分譲マンションのリフォーム見積もり
●分譲マンションのリフォーム見積もり
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
先ほど、中古の分譲マンションを購入された方から依頼を受けて、リフォームの見積もりに行ってきました。
まだ前の持ち主の方がお住みですので、かなり気をつかいながら、寸法を測り、リフォーム箇所を確認してきました。
その中で１つ依頼主の方の要望がありました。
「床のフローリングを全面張り替えたい。」とのこと。
その理由をお聞きました。
依頼主いわく、玄関からリビングにつながってフローリングがあり、リビングのバルコニーの吐き出し部分が、雨風と日焼けでフローリングがめくれ上がっていて、全部取り替えなければならないと考えられていました。
私としては、現状、きれいなフローリングを全面張替えるのはもったいないと思っていましたので、１つ提案しました。
「めくれ上がっている部分をリペアーしましょう。」と。
これであれば、フローリングの全面張替えをすれば、何十万円もかかりますが、部分的な修理で済みますので、２、３万円で済みます。
このテクニックは、分譲マンションだけでなく、賃貸においてもCFシート、フローリングで活用できるテクニックです。
ご参考まで。
追伸
明日、依頼主にお見積もりをお持ちしますので、またブログでもご紹介します。
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
先ほど、中古の分譲マンションを購入された方から依頼を受けて、リフォームの見積もりに行ってきました。
まだ前の持ち主の方がお住みですので、かなり気をつかいながら、寸法を測り、リフォーム箇所を確認してきました。
その中で１つ依頼主の方の要望がありました。
「床のフローリングを全面張り替えたい。」とのこと。
その理由をお聞きました。
依頼主いわく、玄関からリビングにつながってフローリングがあり、リビングのバルコニーの吐き出し部分が、雨風と日焼けでフローリングがめくれ上がっていて、全部取り替えなければならないと考えられていました。
私としては、現状、きれいなフローリングを全面張替えるのはもったいないと思っていましたので、１つ提案しました。
「めくれ上がっている部分をリペアーしましょう。」と。
これであれば、フローリングの全面張替えをすれば、何十万円もかかりますが、部分的な修理で済みますので、２、３万円で済みます。
このテクニックは、分譲マンションだけでなく、賃貸においてもCFシート、フローリングで活用できるテクニックです。
ご参考まで。
追伸
明日、依頼主にお見積もりをお持ちしますので、またブログでもご紹介します。
空室対策のマンスリー運用で入居が決定2
●空室対策のマンスリー運用で入居が決定2
おはようございます。賃貸経営サポーターの奥田です。
空室対策のマンスリー運用で早速、成果が出たので報告しますね。
【物件概要】
・広さ：1R、11㎡
・その他：コインランドリー利用
・築年：1989年1月
・賃料：29,000円
・共益費：5,000円
・敷金/礼金：なし
一般賃貸では大苦戦していたの物件ですが、マンスリーで入居募集をしてすぐに決まりました。
決まった条件は、1年未満の定期借家契約で、65万7000円の契約となりました。
一般賃貸が34000円で募集している中、マンスリーで1ヶ月あたり５４,７５０円となります。
（マンスリーでの募集ページはこちら ）
結果的に一般賃貸ではありえない賃料で契約となり、オーナーさんの賃料収益をアップできました。
なおかつ、決まりにくい物件でしたが、すぐに結果を出して、オーナーさんはかなり驚かれていました。
今までと同じやり方で結果がでないのであれば、違う方法をとらなければなりません。
ご参考になれば幸いです。
空室対策の決め手！成果報酬型マンスリー運用
おはようございます。賃貸経営サポーターの奥田です。
空室対策のマンスリー運用で早速、成果が出たので報告しますね。
【物件概要】
・広さ：1R、11㎡
・その他：コインランドリー利用
・築年：1989年1月
・賃料：29,000円
・共益費：5,000円
・敷金/礼金：なし
一般賃貸では大苦戦していたの物件ですが、マンスリーで入居募集をしてすぐに決まりました。
決まった条件は、1年未満の定期借家契約で、65万7000円の契約となりました。
一般賃貸が34000円で募集している中、マンスリーで1ヶ月あたり５４,７５０円となります。
（マンスリーでの募集ページはこちら ）
結果的に一般賃貸ではありえない賃料で契約となり、オーナーさんの賃料収益をアップできました。
なおかつ、決まりにくい物件でしたが、すぐに結果を出して、オーナーさんはかなり驚かれていました。
今までと同じやり方で結果がでないのであれば、違う方法をとらなければなりません。
ご参考になれば幸いです。
空室対策の決め手！成果報酬型マンスリー運用
空室対策のマンスリー運用で入居が決定
●空室対策のマンスリー運用で入居が決定
こんにちは。
賃貸経営サポーターの奥田です。
先日、このブログでご紹介した新設のマンスリー物件 で早速成果が出ました。
一般賃貸で、
・賃料：24,000円
・共益費：7,000円
・敷金、礼金：ゼロ円
で募集していた1R、11㎡の物件ですが、入居が決まりました。
マンスリーマンションでの入居で、まずは3ヶ月の入居ですが、延長の可能性もあるお客さんです。
マンスリーとして54,000円/月で決まりました。
広告料も必要ありません。
ただしマンスリー運用費用として15％の手数料を頂戴しますが、一般賃貸運用よりも収益性は高まっています。
こんにちは。
賃貸経営サポーターの奥田です。
先日、このブログでご紹介した新設のマンスリー物件 で早速成果が出ました。
一般賃貸で、
・賃料：24,000円
・共益費：7,000円
・敷金、礼金：ゼロ円
で募集していた1R、11㎡の物件ですが、入居が決まりました。
マンスリーマンションでの入居で、まずは3ヶ月の入居ですが、延長の可能性もあるお客さんです。
マンスリーとして54,000円/月で決まりました。
広告料も必要ありません。
ただしマンスリー運用費用として15％の手数料を頂戴しますが、一般賃貸運用よりも収益性は高まっています。
空室対策でマンスリーマンション
●空室対策でマンスリーマンション
こんにちは。
賃貸経営サポーターの奥田です。
８連休のお盆お休みをいただきました。
とはいうものの、まったく仕事をしなかった訳ではありません。
その間に賃貸経営サポーターの活動としては、新たに３物件、マンスリーマンションを手がけました。
いずれも一般賃貸として苦戦していて、マンスリーマンションとしても平行募集する形です。
・地下鉄御堂筋線 あびこ駅 徒歩２分
・JR大阪環状線 大阪城公園駅 徒歩4分
・京阪本線 野江駅 徒歩3分
空室対策のポイントとしては、
・一般賃貸だけではなく、他の募集方法で入居の確率を高める。
・マンスリーはネットでの申し込みがほとんどなので、ネットに掲載する物件の写真を最大限魅力的に作成する。
参考になれば幸いです。
こんにちは。
賃貸経営サポーターの奥田です。
８連休のお盆お休みをいただきました。
とはいうものの、まったく仕事をしなかった訳ではありません。
その間に賃貸経営サポーターの活動としては、新たに３物件、マンスリーマンションを手がけました。
いずれも一般賃貸として苦戦していて、マンスリーマンションとしても平行募集する形です。
・地下鉄御堂筋線 あびこ駅 徒歩２分
・JR大阪環状線 大阪城公園駅 徒歩4分
・京阪本線 野江駅 徒歩3分
空室対策のポイントとしては、
・一般賃貸だけではなく、他の募集方法で入居の確率を高める。
・マンスリーはネットでの申し込みがほとんどなので、ネットに掲載する物件の写真を最大限魅力的に作成する。
参考になれば幸いです。
ファミリー向けマンスリーマンションのニーズ
●ファミリー向けマンスリーマンションのニーズ
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
昨日、私の携帯が鳴りました。
「奥田さん、○○エリアで３LDKのファミリー向けのマンスリーマンションないですか？」と。
残念ながらそのご要望にお答えすることができませんでした。
そのエリアにファミリー向けのマンスリー物件を私のところで持っていないのと、同エリアで単身用で2部屋を提案しようと思ったのですが、そちらも満室でした。
そのお客さんは、家の建替えで１ヶ月間だけマンスリーマンションを利用したいとのことでした。
またお子様がいらっしゃるので、その関係でそのエリア限定とのことでした。
提携しているマンスリー業者さんにも物件がないか問い合わせをしましたが、ファミリー向けの物件自体がありませんでした。
建替えによるマンスリーマンション需要はたくさんあります。
しかし実際問題、ファミリー向けのマンスリーマンションの供給がほとんどありません。
【戦わずして勝つ！】
ビジネスにおける大切なポイントです。
需要があるのに供給がない。
魚がたくさんいるいけすに釣竿を垂らせば、入れ食い状態になります。
ファミリー向けのマンスリー物件を手がければ、儲けにつながる確率が高そうなので、どんどん開拓して行こうと考えています。
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
昨日、私の携帯が鳴りました。
「奥田さん、○○エリアで３LDKのファミリー向けのマンスリーマンションないですか？」と。
残念ながらそのご要望にお答えすることができませんでした。
そのエリアにファミリー向けのマンスリー物件を私のところで持っていないのと、同エリアで単身用で2部屋を提案しようと思ったのですが、そちらも満室でした。
そのお客さんは、家の建替えで１ヶ月間だけマンスリーマンションを利用したいとのことでした。
またお子様がいらっしゃるので、その関係でそのエリア限定とのことでした。
提携しているマンスリー業者さんにも物件がないか問い合わせをしましたが、ファミリー向けの物件自体がありませんでした。
建替えによるマンスリーマンション需要はたくさんあります。
しかし実際問題、ファミリー向けのマンスリーマンションの供給がほとんどありません。
【戦わずして勝つ！】
ビジネスにおける大切なポイントです。
需要があるのに供給がない。
魚がたくさんいるいけすに釣竿を垂らせば、入れ食い状態になります。
ファミリー向けのマンスリー物件を手がければ、儲けにつながる確率が高そうなので、どんどん開拓して行こうと考えています。
退去立会いに必要な知識
●退去立会いに必要な知識
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
今、私のところで原状回復工事サービスを提供しています。
その中でも特にこだわっているのが、【退去立会い】です。
原状回復工事を行う前に、まず入居者とオーナーの負担割合に明確に線引きをする必要があります。
その線引きが明確でないと、本来、入居者（退去人）が負担すべき部分をオーナーが負担するという様なことが起こります。
ですから、退去立会いには、 プロとして
・原状回復のガイドライン（入居者とオーナー負担の区別＆判断）の知識
・原状回復工事の単価知識
の２つの知識を持った担当者でなければ勤まりません。
原状回復の入居者負担かオーナー負担のいずれの負担になるかの判断は、原状回復工事のガイドラインの知識が必要不可欠です。
また退去立会いで、退去者に後日の見積もり提示ではなく、工事の単価をその場で退去人に提示しなければ、揉め事の原因になります。
その場で退去立会いを完結させるためには、その場で見積もりを作り、提示できる知識と経験が必要になります。
追伸
私どもは、その退去立会い代行サービスを８,０００円で行っています。
その様な知識、技術を持って行い、オーナーの利益をしっかり守る退去立会い代行サービスです。
手前味噌ですが、かなり値打ちのある８,０００円だと思います！
オーナーの利益を守る退去立会い代行
リーズナブルだけれども納得の原状回復工事なら
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
今、私のところで原状回復工事サービスを提供しています。
その中でも特にこだわっているのが、【退去立会い】です。
原状回復工事を行う前に、まず入居者とオーナーの負担割合に明確に線引きをする必要があります。
その線引きが明確でないと、本来、入居者（退去人）が負担すべき部分をオーナーが負担するという様なことが起こります。
ですから、退去立会いには、 プロとして
・原状回復のガイドライン（入居者とオーナー負担の区別＆判断）の知識
・原状回復工事の単価知識
の２つの知識を持った担当者でなければ勤まりません。
原状回復の入居者負担かオーナー負担のいずれの負担になるかの判断は、原状回復工事のガイドラインの知識が必要不可欠です。
また退去立会いで、退去者に後日の見積もり提示ではなく、工事の単価をその場で退去人に提示しなければ、揉め事の原因になります。
その場で退去立会いを完結させるためには、その場で見積もりを作り、提示できる知識と経験が必要になります。
追伸
私どもは、その退去立会い代行サービスを８,０００円で行っています。
その様な知識、技術を持って行い、オーナーの利益をしっかり守る退去立会い代行サービスです。
手前味噌ですが、かなり値打ちのある８,０００円だと思います！
オーナーの利益を守る退去立会い代行
リーズナブルだけれども納得の原状回復工事なら
原状回復工事と空室対策
●原状回復工事と空室対策
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
先日、空室物件を見てきました。
いざ、部屋に入ると未改装で原状回復工事がされていませんでした。
また臭気もあって、退去から結構日数が経っている様子でした。
これでは決まる入居も決まりません。
この物件のオーナーは、お客さんがついてからリフォームするという考えだと思うのですが、そんなオーナーの思い通りに事は進みません。
例えば、自分が買い物をするとき、お店でしっかり形を成していない商品を購入するでしょうか。
店員：「お客さんが購入されるとおっしゃるのであれば、ちゃんとしたものをご用意します。」
オーダーメイドでもないのに、そんなスタンスで商品が売れるはずがありません。
ちょっと考えれば分かることでも、当事者になると自己都合を優先させて、分からなくなるのでしょうか・・・。
そのオーナーは目先のお金惜しさに、本来得られる収益を逃しいることに気づいていません。
当たり前のことですが、扱う商品＝お部屋は、いつでも販売できるように常に磨きをかけましょう。
リーズナブルで納得の原状回復工事なら
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
先日、空室物件を見てきました。
いざ、部屋に入ると未改装で原状回復工事がされていませんでした。
また臭気もあって、退去から結構日数が経っている様子でした。
これでは決まる入居も決まりません。
この物件のオーナーは、お客さんがついてからリフォームするという考えだと思うのですが、そんなオーナーの思い通りに事は進みません。
例えば、自分が買い物をするとき、お店でしっかり形を成していない商品を購入するでしょうか。
店員：「お客さんが購入されるとおっしゃるのであれば、ちゃんとしたものをご用意します。」
オーダーメイドでもないのに、そんなスタンスで商品が売れるはずがありません。
ちょっと考えれば分かることでも、当事者になると自己都合を優先させて、分からなくなるのでしょうか・・・。
そのオーナーは目先のお金惜しさに、本来得られる収益を逃しいることに気づいていません。
当たり前のことですが、扱う商品＝お部屋は、いつでも販売できるように常に磨きをかけましょう。
リーズナブルで納得の原状回復工事なら
家賃は誰が決めていますか？
●家賃は誰が決めていますか？
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
「家賃設定は誰がしていますか？」
との質問に、大家さんは誰もが「自分だ！」と答えられると思います。
しかし本当に大家さん自らが決めた賃料設定になっているのでしょうか。
ひょっとして、その賃料設定は、仲介業者さんが入居を決めやすい賃料となっていないでしょうか。
と言うのも、私が大家の立場として仲介業者さんからの問い合わせおよび条件交渉の内容を聞いていると、最適な賃料設定のアドバイスというより、
より安い賃料≒より入居がきまりやすい
という印象を受けます。
大家さん自らが納得して賃料設定をしているのであれば、なんら問題はありません。
仲介業者さんが言う賃料が、より良い賃貸経営における賃料設定ではありません。
収益性、競合比較等々踏まえ、賃貸経営の視点から大家さん自らが納得して賃料設定をしないといけないですよね。
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
「家賃設定は誰がしていますか？」
との質問に、大家さんは誰もが「自分だ！」と答えられると思います。
しかし本当に大家さん自らが決めた賃料設定になっているのでしょうか。
ひょっとして、その賃料設定は、仲介業者さんが入居を決めやすい賃料となっていないでしょうか。
と言うのも、私が大家の立場として仲介業者さんからの問い合わせおよび条件交渉の内容を聞いていると、最適な賃料設定のアドバイスというより、
より安い賃料≒より入居がきまりやすい
という印象を受けます。
大家さん自らが納得して賃料設定をしているのであれば、なんら問題はありません。
仲介業者さんが言う賃料が、より良い賃貸経営における賃料設定ではありません。
収益性、競合比較等々踏まえ、賃貸経営の視点から大家さん自らが納得して賃料設定をしないといけないですよね。
【要確認】原状回復工事のガイドライン再改定（平成23年度）
●【要確認】原状回復工事のガイドライン再改定（平成23年度）
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
先月（平成23年6月28日）、国土交通省が【原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改定版（案）】として発表 しました。
正式にはこれから内容について国民から意見を募り、平成２３年８月上旬頃を目途に内容を確定させ、公表するスケジュールです。
【原状回復をめぐるトラブルとガイドライン】再改訂版（案）
原状回復工事に関わることは、賃貸経営の中でも重要な事項です。
ただでさえ、消費者（入居者）保護の傾向が強い世の中です。
オーナーは自らの身をしっかり守るためにも、原状回復工事については、必ず押さえておかなければならないポイントです。
内容をしっかり押さえておきましょう。
参考記事
●高品質なのに激安の原状回復工事【賃貸マンション、アパート専門の原状回復工事】
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
先月（平成23年6月28日）、国土交通省が【原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改定版（案）】として発表 しました。
正式にはこれから内容について国民から意見を募り、平成２３年８月上旬頃を目途に内容を確定させ、公表するスケジュールです。
【原状回復をめぐるトラブルとガイドライン】再改訂版（案）
原状回復工事に関わることは、賃貸経営の中でも重要な事項です。
ただでさえ、消費者（入居者）保護の傾向が強い世の中です。
オーナーは自らの身をしっかり守るためにも、原状回復工事については、必ず押さえておかなければならないポイントです。
内容をしっかり押さえておきましょう。
参考記事
●高品質なのに激安の原状回復工事【賃貸マンション、アパート専門の原状回復工事】
【更新料裁判】後だしジャンケンはルール違反！
●【更新料裁判】後だしジャンケンはルール違反！
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
最高裁で【更新料の有効】判決がでましたね。
もっともな判断だと思います。
最高裁は最も良識あるところでなければなりません。ちょっと安心しました。
入居者が消費者契約法１０条や借地借家法３０条をたてにとって、「更新料を返せ！」と叫んでもそれは後だしジャンケンです。
今回のケースは賃貸人が賃借人に対して法外な更新料を要求しているわけでもありません。
また更新料が必要な賃貸借契約を賃借人が納得の上で、契約を交わしているにもかかわらず、後から文句をいうのはいけません。
きちんと約束を守る人が一人でも増えることを切に願います。
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
最高裁で【更新料の有効】判決がでましたね。
もっともな判断だと思います。
最高裁は最も良識あるところでなければなりません。ちょっと安心しました。
入居者が消費者契約法１０条や借地借家法３０条をたてにとって、「更新料を返せ！」と叫んでもそれは後だしジャンケンです。
今回のケースは賃貸人が賃借人に対して法外な更新料を要求しているわけでもありません。
また更新料が必要な賃貸借契約を賃借人が納得の上で、契約を交わしているにもかかわらず、後から文句をいうのはいけません。
きちんと約束を守る人が一人でも増えることを切に願います。