国土交通省 原状回復のガイドライン
●国土交通省 原状回復のガイドライン
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
賃貸経営のコンサルティングをする中、原状回復工事の相談、仕事をする機会が多いです。
その中でよく思うことがあります。
「オーナーは、原状回復工事を行うに際し、オーナーもしくは入居者の負担区分について明確な判断基準を持って臨む必要がある。」ということです。
例えば、国土交通省の原状回復工事のガイドラインをオーナーが理解していないために、余計な負担をしている場合があります。
管理会社に任せている物件で、退去が発生し、退去立会する管理会社が入居者ともめたくないので、本来、入居者負担である原状回復工事の事項をオーナー負担にしている場合もあります。
そんなことにならないためにも、オーナーは自らが原状回復工事のガイドラインについて理解しておく必要があります。
その目安になるのが、国土交通省が取りまとめている原状回復工事のガイドラインです。
この本は事例が分かりやすく、まとめられているので、オーナーはぜひお手元において、熟読することをお勧めします。
■参考記事
原状回復工事で質を落とさず、安く仕上げる方法
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
賃貸経営のコンサルティングをする中、原状回復工事の相談、仕事をする機会が多いです。
その中でよく思うことがあります。
「オーナーは、原状回復工事を行うに際し、オーナーもしくは入居者の負担区分について明確な判断基準を持って臨む必要がある。」ということです。
例えば、国土交通省の原状回復工事のガイドラインをオーナーが理解していないために、余計な負担をしている場合があります。
管理会社に任せている物件で、退去が発生し、退去立会する管理会社が入居者ともめたくないので、本来、入居者負担である原状回復工事の事項をオーナー負担にしている場合もあります。
そんなことにならないためにも、オーナーは自らが原状回復工事のガイドラインについて理解しておく必要があります。
その目安になるのが、国土交通省が取りまとめている原状回復工事のガイドラインです。
この本は事例が分かりやすく、まとめられているので、オーナーはぜひお手元において、熟読することをお勧めします。
■参考記事
原状回復工事で質を落とさず、安く仕上げる方法
賃料収入アップ方法【電子錠の活用】
●賃料収入アップ方法【電子錠の活用】
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
先日、電子錠のメーカーさんと打ち合わせをしました。
その内容は、電子錠（edロック）の活用による賃料収益アップについてです。
これまでこのブログでは、鍵交換代とその手間・人件費をコスト削減できるのが、edロックであるとお話してきました。
電子錠の採用は管理会社（オーナー）の利益につながる
今回ご紹介する事例は、コスト削減だけではありません。
ｅｄロックを活用した賃料収益を増やす方法です。
一般的には、入居者から入居前に鍵交換代と称して、１万５０００円くらい徴収しています。
しかしこの行為は、国土交通省のガイドラインに照らし合わせるとダメな行為です。
鍵交換費用はオーナーが負担すべき項目となっています。
それでは本題です。
電子錠を収益に結び付ける２つのパターンがあります。
まず、１つ目のパターン
まず、電子錠のedロックを玄関ドアに設置して、この入居ごとに入居者負担で鍵交換を行うことを止めます。
そして鍵交換費用を入居者に負担していただく代わりに、鍵番号を変更しますので、【鍵設定費用】として１万５０００円頂戴します。
この方法は、これまでご紹介してきた、純粋に鍵の工事代およびセッティングにかかる人件費のコスト削減を実現しています。
次に２つ目のパターンでは、毎月、入居者から電子錠利用料金として２,０００円徴収するという形をとります。
つまりは、共益費と同じ扱いでプラスの賃料収益にしています。
賃料収益アップの参考にしていただければ幸いです。
【参考記事】
アルファ edロック を激安価格で販売
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
先日、電子錠のメーカーさんと打ち合わせをしました。
その内容は、電子錠（edロック）の活用による賃料収益アップについてです。
これまでこのブログでは、鍵交換代とその手間・人件費をコスト削減できるのが、edロックであるとお話してきました。
電子錠の採用は管理会社（オーナー）の利益につながる
今回ご紹介する事例は、コスト削減だけではありません。
ｅｄロックを活用した賃料収益を増やす方法です。
一般的には、入居者から入居前に鍵交換代と称して、１万５０００円くらい徴収しています。
しかしこの行為は、国土交通省のガイドラインに照らし合わせるとダメな行為です。
鍵交換費用はオーナーが負担すべき項目となっています。
それでは本題です。
電子錠を収益に結び付ける２つのパターンがあります。
まず、１つ目のパターン
まず、電子錠のedロックを玄関ドアに設置して、この入居ごとに入居者負担で鍵交換を行うことを止めます。
そして鍵交換費用を入居者に負担していただく代わりに、鍵番号を変更しますので、【鍵設定費用】として１万５０００円頂戴します。
この方法は、これまでご紹介してきた、純粋に鍵の工事代およびセッティングにかかる人件費のコスト削減を実現しています。
次に２つ目のパターンでは、毎月、入居者から電子錠利用料金として２,０００円徴収するという形をとります。
つまりは、共益費と同じ扱いでプラスの賃料収益にしています。
賃料収益アップの参考にしていただければ幸いです。
【参考記事】
アルファ edロック を激安価格で販売
成果報酬型マンスリー運用物件が増えています。
●成果報酬型マンスリー運用物件が増えています。
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
昨日、1年以上も前にお会いしたオーナーから突然、電話がありました。
「以前、成果報酬型のマンスリーを提案していただいたものですが・・・。」と。
【成果報酬型マンスリー運用とは】
当時は、タイミングが合わず、導入になりませんでしたが、今回、オーナーから連絡いただきました。
それとは別に先日、大阪市中央区の心斎橋で、成果報酬型マンスリー運用の新規物件をオープンしました。
心斎橋駅徒歩4分のマンスリーマンション
そしてもう一件、大阪のビジネス街である江坂というところで、今、オーナーと成果報酬型マンスリーで打ち合わせをしています。
反響も増えてくると、普通に一般賃貸で運用するだけではしていては、賃料は毎年下がってくる中、家賃を高く貸す手法は、オーナーに支持されることを改めて実感しています。
成果報酬型マンスリーという運用方法で、オーナーの収入アップをサポートする環境が少しずつ広がってきています。
全ての物件で導入できる手法ではありませんが、検討できる物件であれば、ご検討されることをお勧めします。
お気軽にお問合せくださいませ。
【追伸】
弊社と業務提携するマンスリーの運用業者さんも増え、大阪府下のみではなく、京都府、兵庫県、東京、名古屋でも成果報酬型マンスリー運用のお手伝いができるようになりました。
成果報酬型マンスリー運用対応エリア
・大阪府
・京都府
・兵庫県
・東京
・名古屋
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
昨日、1年以上も前にお会いしたオーナーから突然、電話がありました。
「以前、成果報酬型のマンスリーを提案していただいたものですが・・・。」と。
【成果報酬型マンスリー運用とは】
当時は、タイミングが合わず、導入になりませんでしたが、今回、オーナーから連絡いただきました。
それとは別に先日、大阪市中央区の心斎橋で、成果報酬型マンスリー運用の新規物件をオープンしました。
心斎橋駅徒歩4分のマンスリーマンション
そしてもう一件、大阪のビジネス街である江坂というところで、今、オーナーと成果報酬型マンスリーで打ち合わせをしています。
反響も増えてくると、普通に一般賃貸で運用するだけではしていては、賃料は毎年下がってくる中、家賃を高く貸す手法は、オーナーに支持されることを改めて実感しています。
成果報酬型マンスリーという運用方法で、オーナーの収入アップをサポートする環境が少しずつ広がってきています。
全ての物件で導入できる手法ではありませんが、検討できる物件であれば、ご検討されることをお勧めします。
お気軽にお問合せくださいませ。
【追伸】
弊社と業務提携するマンスリーの運用業者さんも増え、大阪府下のみではなく、京都府、兵庫県、東京、名古屋でも成果報酬型マンスリー運用のお手伝いができるようになりました。
成果報酬型マンスリー運用対応エリア
・大阪府
・京都府
・兵庫県
・東京
・名古屋
電子錠の採用は管理会社（オーナー）の利益につながる
●電子錠の採用は管理会社（オーナー）の利益につながる
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
昨日、私がオーナー＆管理会社ににオススメしている電子錠（アルファ社製 edロック）のメーカー担当者と打ち合わせをしました。
打ち合わせ内容としては、【edロックの採用が管理会社（オーナー）のメリットにつながる】、という話でした。
メーカー担当者の話を伺うと、管理会社を自社で持つマンション建築会社で、建築当初から全戸に導入する会社が、増えたとのことでした。
多くの管理会社が、入居者に鍵交換代という名目で、費用を徴収しています。
しかしこの行為は、国土交通省のガイドラインに照らし合わせるとダメな行為です。
基本的に、鍵交換はオーナー負担の項目です。
管理会社としては、鍵交換工事が自社の収益となっているので、鍵交換の必要が無くなる電子錠（edロック）の採用は、進んで行える行為ではありません。
しかし本当に管理会社にとって利益につながらないのでしょうか・・・。
実際のところedロックを採用した方が、管理会社（オーナー）の利益につながると私は考えています。
そのポイントは目に見えない人件費です。
・入居が決まった際に、仲介会社に鍵を持っていく。
・原状回復工事の際、鍵交換の手配を行う。
・入居者から紛失等の鍵に関する対応が必要。
これらの目に見えない人件費が必要になります。
会社として短期的に、鍵交換代から得られる目に見える目先の利益を失うというのは本当に嫌なことだというのは分かります。
しかし中長期で考えれば、絶対的に利益を得られるのですが、その判断ができない会社が多いのが事実のようです・・・。
あと管理会社およびオーナーが得られるメリットとしては、多くの管理会社が鍵交換代を徴収する中で、鍵交換代が不必要になれば、それだけで入居者にとってみれば、印象が良くなることは間違いないでしょう。
入居者は必ず複数の物件を比較検討した後に、物件を決めるのですから。
最後に鍵交換代を入居者負担にしないことは、管理会社およびオーナーが自分の身を守るために必要なことです。
入居者に鍵交換代の返還請求をされれば、管理会社およびオーナーは裁判所の判断で返還すべしと判決を受けるのですから・・・。
【日本一の激安価格で電子錠を販売】
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
昨日、私がオーナー＆管理会社ににオススメしている電子錠（アルファ社製 edロック）のメーカー担当者と打ち合わせをしました。
打ち合わせ内容としては、【edロックの採用が管理会社（オーナー）のメリットにつながる】、という話でした。
メーカー担当者の話を伺うと、管理会社を自社で持つマンション建築会社で、建築当初から全戸に導入する会社が、増えたとのことでした。
多くの管理会社が、入居者に鍵交換代という名目で、費用を徴収しています。
しかしこの行為は、国土交通省のガイドラインに照らし合わせるとダメな行為です。
基本的に、鍵交換はオーナー負担の項目です。
管理会社としては、鍵交換工事が自社の収益となっているので、鍵交換の必要が無くなる電子錠（edロック）の採用は、進んで行える行為ではありません。
しかし本当に管理会社にとって利益につながらないのでしょうか・・・。
実際のところedロックを採用した方が、管理会社（オーナー）の利益につながると私は考えています。
そのポイントは目に見えない人件費です。
・入居が決まった際に、仲介会社に鍵を持っていく。
・原状回復工事の際、鍵交換の手配を行う。
・入居者から紛失等の鍵に関する対応が必要。
これらの目に見えない人件費が必要になります。
会社として短期的に、鍵交換代から得られる目に見える目先の利益を失うというのは本当に嫌なことだというのは分かります。
しかし中長期で考えれば、絶対的に利益を得られるのですが、その判断ができない会社が多いのが事実のようです・・・。
あと管理会社およびオーナーが得られるメリットとしては、多くの管理会社が鍵交換代を徴収する中で、鍵交換代が不必要になれば、それだけで入居者にとってみれば、印象が良くなることは間違いないでしょう。
入居者は必ず複数の物件を比較検討した後に、物件を決めるのですから。
最後に鍵交換代を入居者負担にしないことは、管理会社およびオーナーが自分の身を守るために必要なことです。
入居者に鍵交換代の返還請求をされれば、管理会社およびオーナーは裁判所の判断で返還すべしと判決を受けるのですから・・・。
【日本一の激安価格で電子錠を販売】
新築マンションにこそ電子錠（edロック）をお勧めします。
●新築マンションにこそ電子錠（edロック）をお勧めします。
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
３月は入退去が多い時期ということもあり、
私がこのブログで販売しているedロック（電子錠）の問い合わせが多いです。
ほとんどが、すでに建築済のマンション、アパートのオーナーさんからの問い合わせです。
基本的に、賃貸経営のコンサルティングをしている私の考えとしては、
賃貸マンションには、ぜひドアの鍵には、edロックを設置するべきだと考えています。
その理由として、
・入退去ごとの鍵交換工事が不要になる。
※オーナーおよび入居者の工事代負担が無くなる。
・入居案内時の鍵の管理がしやすい。
※急な案内時にも対応可
・入居者からの鍵の紛失等の問い合わせが無くなる。
などが挙げられます。
ですから、私がコンサルティングするオーナー様全員に、
edロック（電子錠）の設置をお勧めしています。
先ほどもお話しましたが、退去があるときに、edロックの設置を検討されて、
問い合わせをしてくるオーナーさんが多いのですが、
本当であれば、マンション・アパートの建築当初から導入することが望ましいです。
ただオーナーさんもこういった便利な商品があったとしても、
新築マンションを建てるとき、
ここまで細かいことまで、考えが及ばないのが現実だと思います。
ですから、新築マンションを設計する設計士、建築士の方が立ったあと、
どういう仕様であれば、うまく賃貸経営ができるかも踏まえて、
入居促進につながるedロックの採用を
新築マンションを建てる前に提案してほしいと思います。
費用対効果を考えてみても、
通常のシリンダーの鍵を鍵交換代といって１５,０００円を入居者から
徴収することがまかり通っていたりします。（※原状回復工事のガイドラインではオーナー負担となっています。）
そういった部屋数×工事代および手間が全くなくなる訳ですから、
その当初の導入コストを考えても、費用対効果の高い投資になります。
また建築時にedロックを採用しないと、
建物を立った後に退去ごとに１部屋ずつ
edロックに交換していくという手間がかかります。
ぜひ新築マンションを検討されているオーナーさんは、
当初からのedロックの採用を検討していただければと思います。
入居促進＆コスト削減のメリットがあります。
edロック（電子錠）を日本最安値で販売
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
３月は入退去が多い時期ということもあり、
私がこのブログで販売しているedロック（電子錠）の問い合わせが多いです。
ほとんどが、すでに建築済のマンション、アパートのオーナーさんからの問い合わせです。
基本的に、賃貸経営のコンサルティングをしている私の考えとしては、
賃貸マンションには、ぜひドアの鍵には、edロックを設置するべきだと考えています。
その理由として、
・入退去ごとの鍵交換工事が不要になる。
※オーナーおよび入居者の工事代負担が無くなる。
・入居案内時の鍵の管理がしやすい。
※急な案内時にも対応可
・入居者からの鍵の紛失等の問い合わせが無くなる。
などが挙げられます。
ですから、私がコンサルティングするオーナー様全員に、
edロック（電子錠）の設置をお勧めしています。
先ほどもお話しましたが、退去があるときに、edロックの設置を検討されて、
問い合わせをしてくるオーナーさんが多いのですが、
本当であれば、マンション・アパートの建築当初から導入することが望ましいです。
ただオーナーさんもこういった便利な商品があったとしても、
新築マンションを建てるとき、
ここまで細かいことまで、考えが及ばないのが現実だと思います。
ですから、新築マンションを設計する設計士、建築士の方が立ったあと、
どういう仕様であれば、うまく賃貸経営ができるかも踏まえて、
入居促進につながるedロックの採用を
新築マンションを建てる前に提案してほしいと思います。
費用対効果を考えてみても、
通常のシリンダーの鍵を鍵交換代といって１５,０００円を入居者から
徴収することがまかり通っていたりします。（※原状回復工事のガイドラインではオーナー負担となっています。）
そういった部屋数×工事代および手間が全くなくなる訳ですから、
その当初の導入コストを考えても、費用対効果の高い投資になります。
また建築時にedロックを採用しないと、
建物を立った後に退去ごとに１部屋ずつ
edロックに交換していくという手間がかかります。
ぜひ新築マンションを検討されているオーナーさんは、
当初からのedロックの採用を検討していただければと思います。
入居促進＆コスト削減のメリットがあります。
edロック（電子錠）を日本最安値で販売
京都での原状回復工事が完了しました。
●京都で原状回復工事が完了しました。
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
先日、京都で請け負った25㎡２DKの原状回復工事が完了しました。
内容は、原状回復とカーペットをフローリングへの変更工事を行いました。
工事前と工事後の写真を撮りましたので掲載します。
・洋室ビフォアー
■工事見積もり内容
１..木部塗装
・一式 30,000円
２.クロス貼り換え
・洋室クロス 60㎡ × ＠580円 ＝ 34,800円
・アクセントクロス 15㎡ × ＠900円 ＝ 13,500円
・廊下天井クロス 23㎡ × ＠680円 ＝ 15,640円
３.カーペット→遮音フロア（フローリング）貼り換え
・廊下～洋室部分 20㎡ × ＠9,500円 ＝ 190,000円
・下地モルタル調整 20㎡× ＠3,500円 ＝ 70,000円
４.CFシート貼り換え
・土間、洗濯場 2㎡ × ＠2,500円 ＝ 5,000円
５.ソフト幅木
・27枚 × ＠380円 ＝ 10,260円
６.美装工事
・1式 15,000円
７.諸経費
・一式（現場管理費、廃材処分費、交通費） 28,000円
合計412,200円
消費税20,610円
総合計432,810円
京都での原状回復工事が無事完了し、オーナーにも大変喜んでいただきました。
高品質でリーズナブルな原状回復工事
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
先日、京都で請け負った25㎡２DKの原状回復工事が完了しました。
内容は、原状回復とカーペットをフローリングへの変更工事を行いました。
工事前と工事後の写真を撮りましたので掲載します。
・洋室ビフォアー
床に合う茶系のアクセントクロスを採用しました。
また入室時に明るい印象を与えるために
木部とクロスは真っ白のにしました。
・床ビフォアー
・床アフター
CFシートも洋室のフローリングに合せて、
木目調を採用しました。
・天窓アフター
結露でめくれていたクロスは、
接着剤に耐水性のプラゾールを添加し、
クロスを張り替えしました。
・土間ビフォアー
・土間アフター
■工事見積もり内容
１..木部塗装
・一式 30,000円
２.クロス貼り換え
・洋室クロス 60㎡ × ＠580円 ＝ 34,800円
・アクセントクロス 15㎡ × ＠900円 ＝ 13,500円
・廊下天井クロス 23㎡ × ＠680円 ＝ 15,640円
３.カーペット→遮音フロア（フローリング）貼り換え
・廊下～洋室部分 20㎡ × ＠9,500円 ＝ 190,000円
・下地モルタル調整 20㎡× ＠3,500円 ＝ 70,000円
４.CFシート貼り換え
・土間、洗濯場 2㎡ × ＠2,500円 ＝ 5,000円
５.ソフト幅木
・27枚 × ＠380円 ＝ 10,260円
６.美装工事
・1式 15,000円
７.諸経費
・一式（現場管理費、廃材処分費、交通費） 28,000円
合計412,200円
消費税20,610円
総合計432,810円
京都での原状回復工事が無事完了し、オーナーにも大変喜んでいただきました。
高品質でリーズナブルな原状回復工事
賃貸経営の相談
●賃貸経営の相談
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
本日、あるオーナーから、区分所有物件の運用と１棟もの物件について、入居募集と原状回復について相談がありました。
例えば、オーナーは賃貸経営において何事か問題が発生し、いざ相談するとなると誰に相談をするでしょうか。
管理会社でしょうか。
オーナー仲間でしょうか。
確かにオーナーの立場に立って考えてくれる管理会社なら選択肢としてはありだと思います。実情、数少ないと思いますが・・・・。
また大家の集まりに参加して、同じ賃貸経営者同士で相談すれば、当事者として問題を共有できるので、問題解決に向けて一歩進められるとは思います。
ただ気をつけなければならないのが、問題を解決できない者同士で集まって何時間もかけて話し合っても、問題は解決しないということです。
私の賃貸経営のコンサルティングという仕事も、オーナー同士では解決できない事を、私のコンサルティングによって問題解決できなければ、私の存在価値はないです。
改めて私が賃貸経営サポーターとして、何ができるのかを考えました。
・マンスリー＆ウィークリーマンション運用、家具付き賃貸による付加価値賃貸
→賃料収益アップコンサルティング
・大規模修繕＆原状回復工事費用の削減
→コスト削減コンサルティング
しごく単純ですが、
・いかにオーナーの賃料収入をアップするか
・いかに賃貸経営の支出を削減するか
この２点です。
今後、より多くの賃貸経営者に相談され、より多くの問題解決ができるように、コンサルティングの引き出しを増やしていきたいと思います。
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
本日、あるオーナーから、区分所有物件の運用と１棟もの物件について、入居募集と原状回復について相談がありました。
例えば、オーナーは賃貸経営において何事か問題が発生し、いざ相談するとなると誰に相談をするでしょうか。
管理会社でしょうか。
オーナー仲間でしょうか。
確かにオーナーの立場に立って考えてくれる管理会社なら選択肢としてはありだと思います。実情、数少ないと思いますが・・・・。
また大家の集まりに参加して、同じ賃貸経営者同士で相談すれば、当事者として問題を共有できるので、問題解決に向けて一歩進められるとは思います。
ただ気をつけなければならないのが、問題を解決できない者同士で集まって何時間もかけて話し合っても、問題は解決しないということです。
私の賃貸経営のコンサルティングという仕事も、オーナー同士では解決できない事を、私のコンサルティングによって問題解決できなければ、私の存在価値はないです。
改めて私が賃貸経営サポーターとして、何ができるのかを考えました。
・マンスリー＆ウィークリーマンション運用、家具付き賃貸による付加価値賃貸
→賃料収益アップコンサルティング
・大規模修繕＆原状回復工事費用の削減
→コスト削減コンサルティング
しごく単純ですが、
・いかにオーナーの賃料収入をアップするか
・いかに賃貸経営の支出を削減するか
この２点です。
今後、より多くの賃貸経営者に相談され、より多くの問題解決ができるように、コンサルティングの引き出しを増やしていきたいと思います。
法人の入居者募集
●法人の入居者募集
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
先日、大阪府堺市のなかもず駅が最寄りの１５戸のファミリー物件を所有するオーナーさんとやり取りをしました。
オーナー：「法人の入居者を確保したいんですよ。」
奥田：「今、法人の入居者は何人いらっしゃるんですか？」
オーナー：「３家族です。」
奥田：「ちなみにどういう企業ですか？」
オーナー：「○○エー、□□薬局、××・・・（全国展開している知名度のある会社でした。）」
奥田：「私が、もしオーナーさんの立場であれば、そのすでに利用いただいている企業さんに電話して言います。」
「いつもお世話になっております、○○マンションのオーナーです。
いつも御社の社員さんにマンションを気持ちよく使っていただいていて、もし御社で転勤等で、こちらに来られる社員さんがいらっしゃいましたら、優先的に○○マンションに住んでいただきたいと考えています。もしご契約いただけましたら、家主と直接契約になりますので、仲介手数料は必要ありませんので。」
オーナー：「そういうことはできますね。」
何が言いたいのかといいますと、賃貸経営において、今、与えられている条件の中で、もうちょっと突っ込んで考えれば、まだまだできることがあるのではないかということです。
今日の話が、今一度、考え、より良い賃貸経営を考えるきっかけになれば幸いです。
一人で考えて、なかなかアイデアが出てこない場合は、誰かと話をすることで、良いアイデアが浮かぶと思います。
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
先日、大阪府堺市のなかもず駅が最寄りの１５戸のファミリー物件を所有するオーナーさんとやり取りをしました。
オーナー：「法人の入居者を確保したいんですよ。」
奥田：「今、法人の入居者は何人いらっしゃるんですか？」
オーナー：「３家族です。」
奥田：「ちなみにどういう企業ですか？」
オーナー：「○○エー、□□薬局、××・・・（全国展開している知名度のある会社でした。）」
奥田：「私が、もしオーナーさんの立場であれば、そのすでに利用いただいている企業さんに電話して言います。」
「いつもお世話になっております、○○マンションのオーナーです。
いつも御社の社員さんにマンションを気持ちよく使っていただいていて、もし御社で転勤等で、こちらに来られる社員さんがいらっしゃいましたら、優先的に○○マンションに住んでいただきたいと考えています。もしご契約いただけましたら、家主と直接契約になりますので、仲介手数料は必要ありませんので。」
オーナー：「そういうことはできますね。」
何が言いたいのかといいますと、賃貸経営において、今、与えられている条件の中で、もうちょっと突っ込んで考えれば、まだまだできることがあるのではないかということです。
今日の話が、今一度、考え、より良い賃貸経営を考えるきっかけになれば幸いです。
一人で考えて、なかなかアイデアが出てこない場合は、誰かと話をすることで、良いアイデアが浮かぶと思います。
水道メーターの交換工事
●水道メーター交換工事
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
先日、オーナーの依頼を受けて、24個の水道メーターの交換工事の仕事を手がけました。
今回、水道メーターを交換した物件は、兵庫県伊丹市にある物件でした。
水道メーターの交換については、各自治体の水道局によって、対応がバラバラです。
しかし、伊丹市水道局の場合、官の都合ではなく、民間の立場を考えてくれています。
と言うのも、これまで伊丹市で、遠隔式の水道メーターで検針していた物件でも、伊丹市が確認した後、条件をクリアしているのであれば、直読式の水道メーターに交換しても良いことになりました。
遠隔式と直読式の水道メーターの違いですが、
■遠隔式：
水道メーターが建物の外にあり、オートロックがある物件でも、建物の中に入ることなく、水道使用量を確認できます。
■直読式：
各戸に設置された水道メーターが設置され、建物の中に入って、各戸ごとに水道の使用量を確認できます。
ですから、水道使用量をチェックする水道局の立場であれば、わざわざオートロックがある建物の中に入って、一軒、一軒、検針していくよりも、建物の外で一括で検針できる方が便利です。
つまり、遠隔式から直読式の水道メーターに変更、交換するということは、水道局にとっては手間が増え、面倒くさい状況となります。
その状況を変えてまで、直読式のメーターに変更しても良いということは、市民の立場に立っていると言えます。
多くの自治体が伊丹市のように変わって欲しいものですね。
追伸１
参考までに遠隔式の水道メーターは、直読式の水道メーターに比べて、導入交換コストが３倍ほど余計にかかります。
そういうコストの意味でも、オーナーの立場であれば、直読式のメーターを導入したくなります。
追伸２
水道メーターは、計量法という法律で８年に一度、交換する必要があります。
これからは、各自治体がこのように柔軟に民の立場に立って、柔軟に対応することが求められることは間違いないでしょう。
■参考記事
水道メーターを日本一の激安価格で販売しています。
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
先日、オーナーの依頼を受けて、24個の水道メーターの交換工事の仕事を手がけました。
今回、水道メーターを交換した物件は、兵庫県伊丹市にある物件でした。
水道メーターの交換については、各自治体の水道局によって、対応がバラバラです。
しかし、伊丹市水道局の場合、官の都合ではなく、民間の立場を考えてくれています。
と言うのも、これまで伊丹市で、遠隔式の水道メーターで検針していた物件でも、伊丹市が確認した後、条件をクリアしているのであれば、直読式の水道メーターに交換しても良いことになりました。
遠隔式と直読式の水道メーターの違いですが、
■遠隔式：
水道メーターが建物の外にあり、オートロックがある物件でも、建物の中に入ることなく、水道使用量を確認できます。
■直読式：
各戸に設置された水道メーターが設置され、建物の中に入って、各戸ごとに水道の使用量を確認できます。
ですから、水道使用量をチェックする水道局の立場であれば、わざわざオートロックがある建物の中に入って、一軒、一軒、検針していくよりも、建物の外で一括で検針できる方が便利です。
つまり、遠隔式から直読式の水道メーターに変更、交換するということは、水道局にとっては手間が増え、面倒くさい状況となります。
その状況を変えてまで、直読式のメーターに変更しても良いということは、市民の立場に立っていると言えます。
多くの自治体が伊丹市のように変わって欲しいものですね。
追伸１
参考までに遠隔式の水道メーターは、直読式の水道メーターに比べて、導入交換コストが３倍ほど余計にかかります。
そういうコストの意味でも、オーナーの立場であれば、直読式のメーターを導入したくなります。
追伸２
水道メーターは、計量法という法律で８年に一度、交換する必要があります。
これからは、各自治体がこのように柔軟に民の立場に立って、柔軟に対応することが求められることは間違いないでしょう。
■参考記事
水道メーターを日本一の激安価格で販売しています。
マンションの大規模修繕工事費用を削減する方法
●マンションの大規模修繕工事費用を削減する方法
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
前回、マンションの大規模修繕工事費用についてコスト削減するお話をしました。
今回は、その仕組みについてお話します。
結論を言うと、工事に関係する会社の数を減らすことで、コストを削減します。
多くの会社が関われば関わるほど、利益が乗り、結果として工事を依頼するオーナーの負担が増えます。
大規模修繕工事を行う際に関係する会社は下記のようになります。
■一般的な工事の流れ
①工事の元請け業者（管理会社、不動産会社、コンサル会社等）
↓
②下請け会社（工務店）
↓
③孫請け業者（各専門業者）
↓
④職人
このように元請け、下請け、孫請けとそれぞれが利益を上乗せします。
私がコスト削減コンサルティングで提案する形は下記のようになります。
■コスト削減型大規模修繕工事の流れ
①元請け業者（大規模修繕工事の施工管理）
↓
②職人
下請け、孫請け業者を排除し、その分の利益をマンションのオーナーに還元できます。
何かご不明な点があれば、メールでご質問ください。
マンションの大規模修繕工事のコストダウンをお手伝いいたします。
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
前回、マンションの大規模修繕工事費用についてコスト削減するお話をしました。
今回は、その仕組みについてお話します。
結論を言うと、工事に関係する会社の数を減らすことで、コストを削減します。
多くの会社が関われば関わるほど、利益が乗り、結果として工事を依頼するオーナーの負担が増えます。
大規模修繕工事を行う際に関係する会社は下記のようになります。
■一般的な工事の流れ
①工事の元請け業者（管理会社、不動産会社、コンサル会社等）
↓
②下請け会社（工務店）
↓
③孫請け業者（各専門業者）
↓
④職人
このように元請け、下請け、孫請けとそれぞれが利益を上乗せします。
私がコスト削減コンサルティングで提案する形は下記のようになります。
■コスト削減型大規模修繕工事の流れ
①元請け業者（大規模修繕工事の施工管理）
↓
②職人
下請け、孫請け業者を排除し、その分の利益をマンションのオーナーに還元できます。
同じマンションの大規模修繕工事でも、工事に関係する会社の数や全体の枠組みが異なれば、当然、費用はことなります。
何かご不明な点があれば、メールでご質問ください。
マンションの大規模修繕工事のコストダウンをお手伝いいたします。