債権の消滅

<問>
次の事例について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
Aは,土地所有者Bから土地を賃借し,その土地上に建物を所有してCに賃貸している。
Aは,特段の理由がなくとも,借賃の支払債務の弁済に代えて,Bのために弁済の目的物を供託し,その債務を免れることができる。(宅建過去問H17問7-④)

























<解>×
「特段の理由がなくとも」が誤り

債権者が弁済の受領を拒んだとき、また、受領することができないとき、さらに、弁済者が過失なく債権者を確知することができないときは、弁済をすることができる者は、債権者のために弁済の目的物を供託してその債務を免れることができる。

したがって、特段の理由がなくとも、弁済の目的物を供託して、債務を免れることができるのではない。

借地借家法(借地)

<問>
Aが,平成4年8月,Bに土地を賃貸し,Bがその土地上に建物を所有している場合の契約終了に伴う建物買取請求権について、借地借家法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
AB間の借地契約が,公正証書により10年の事業専用の目的で締結された場合には,Bは建物買取請求権を有しない。(宅建過去問H14問13-①）






















<解>〇
事業用借地権を設定した場合、借地権者は建物買取請求権を有しない。


事業用定期借地権

もっぱら事業の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間を10年以上50年未満。
契約の更新・建物の最築による存続期間の延長・建物の買取請求権が認められない借地権を設定することができる。

必ず、公正証書によってしなければならない。

・・・居住用には設定できません。

取得時効

<問>
次の説明は、A所有の土地の占有者がAからB,BからCと移った場合のCの取得時効に関するに関する記述である。民法の規定及び判例に照らして答えよ。
Cが期間を定めずBから土地を借りて利用していた場合,Cの占有が20年を超えれば,Cは20年の取得時効を主張することができる。(宅建過去問H16問5-④)






















<解>×
時効取得が認められるためには、所有の意思が必要である。しかし、本肢のCの占有は賃借権に基づくものであって、所有の意思は認められない。したがって、Cは、その占有が20年を超えても、20年の取得時効を主張することはできない。


取得時効
1．所有の意思をもった占有であること（自主占有）
２．平穏かつ公然の占有であること
３．他人の物であること
４．20年（悪意または善意有過失）、もしくは占有開始時に善意・無過失の場合10年、占有が継続されたこと

相続

<問>
次の事例について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
自己所有の建物に妻Bと同居していたAが,遺言を残さないまま死亡した。Aには先妻との間に子C及びDがいる。
A死亡の時点でBがAの子Eを懐妊していた場合,Eは相続人とみなされ,法定相続分は,Bが1/2,C・D・Eは各1/6ずつとなる。(宅建過去問H16 問12-③)

























<解>〇
まず、胎児は、相続については、すでに生まれたものとみなされる。
また、配偶者および子が相続任であるときは、配偶者が1/2
残りの1/2を子が均等に分ける。

したがって、Eが相続人とみなされる本肢では、法定相続分は、Bが1/2、C・D・Eが各1/6ずつとなる。

敷金

<問>
Aは,BからB所有の建物を賃借し,特段の定めをすることなく,敷金として50万円をBに交付した。この場合のAのBに対する敷金返還請求権について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
賃貸借契約期間中でも,Bの返済能力に客観的な不安が生じた場合は,Aは,賃料支払債務と敷金返還請求権とを対当額にて相殺することができる。(宅建過去問H13問9-①）

















<解>×
相殺できない。
敷金は賃貸人にとっての担保となるものであるから、敷金返還請求権が発生する前に、賃借人のほうから賃料支払債務との相殺を主張することはできない。

国土利用計画法

<問>
国土利用計画法第23条の都道府県知事への届出(以下この問において「事後届出」という。)について、適切か否か答えよ。
宅地建物取引業者Aが都市計画区域外の10,000㎡の土地を時効取得した場合、Aは、その日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない。（宅建過去問H21問15-①）

















<解>×
時効による土地取得は、土地売買等の契約にはあたらないので事後届出は不要です。

不動産鑑定評価基準

<問>
不動産の鑑定評価について、適切か否か答えよ。
不動産の価格を求める鑑定評価の手法は,原価法,取引事例比較法及び収益還元法に大別されるが,鑑定評価に当たっては,案件に即してこれらの三手法のいずれか1つを適用することが原則である。 (宅建過去問H13問29－①)


















<解>×
鑑定評価方式の適用に当たっては，原則として，原価方式，比較方式，収益方式の三方式を併用すべきとされています。

土地区画整理法

<問>
土地区画整理法における土地区画整理組合について、適切か否か答えよ。
土地区画整理組合を設立しようとする者は,事業計画の決定に先立って組合を設立する必要があると認める場合においては,5人以上共同して,定款及び事業基本方針を定め,その組合の設立について都道府県知事の認可を受けることができる。 (宅建過去問H19問24－①)
















<解>×
5人以上ではない。7人以上です。

解けた方はだいぶ知識が固まってきてますね。あと、すこし頑張りましょうね！！

不動産登記法

<問>
不動産登記について、適切か否か答えよ。
不動産の登記申請において,申請情報の内容が第61条に規定する登記原因を証する情報の内容と合致していない場合には,申請人が即日にこれを補正したときでも,登記官は,理由を付した決定をもって,当該申請を却下しなければならない。(宅建過去問H15問15-①)


















<解>×
登記申請の不備が補正することができるものである場合において、登記官が定めた相当の期間内に、申請人がこれを補正したときは、登記官は登記をすることができる（不動産登記法25条）。

二重譲渡

<問>
次の事例について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
Aは,自己所有の甲地をBに売却し,代金を受領して引渡しを終えたが,AからBに対する所有権移転登記はまだ行われていない。
Aの死亡によりCが単独相続し,甲地について相続を原因とするAからCへの所有権移転登記がなされた後,CがDに対して甲地を売却しその旨の所有権移転登記がなされた場合,Bは,自らへの登記をしていないので,甲地の所有権をDに対抗できない。(宅建過去問H17問8-②)
























<解>〇
被相続人Ａと相続人Ｃは同一人とみなされ、Ａから譲渡を受けたＢとＣから譲渡を受けたＤは二重譲渡と同じく、登記をしなければ対抗することができない。

本問題文でのＢは所有権移転登記をしていないので、登記のあるＤに対抗することはできません。

物権変動の対抗要件
不動産の物件変動を第三者に対抗するためには、登記をえておかなければならないが、物件変動の当事者間において権利を主張する場合は登記を必要としない。