建築基準法

<問>
建築基準法について、適切か否か答えよ。
防火地域又は準防火地域において,延べ面積が1,000㎡を超える耐火建築物は,防火上有効な構造の防火壁で有効に区画し,かつ,各区画の床面積の合計をそれぞれ1,000㎡以内としなければならない。(宅建過去問H19問21-③）














<解>×
準防火地域が誤り。
耐火建築物としなければならないものには、防火地域では、「階数が3以上、または、延べ面積が100㎡超」であり、準防火地域では、「地階を除く階数が4以上、または、延べ面積が1500㎡超」となっている。
したがって、防火地域では耐火建築物にしなければならないわけではない。


準防火地域の場合防火地域と異なり、階数には地階が含まれません。

解約手付

<問>
買主Aと売主Bとの間で建物の売買契約を締結し,AはBに手付を交付したが,その手付は解約手付である旨約定した場合について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
Aが,売買代金の一部を支払う等売買契約の履行に着手した場合は,Bが履行に着手していないときでも,Aは,本件約定に基づき手付を放棄して売買契約を解除することができない。
(宅建過去問Ｈ12問7-②)















<解>×
Ａは解除することができる。
相手方が履行に着手していないならば、解除する者が履行に着手している場合でも、履行に着手している者からは解除することができる。



本肢の場合、買主Ａがすでに履行に着手しているので、売主Ｂのほうからは解除することはできないが、Ａのほうからは、Ｂが履行に着手するまでは、契約は解除することができる。

換地計画の認可の手続き

<問>
土地区画整理法について、適切か否か答えよ。
土地区画整理事業の施行者は、施行地区内の宅地について換地処分を行うため、換地計画を定めなければならない。この場合において、当該施行者が土地区画整理組合であるときは、その換地計画について都道府県知事及び市町村長の認可を受けなければならない。（宅建過去問H21問21-③)

















<解>×
施工者が個人施工者・土地区画整理組合・市町村などであるときは、その換地計画について都道府県知事の認可が必要です。

なお、都道府県や国土交通大臣が施工者の場合には、認可は不要です。

物件変動の対抗要件

<問>
Aは,自己所有の建物をBに売却したが,Bはまだ所有権移転登記を行っていない場合について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
Cが何らの権原なくこの建物を不法占有している場合,Bは,Cに対し,この建物の所有権を対抗でき,明渡しを請求できる。 （宅建過去問H16問3-①）























<解>○
不動産の物件変動は、登記がなければ第三者に対抗することができないが、

不法占拠者は、この「第三者」にあたらない。よって登記のないBでもCに対し、この建物の所有権を対抗でき、明渡しを請求できる。


登記がなくして対抗できるもの

①詐欺・強迫によって、登記の申請を妨げた者
②他人のために登記の申請をする義務のある者
（登記書類を偽造して登記簿上の名義人になった者）
③背信的悪意者
④不法占拠者、不法行為者
⑤無権利者
⑥一般債権者（差し押さえをしていない債権者）

物件変動の対抗要件

<問>
Aは,自己所有の建物をBに売却したが,Bはまだ所有権移転登記を行っていない場合について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
Aはこの建物をFから買い受け,FからAに対する所有権移転登記がまだ行われていない場合,Bは,Fに対し,この建物の所有権を対抗できる。(宅建過去問H16問3-④）





















<解>〇
本肢の場合、Bの前者であるAの前者Fは、第三者にあたらない。
したがって、所有権移転登記のないBも、Fに対しこの建物の所有権を対抗できる


不動産の物件変動は、登記がなければ第三者に対抗することができない

この「第三者」とはなにか？

その物件の目的物に対して正当な利害関係を持っている者です。


正当な利害関係をもっているものの例として
宅建試験の問題では以下の問題の例が良く出題されます。
①二重譲渡
②解除
③取消（後）
④取得時効完成（後）

区分所有法

<問>
建物の区分所有等について、民法及び区分所有法の規定に照らして適切か否か答えよ。
専有部分であっても,規約で定めることにより,敷地利用権と分離して処分することができる。(宅建過去問H17問14-②)



















<解>〇
敷地利用権は，規約に別段の定めがあるときは，区分所有者は，専有部分と敷地利用権を分離して処分することができる

ただし、敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができません。

営業保証金の供託

<問>
宅地建物取引業者A(甲県知事免許)の営業保証金について、適切か否か答えよ。
Aが有価証券を営業保証金に充てるときは,国債証券についてはその額面金額を,地方債証券又はそれら以外の債券についてはその額面金額の百分の九十を有価証券の価額としなければならない。（宅建過去問H11問38-①)




















<解>×
100分の90と100分の80の場合がある。

有価証券の評価額
①国債証券･･････・・・・・・・・・・・・・・・ 額面金額
②地方債証券・政府保証債証券・・・・・ 額面金額の90％
③その他の有価証券・・・・・・・・・・・・・ 額面金額の80%

手付の額の制限等

<問>
宅地建物取引業者Aが,自ら売主となって宅地建物取引業者でない買主Bと建物(完成物件)を売買する場合について、宅地建物取引業法の規定に照らして適切か否か答えよ。
Bが手付を支払った後,代金の一部を支払った場合は,Aは,手付の倍額を償還することによる契約解除はできない。 (宅建過去問H14問40-②)
























<解>〇
代金の一部を支払う＝履行に着手

なので、手付けの倍額を償還しても契約を解除することができない。

特定の居住用財産の買換え特例

<問>
租税特別措置法第36条の2の特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例について、適切か否か答えよ。
譲渡資産とされる家屋については,その譲渡をした日の属する年の1月1日における所有期間が5年を超えるものであることが,適用要件とされている。 (宅建過去問H19問26-③)
























<解>×
譲渡資産の保有期間は、譲渡した年の1月1日において10年超であることが適用要件とされている。

特定の居住用財産の買換え特例

譲渡した年の1月1日の所有期間が10年超の居住用財産を譲渡して、代わりの居住用財産に買い換えた場合、買い換えた金額に相当する部分の譲渡がなかったものとする（課税の繰延べ)制度

斜線制限

<問>
建築基準法の規定に照らして、適切か否か答えよ。
建築物が第二種低層住居専用地域と第一種住居地域にわたる場合,当該建築物の敷地の過半が第一種住居地域であるときは,北側斜線制限が適用されることはない。 (宅建過去問H16問20-①)






















<解>×
建築物が2以上の用途地域にわたる場合，北側斜線制限は，建築物の「部分」の属する用途地域ごとに制限が適用されます(建築基準法・56条５項)。　
　
北側斜線制限については当該敷地の過半が属する用途地域の規定が適用されるのではないので※，本肢は誤りです。


基本的知識


3つの斜線制限は、どこに適用されるか？



〇・・・適用　　×・・・適用されない

	第一種・第二種 低層住居専用地域	第一種・第二種 中高層住居専用地域	その他
北側斜線制限	〇	〇	× 　(適用されない）
隣地斜線制限	× (※適用されない）	〇	〇
道路斜線制限	〇	〇	〇

第一種、第二種低層住居専用地域で、隣地斜線制限が適用されないのは、これらの地域ではもともと10mまたは12mに建築物の高さが制限されているため。