取引主任者資格登録①

<問>
宅地建物取引主任者資格登録(以下この問において「登録」という。)及び宅地建物取引主任者証(以下この問において「取引主任者証」という。)について、宅地建物取引業法の規定に照らして適切か否か答えよ。
丙県知事から取引主任者証の交付を受けている取引主任者が,取引主任者証の有効期間の更新を受けようとするときは,丙県知事に申請し,その申請前6月以内に行われる国土交通大臣の指定する講習を受講しなければならない。(宅建過去問H19問31-③）

<解>×
×国土交通大臣の指定する講習→〇都道府県知事の指定する講習（法定講習）

なお、次の①、②の者は、講習をうけなくてもよい。

①宅建試験に合格した日から1年以内に取引主任者証の交付を受けようとするもの

②すでに取引主任者証の交付を受けている場合で、登録の移転とともに新たな取引主任者証の交付を受けようとする者

監督処分

<問>
宅地建物取引業法の規定に基づく監督処分について、適切か否か答えよ。
甲県知事は、宅地建物取引業者A(甲県知事免許)に対して指示処分をしようとするときは、聴聞を行わなければならず、その期日における審理は、公開により行わなければならない。 (宅建過去問H21問45-②)

















<解>〇
業者に対する監督処分は適正かつ公正な処分であることが必要である。そこで、不利益処分を受けるものに告知・弁解・防御の機会を与えるため、予めその処分を受ける者、又はその代理人の出頭を求めて、釈明及び証拠の提出の機会を与える公開による聴聞を行わなければならない。

重要事項の説明

<問>
宅地建物取引業者が宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項について説明する場合について、適切か否か答えよ。
平成19年10月に新築の工事に着手した建物の売買において,当該建物が指定確認検査機関,建築士,登録住宅性能評価機関又は地方公共団体による耐震診断を受けたものであるときは,その内容を買主に説明しなければならない。（宅建過去問H19年問35-③）

<解>×

説明しなくてもよい。

当該建物が、一定の者による耐震診断を受けたものであるときは、その内容を説明しなければならない。

しかし、この規定は、昭和56年6月1日以降に着手したものは対象となっていない。

共有

<問>
A,B及びCが,持分を各3分の1とする甲土地を共有している場合について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
A,B及びCが甲土地について,Eと賃貸借契約を締結している場合,AとBが合意すれば,Cの合意はなくとも,賃貸借契約を解除することができる。(宅建過去問H19問4-②)
























<解>〇
賃貸借契約の解除は「管理行為」に該当し、各共有者の持分価格の過半数で決する。

AとBが合意をすれば過半数になることから、Cの合意がなくても賃貸借契約を解除することができる。




共有物の管理等

保存行為（共有物の修理、共有物の登記など）・・・・・・・・・・・各共有者が単独でできる。

利用・改良・管理行為（賃貸借契約の解除・終結など）・・・・・・持分の価格の過半数でできる。

変更・処分行為（共有物の売却、共有建物の増改築など）・・・共有者全員の合意

契約締結時期制限

<問>
宅地建物取引業者Aの業務について、宅地建物取引業法の規定に照らして適切か否か答えよ。
Aは,都市計画法第29条第1項の許可を必要とする宅地について開発行為を行いCに売却する場合,Cが宅地建物取引業者であれば,その許可を受ける前であっても当該宅地の売買の予約を締結することができる(宅建過去問H19問39-④)
























<解>×
宅地建物取引業者は、開発許可を受ける前の宅地については、売買契約（予約も含めて）を締結してはいけない。これは、相手方が宅地建物取引業者であっても同様である。

契約締結時期制限

宅建業者は宅地造成・建物建築に関する工事の完了前においては、当該工事に必要とされる開発許可・建築確認等の処分があった後でなければ、自ら当事者としてまたは当事者を代理して売買・交換契約を締結したり、売買・交換契約の媒介をしたりしてはならない。

なお、広告開始時期制限との大きな違いは、契約締結時期制限は貸借の媒介・代理には適用されないことです。

宅地造成工事等の届出制

<問>
宅地造成等規制法の規定に照らして、適切か否か答えよ。
宅地造成等規制法によれば,宅地造成工事規制区域内において,宅地以外の土地を宅地に転用する者は,宅地造成に関する工事を行わない場合でも,原則として都道府県知事の許可を受けなければならない(宅建過去問H14問24-②）

.




















<解>×
許可をうける必要はない。届出でよい。

宅地造成等規制法によれば、宅地造成工事規制区域内において、宅地以外の土地を宅地に転用した者は、許可を必要とする宅地造成工事に該当しない場合、転用した日から14日以内に、都道府県知事に届け出なければならない。



宅地造成工事等で届出が必要なケースと届出期間

①宅地造成工事規制区域が指定されたとき、すでに宅地造成工事が行われているとき・・・指定があった日から21日以内

②宅地造成工事規制区域内の宅地において、擁壁または排水施設の除去工事などを行おうとする場合・・・工事に着手する日の14日前まで

③宅地造成工事規制区域内において、宅地以外の土地を宅地に転用した場合・・・転用した日から14日以内

取引主任者資格登録

<問>
宅地建物取引主任者資格登録(以下この問において「登録」という。)及び宅地建物取引主任者証(以下この問において「取引主任者証」という。)について、宅地建物取引業法の規定に照らして適切か否か答えよ。
登録を受けている者で取引主任者証の交付を受けていない者が重要事項説明を行い,その情状が特に重いと認められる場合は,当該登録の消除の処分を受け,その処分の日から5年を経過するまでは,再び登録を受けることができない。 (宅建過去問Ｈ19問31-②）
























<解>〇
取引主任者資格者が、取引主任者としてすべき事務（重要事項の説明等）を行い、情状が特に重いとして登録が削除された場合、その日から5年を経過するまでは、再び登録を受けることができない。


ちなみに、取引主任者になるまでの手続きは以下のとおりです。

1.宅建試験合格⇒宅建試験合格者

①2年以上の実務経験、または国土交通大臣の登録を受けた講習（登録実務講習）の終了等
②登録欠格要件にあたらないこと。

2.主任者登録（宅地建物取引主任者資格登録）⇒取引主任者資格者

登録をしている都道府県知事の指定する講習で、申請前6ｶ月以内に行われるものの受講。

※宅建試験に合格した日から1年以内に取引主任者証の交付を受けようとするものは受講しなくてもよいです。

3.取引主任者証の交付⇒取引主任者
取引主任者証の有効期限は5年

不法行為の効果

<問>
不法行為による損害賠償について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
不法行為による損害賠償の請求権の消滅時効の期間は,権利を行使することができることとなった時から10年である。(宅建過去問H19問5-④）
















<解>×
不法行為による損害賠償請求権は、被害者またはその法定代理人が損害及び加害者を知ったときから3年間行使しないと時効によって消滅する。また、不法行為の時から20年を経過したときも、同様に消滅する。

特定の居住用財産の買換え特例

<問>
租税特別措置法第36条の2の特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例について、適切か否か答えよ。
譲渡資産とされる家屋については,その譲渡に係る対価の額が5,000万円以下であることが,適用要件とされている。(宅建過去問H19問26-①）




















<解>×
譲渡資産とされる家屋の対価の額は、適用要件となっていない。



特定の居住用財産の買換え特例は簡単にいうと、同じ金額か高い物件に買換えた場合にはその時点では課税されず、安い物件に買い換えた場合には差額にだけ課税されるというものです。

譲渡金額≦取得金額　　⇒　　課税されない。

譲渡金額＞取得金額　　⇒　　差額に課税。

土地区画整理法

<問>
土地区画整理法における土地区画整理組合について、適切か否か答えよ。
土地区画整理組合の設立の認可の公告があった日から当該組合が行う土地区画整理事業に係る換地処分の公告がある日までは,施行地区内において,事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更や建築物の新築等を行おうとする者は,当該組合の許可を受けなければならない。(宅建過去問H19問24-④)
















<解>×
土地区画整理組合の設立の認可の公示があった日から、換地処分の公示がある日までは、施工地区内において、土地区画整理事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更もしくは建築物の新築等を行おうとする者は、都道府県知事の許可を受けなければならない。

建築行為等の制限
土地区画整理事業の施行地区内で、事業の施行の障害となるおそれがある

①土地の形質の変更
②建築物その他の工作物の新築・改築・増築
③政令で定める移動の容易でなり物件の設置・たい積

を行おうとする者は、都道府県知事の許可を受けなければならない。