないが、物権変動の当事者間において権利を主張する場合は登記を必要としない。

建築基準法

<問>
A所有の都市計画法による市街化区域内の宅地甲地(面積250㎡)を,Bが取得した場合について、適切か否か答えよ。
甲地が都市計画法による第一種住居地域に指定されているときは,建築基準法の規定によると,Bは,甲地に住宅の一部を喫茶店(店舗面積150㎡)として使用する建築物を建築することができる。(宅建過去問H13問25-②)


















<解>○
都市計画法による第一種住居地域に指定されている場合、建築基準法の規定では、住宅の一部を喫茶店（店舗面積500㎡以内）として使用する建物を建築することができる。

停止条件

<問>
AとBは,A所有の土地をBに売却する契約を締結し,その契約に「AがCからマンションを購入する契約を締結すること」を停止条件として付けた(仮登記の手続は行っていない。)場合について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
停止条件の成否未定の間は,AB間の契約の効力は生じていない。（宅建過去問H11問6-①)



















<解>〇
停止条件付法律行為は、原則として条件が成就したときから、その効力を生じる。（民法127条1項)