都市計画法（開発許可)

<問>
都市計画法の開発許可について、適切か否か答えよ。
都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において,都市計画事業に当たらない民間事業者が行う5,000㎡の住宅団地建設のための開発行為であれば,開発許可は必要である。(宅建過去問H14問19-④)





















<解>×・・・不要である。
都市計画区域および準都市計画区域外の区域内において、1ha(10,000㎡以上）の開発行為をする場合、原則として開発許可が必要となる。


開発許可が不要となる面積

市街化区域・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・1,000㎡未満
区域区分の定めがない都市計画区域・・・・・・・・・・・3,000㎡未満
準都市計画区域･･･････････････・・・・・・・・・・・・・・・3,000㎡未満
都市計画区域および準都市計画区域外・・・・・・・・・・1ha(10,000㎡)未満

※市街化調整区域では、小規模であるという理由で開発許可が不要となる例外はない。


ここの語呂合わせは、らくらく宅建塾にいい覚え方がありました。持っている方はチェック。

重要事項の説明

<問>
宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)第35条に規定する重要事項の説明又は法第37条に規定する契約が成立したときに交付すべき書面について、適切か否か答えよ。
宅地の売買について,売主A,Aの媒介業者B及び買主の媒介業者Cの三者がいずれも宅地建物取引業者である場合は,B及びCのみならず,Aも,買主に対して法第35条に規定する重要事項の説明をすべき義務を負う。(宅建過去問H15問37-③）

<解>〇
宅地又は建物の売買・交換の一つの取引に、複数の宅建業者が介在した場合は、その全ての宅建業者に、重要事項の説明が義務付けられている

主任者登録

<問>
取引主任者の登録について、適切か否か答えよ。
未成年(未婚)であるDは,法定代理人から宅地建物取引業の営業に関し許可を得て登録を受けることができるが,宅地建物取引業者がその事務所等に置かなければならない成年者である専任の取引主任者とみなされることはない。(宅建過去問H12問33-④)










<解>×
原則として専任の取引主任者にはなることはできません。

しかし、取引主任者である未成年が「自ら宅建業者である場合」や「宅建業者である法人の役員である場合」は、その事務所等に置かれる成年である専任の取引主任者とみなされます。

国土利用計画法

<問>
国土利用計画法第23条の届出(以下この問において「事後届出」という。)及び同法第27条の7の届出(以下この問において「事前届出」という。)について、適切か否か答えよ。
監視区域内の市街化調整区域に所在する面積6,000㎡の一団の土地について,所有者Aが当該土地を分割し,4,000㎡をBに,2,000㎡をCに売却する契約をB,Cと締結した場合,当該土地の売買契約についてA,B及びCは事前届出をする必要はない。(宅建過去問H16問16-①）

















<解>×
事前届出が必要

監視区域内では、都道府県の規則で届出必要面積を定めることになっているが、この面積要件は事後届出の場合よりも緩和することはできない。（国土利用計画法27条の7第1項）

※この問題で売買されているのは、市街化調整区域内の6,000㎡の土地であり、事後届出としても届出の対象となる取引である。（市街化調整区域では5000m2以上が届出対象面積となる。）

よって、監視区域内の取引となるこのケースでは、当事者は事前届出をしなければならない。

債権譲渡

<問>
次の事例について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
Aは,Bに対して貸付金債権を有しており,Aはこの貸付金債権をCに対して譲渡した。
貸付金債権に譲渡禁止特約が付いている場合で,Cが譲渡禁止特約の存在を過失なく知らないとき,BはCに対して債権譲渡が無効であると主張することができない。(宅建過去問H15問8-①）



















<解>○
債券は、独立の価値のある1つの財産であるから、原則として、債務者の承諾などがなくても自由に譲渡することができる。
ただし、債権者と債務者が譲渡禁止の特約をした場合には、悪意者には、その旨の主張ができるが、善意の譲受人には、その特約があることを主張することはできない

不動産登記法

<問>
 不動産の登記について、不動産登記法の規定に照らして適切か否か答えよ。
共有物分割禁止の定めに係る権利の変更の登記の申請は,当該権利の共有者であるすべての登記名義人が共同してしなければならない。(宅建過去問H19問16－②)


















<解>〇
共有物分割禁止の定めに係る権利の変更の登記の申請は、当該権利の共有者であるすべての登記名義人が共同してしなければならない。


原則：登記の申請は登記権利者と登記義務者が共同してやらなければならない。


例外として以下の6つは単独申請がOK

①所有権保存登記

②仮登記（仮登記義務者の承諾必要）

③登記名義人の住所氏名変更の登記

④相続による権利移転登記

⑤表示登記

⑥判決による登記



ここも、楽々宅建塾ではおもしろいゴロあわせがあります。

不動産鑑定評価基準

<問>
不動産の鑑定評価について、不動産鑑定評価基準に照らして適切か否か答えよ。
収益還元法は,対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であり,このうち,一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法をDCF(Discounted　Cash　Flow)法という。（宅建過去問H19問29-④）















<解>×
一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法は直接還元法。

DCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法です。

建物

<問>
建築物の材料について、適切か否か答えよ。
鉄は,炭素含有量が多いほど,引張強さ及び硬さが増大し,伸びが減少するため,鉄骨造には,一般に炭素含有量が少ない鋼が用いられる。(宅建過去問H15問50-④)



















<解>〇
そのとおりです。
鉄骨造には、一般に一定の伸びがある、炭素含有量が少ない鋼が用いられる。

根抵当権①

<問>
次の事例について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。Aは,自己所有の甲不動産につき,B信用金庫に対し,極度額を3,000万円,被担保債権の範囲を「信用金庫取引による債権」とする第1順位の根抵当権を設定し,その旨の登記をした。なお,担保すべき元本の確定期日は定めなかった。
元本の確定前に,被担保債権の範囲を変更するには,後順位の抵当権者がいる場合は,その者の承諾を得なければならない。(宅建過去問H19問8-①）



















<解>×
後順位の抵当権者の承諾は不要。

元本の確定前においては、根抵当権の担保すべき債権の範囲を変更することができる。この場合、後順位の抵当権者その他の第三者の承諾は不要である。


・・・ちなみに、普通抵当権には随伴性があるが、根抵当権には随伴性はない。

建物

<問>
建築物の構造について、適切か否か答えよ。
積雪荷重の計算に当たり,雪下ろしを行う慣習のある地方においては,その地方における垂直積雪量が1mを超える場合においても,積雪荷重は,雪下ろしの実況に応じて垂直積雪量を1mまで減らして計算することができる。 (宅建過去問H19問50-③）



















<解>〇
雪下ろしを行うということは、積雪荷重が小さくなるということである。
したがって、その地方における垂直積雪量が1mを超える場合においても、積雪荷重は
雪下ろしの実況に応じて垂直積雪量を1mまで減らして計算することができる。