もっと頭を使いましょうよ！
●もっと頭を使いましょうよ！
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
昨日、５,０００戸以上を管理する管理会社（元付け会社）とマンスリー運用の打ち合わせをしてきました。
そこで仲介業者の話になって、「すぐ値下げ交渉をしてくる・・・。」と管理会社の方は嘆いておられました。
私も多くの大家さん、管理会社の方と話をする機会が多いですが、仲介業者（客付け業者）から値下げによらない入居促進を提案された話を聞いたことがありません。
おそらく賃貸業界には、【物件の入居が決まらなければ、賃料を下げるしかない。】という常識がはびこっているようです。
しかしそんなことはありません。実際、私が行っているマンスリー運用は、一般賃貸よりも高い収益を上げることをしています。
すべての物件がマンスリー運用はできませんが、賃料を高めて貸す一つの方法ではあります。
賃料を高めて貸すということは簡単なことではありません。
しかしそこに知恵、頭を使うからこそ、儲けを生み出せます。
賃貸マンションのオーナーしかり、業者しかり、どうやったら高く貸せるかを真剣に考えることが必要です。
言われるまま右にならえで、賃料値下げをしていては、先細りが目に見えています。
誰もがそんな状態を望んでいないのですから・・・。
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
昨日、５,０００戸以上を管理する管理会社（元付け会社）とマンスリー運用の打ち合わせをしてきました。
そこで仲介業者の話になって、「すぐ値下げ交渉をしてくる・・・。」と管理会社の方は嘆いておられました。
私も多くの大家さん、管理会社の方と話をする機会が多いですが、仲介業者（客付け業者）から値下げによらない入居促進を提案された話を聞いたことがありません。
おそらく賃貸業界には、【物件の入居が決まらなければ、賃料を下げるしかない。】という常識がはびこっているようです。
しかしそんなことはありません。実際、私が行っているマンスリー運用は、一般賃貸よりも高い収益を上げることをしています。
すべての物件がマンスリー運用はできませんが、賃料を高めて貸す一つの方法ではあります。
賃料を高めて貸すということは簡単なことではありません。
しかしそこに知恵、頭を使うからこそ、儲けを生み出せます。
賃貸マンションのオーナーしかり、業者しかり、どうやったら高く貸せるかを真剣に考えることが必要です。
言われるまま右にならえで、賃料値下げをしていては、先細りが目に見えています。
誰もがそんな状態を望んでいないのですから・・・。
儲かる賃貸経営の成功事例【実話】
●儲かる賃貸経営の成功事例【実話】
おはようございます。賃貸経営サポーターの奥田です。
一般常識と異なる賃貸経営についてお話します。
私どもが５年前から管理している物件が４棟２８０戸のシングル向け物件があります。当時、新築で建ててから管理している物件です。
５年前の満室賃料を１００％として、私どもが５年間運営管理を行い、実際、どれくらいの収益率となっているのかを今年の３月末に計算しました。
すると、なんと１０７％の運用実績となっていました。
通常、新築の収益性を考えると、少なくとも毎年２％は賃料が下落しますので、５年で９０％となっていてもおかしくありません。
しかし資産価値が下がるどころか、逆に１７％もアップし、建物の資産価値が高まっている結果になっているのです。
なぜこの結果を得る事ができたのか・・・？
種を明かしますと、一般賃貸運用以外に、
・マンスリーマンション運用
・家具付賃貸
という付加価値賃貸を絡めて運営しているからです。
例えば、こちらの物件では礼金がなかなか取れない状況でも、家具付賃貸で法人対象に礼金３０万円いただきます。
また一般賃貸で一ヶ月７万円弱でしか貸せない物件でも、マンスリーマンションとして１２万円で貸したりもします。
１０７％という実績は、家具付賃貸およびマンスリー運用など一般賃貸よりも高い収益性の運用をしているからこその結果です。
同じ物件でも運用によって大きく収益が異なります。
おはようございます。賃貸経営サポーターの奥田です。
一般常識と異なる賃貸経営についてお話します。
私どもが５年前から管理している物件が４棟２８０戸のシングル向け物件があります。当時、新築で建ててから管理している物件です。
５年前の満室賃料を１００％として、私どもが５年間運営管理を行い、実際、どれくらいの収益率となっているのかを今年の３月末に計算しました。
すると、なんと１０７％の運用実績となっていました。
通常、新築の収益性を考えると、少なくとも毎年２％は賃料が下落しますので、５年で９０％となっていてもおかしくありません。
しかし資産価値が下がるどころか、逆に１７％もアップし、建物の資産価値が高まっている結果になっているのです。
なぜこの結果を得る事ができたのか・・・？
種を明かしますと、一般賃貸運用以外に、
・マンスリーマンション運用
・家具付賃貸
という付加価値賃貸を絡めて運営しているからです。
例えば、こちらの物件では礼金がなかなか取れない状況でも、家具付賃貸で法人対象に礼金３０万円いただきます。
また一般賃貸で一ヶ月７万円弱でしか貸せない物件でも、マンスリーマンションとして１２万円で貸したりもします。
１０７％という実績は、家具付賃貸およびマンスリー運用など一般賃貸よりも高い収益性の運用をしているからこその結果です。
同じ物件でも運用によって大きく収益が異なります。
儲かるマンスリー運用のパターン（１）
●儲かるマンスリー運用のパターン（１）
おはようございます。賃貸経営サポーターの奥田です。
マンスリー運用の査定が１３物件ほどあり、炎天下の中、現場を回りヘトヘトになりながらも全物件を確認しました。
その査定の中で、面白い査定結果が出たものをご紹介します。
【物件概要】
・住所：大阪市内某所
・最寄駅：地下鉄御堂筋駅沿線某駅徒歩2分
・1977年12月築
・広さ：1K、30㎡
・住居：23戸
・テナント：11戸
・現入居率：48％
・平均原状回復費：10万円/1室
【募集条件】
・平均賃料：49,500円
・共益費：8,000円
・礼金：10万円
・広告料：1.5ヶ月分
まず、マンスリー運用のメリットがあるかどうかの査定を行うにあたって、現状の賃料収益を算出します。
【（賃料57,500円×12ヶ月×入居率48％－原状回復費用5万円－広告費43,125円＋礼金5万円）÷12ヶ月】
＝２４,００６円/月
※上記計算にあたり一般賃貸での平均入居期間を2年と想定。
原状回復費用、広告料、礼金収入を単年度分として計算しています。
※当然のことながら上記実質賃料は、入居があっての数値のため、空室であれば賃料収入は発生しません。
実際に賃料57,500円で募集していても、本当の手元に残るお金を計算するとだいぶ減っていることがよく分かると思います。
では、マンスリー運用をするとどうなるのか・・・
【3,200円/1日×30日×稼働率80％×マンスリー運用手数料控除85％－水光熱費8,000円】
＝５７,２８０円/月
※原状回復費用の負担は弊社です。
結果、１部屋で３万円以上の収益の差が出ました。
この結果に一番びっくりしていたのがオーナーでした。
実質賃料収入の金額もさることながら、マンスリー運用の力に可能性を感じていただけました。
あとは早くマンスリー運用を開始して、結果を出し、オーナーに喜んでいただくのみです。
おはようございます。賃貸経営サポーターの奥田です。
マンスリー運用の査定が１３物件ほどあり、炎天下の中、現場を回りヘトヘトになりながらも全物件を確認しました。
その査定の中で、面白い査定結果が出たものをご紹介します。
【物件概要】
・住所：大阪市内某所
・最寄駅：地下鉄御堂筋駅沿線某駅徒歩2分
・1977年12月築
・広さ：1K、30㎡
・住居：23戸
・テナント：11戸
・現入居率：48％
・平均原状回復費：10万円/1室
【募集条件】
・平均賃料：49,500円
・共益費：8,000円
・礼金：10万円
・広告料：1.5ヶ月分
まず、マンスリー運用のメリットがあるかどうかの査定を行うにあたって、現状の賃料収益を算出します。
【（賃料57,500円×12ヶ月×入居率48％－原状回復費用5万円－広告費43,125円＋礼金5万円）÷12ヶ月】
＝２４,００６円/月
※上記計算にあたり一般賃貸での平均入居期間を2年と想定。
原状回復費用、広告料、礼金収入を単年度分として計算しています。
※当然のことながら上記実質賃料は、入居があっての数値のため、空室であれば賃料収入は発生しません。
実際に賃料57,500円で募集していても、本当の手元に残るお金を計算するとだいぶ減っていることがよく分かると思います。
では、マンスリー運用をするとどうなるのか・・・
【3,200円/1日×30日×稼働率80％×マンスリー運用手数料控除85％－水光熱費8,000円】
＝５７,２８０円/月
※原状回復費用の負担は弊社です。
結果、１部屋で３万円以上の収益の差が出ました。
この結果に一番びっくりしていたのがオーナーでした。
実質賃料収入の金額もさることながら、マンスリー運用の力に可能性を感じていただけました。
あとは早くマンスリー運用を開始して、結果を出し、オーナーに喜んでいただくのみです。
守口市 大日駅 徒歩2分の店舗（整骨院・接骨院・エステサロン向け）物件のご紹介
●守口市 大日駅 徒歩2分の店舗（整骨院・接骨院・エステサロン向け）物件のご紹介
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
大阪の守口市（大日駅）近辺で店舗を探されている方に駅近の店舗物件をご紹介します。
■物件概要
・物件所在地：大阪府守口市大日町1丁目2-11 204号室
・交通：大阪市営地下鉄谷町線 大日駅 徒歩2分
・構造：SRC7階、2F
・店舗の広さ：59.67㎡
・築年月：1985年9月
・賃料：15万円
・敷金/礼金：20万円/30万円
・共益費：4,200円
・雑費：5,250円
・設備：トイレ、給湯、エアコン、セコム（費用雑費に含む）
・備考：事務所の広さが約18坪です。オートロック＆セコムでセキュリティ体制もしっかりしています。
・お勧めの職種：整骨院、接骨院、などの治療院、エステサロン、ネイルサロン、マッサージ、リラクゼーションなどのサロンサービス
■物件写真
物件の立地ですが、大日駅を挟んで大日イオンモールがあり、人の流れがかなりあります。
当物件は、駅近で非常にリーズナブルな物件ですので新規開業を検討されている方にお勧めです。
またこちらの物件は、立地条件、物件適合性、周辺の店舗出展状況を考えると、 整骨院、接骨院などの治療院、エステサロン、ネイルサロン、リラクゼーションなどのサービスを提供されるテナント様にお勧めです。
私にお問い合わせいたただければ、オーナーに直接ご紹介しますので、
仲介手数料を無料でいけます！
■お問い合わせ先
「大日の店舗物件の件で・・・」とお伝えくださいませ。
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
大阪の守口市（大日駅）近辺で店舗を探されている方に駅近の店舗物件をご紹介します。
■物件概要
・物件所在地：大阪府守口市大日町1丁目2-11 204号室
・交通：大阪市営地下鉄谷町線 大日駅 徒歩2分
・構造：SRC7階、2F
・店舗の広さ：59.67㎡
・築年月：1985年9月
・賃料：15万円
・敷金/礼金：20万円/30万円
・共益費：4,200円
・雑費：5,250円
・設備：トイレ、給湯、エアコン、セコム（費用雑費に含む）
・備考：事務所の広さが約18坪です。オートロック＆セコムでセキュリティ体制もしっかりしています。
・お勧めの職種：整骨院、接骨院、などの治療院、エステサロン、ネイルサロン、マッサージ、リラクゼーションなどのサロンサービス
■物件写真
物件の立地ですが、大日駅を挟んで大日イオンモールがあり、人の流れがかなりあります。
当物件は、駅近で非常にリーズナブルな物件ですので新規開業を検討されている方にお勧めです。
またこちらの物件は、立地条件、物件適合性、周辺の店舗出展状況を考えると、 整骨院、接骨院などの治療院、エステサロン、ネイルサロン、リラクゼーションなどのサービスを提供されるテナント様にお勧めです。
私にお問い合わせいたただければ、オーナーに直接ご紹介しますので、
仲介手数料を無料でいけます！
■お問い合わせ先
「大日の店舗物件の件で・・・」とお伝えくださいませ。
退去立会いをしっかりされていますか？
●退去立会いをしっかりされていますか？
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
先日、ある管理会社の人に原状回復費用の入居者負担について話をしたときのことです。
管理会社担当いわく、
「うちはほとんど、入居者から原状回復費用を取っていないんです・・・。」
と。
こちらの管理会社の場合、原状回復について、オーナーと入居者がそれぞれ負担すべきラインが明確にせず、管理を行っているようです。
本来、入居者が負担すべき原状回復費用も、結局、オーナーに負担がいくパターンになります。
このような話は、以前もブログで書きましたが、結構な頻度で聞きます。
管理会社に【お金を取りやすいところから取る】傾向が見受けられます。
今一度、管理会社の退去立会い内容、および原状回復費用負担の考え方について確認しましょう。
参考記事（１）
こんな管理会社はイヤだ！
参考記事（２）
リーズナブルだけれども納得の原状回復工事なら・・・
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
先日、ある管理会社の人に原状回復費用の入居者負担について話をしたときのことです。
管理会社担当いわく、
「うちはほとんど、入居者から原状回復費用を取っていないんです・・・。」
と。
こちらの管理会社の場合、原状回復について、オーナーと入居者がそれぞれ負担すべきラインが明確にせず、管理を行っているようです。
本来、入居者が負担すべき原状回復費用も、結局、オーナーに負担がいくパターンになります。
このような話は、以前もブログで書きましたが、結構な頻度で聞きます。
管理会社に【お金を取りやすいところから取る】傾向が見受けられます。
今一度、管理会社の退去立会い内容、および原状回復費用負担の考え方について確認しましょう。
参考記事（１）
こんな管理会社はイヤだ！
参考記事（２）
リーズナブルだけれども納得の原状回復工事なら・・・
入居率アップの方法
●入居率アップの方法
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
最近の私の活動ですが、オーナーと管理会社へマンスリー運用の提案を数多くこなしています。
その中で必ず説明することがあります。
「マンスリー運用で入居募集のお手伝いをしますが、これまで通り、一般賃貸での入居募集活動は継続してください。
それから、マンスリー運用のために家具・家電を揃えますので、家具付賃貸としても募集を行ってください。
それらの募集と並行して、私がマンスリーおよびウィークリーでの入居者を集めます。
・一般賃貸での入居者
・家具付賃貸での入居者
・マンスリーマンションでの入居者
お客様に様々な借り方を提案し、選択肢を増やすことで結果として入居の可能性を高めることができます。」
とお話します。
これまで通りの募集方法で、入居が決まらないのであれば、何かしら違う方法を考え、実行しなければなりません。
その一つの参考になればと思います。
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
最近の私の活動ですが、オーナーと管理会社へマンスリー運用の提案を数多くこなしています。
その中で必ず説明することがあります。
「マンスリー運用で入居募集のお手伝いをしますが、これまで通り、一般賃貸での入居募集活動は継続してください。
それから、マンスリー運用のために家具・家電を揃えますので、家具付賃貸としても募集を行ってください。
それらの募集と並行して、私がマンスリーおよびウィークリーでの入居者を集めます。
・一般賃貸での入居者
・家具付賃貸での入居者
・マンスリーマンションでの入居者
お客様に様々な借り方を提案し、選択肢を増やすことで結果として入居の可能性を高めることができます。」
とお話します。
これまで通りの募集方法で、入居が決まらないのであれば、何かしら違う方法を考え、実行しなければなりません。
その一つの参考になればと思います。
こんな管理会社はイヤだ！
●こんな管理会社はイヤだ！
おはようございます。賃貸経営サポーターの奥田です。
先日、原状回復工事を行う業者さんと話をしました。その中での話しです。
その業者さんは管理会社から依頼を受けて退去立会いを代行しています。
その業者さんいわく、「退去立会いの際、管理会社から『入居者の原状回復負担についてはあまり強く請求しなくていいよ。』と言われているんです。」との事。
その理由はというと、管理会社の立場として、原状回復の負担についてあまり入居者ともめたくないという理由があるとのことです。
では、本来、入居者（退去人）が負担すべき原状回復費用は誰が負担するのか・・・。
それは、この原状回復業者さんに負担させているとのことでした。
この管理会社は、管理業務とは何かについて全く何も考えていないことが分かります。
オーナーにも入居者にもいい顔をしたいだけで、そのために本来、仲良くしなければならない関係業者さんを泣かしているのです。
こんな管理会社の裏事情を知ったら、誰が好き好んで自分の大切な物件の管理を任せるでしょうか。
オーナーさんから見れば、「自分の利益を守るためなら、誰かを犠牲にしてもしかたがない。」と考える管理会社と思うのは当然でしょう。
おはようございます。賃貸経営サポーターの奥田です。
先日、原状回復工事を行う業者さんと話をしました。その中での話しです。
その業者さんは管理会社から依頼を受けて退去立会いを代行しています。
その業者さんいわく、「退去立会いの際、管理会社から『入居者の原状回復負担についてはあまり強く請求しなくていいよ。』と言われているんです。」との事。
その理由はというと、管理会社の立場として、原状回復の負担についてあまり入居者ともめたくないという理由があるとのことです。
では、本来、入居者（退去人）が負担すべき原状回復費用は誰が負担するのか・・・。
それは、この原状回復業者さんに負担させているとのことでした。
この管理会社は、管理業務とは何かについて全く何も考えていないことが分かります。
オーナーにも入居者にもいい顔をしたいだけで、そのために本来、仲良くしなければならない関係業者さんを泣かしているのです。
こんな管理会社の裏事情を知ったら、誰が好き好んで自分の大切な物件の管理を任せるでしょうか。
オーナーさんから見れば、「自分の利益を守るためなら、誰かを犠牲にしてもしかたがない。」と考える管理会社と思うのは当然でしょう。
鍵交換費用の負担について
●鍵交換費用の負担について
おはようございます。賃貸経営サポーターの奥田です。
鍵交換費用を入居者の負担にして、入居募集している物件が結構あります。
一方、法的拘束力は無いですが、賃貸住宅の原状回復工事のガイドラインによると、
入居者の破損、紛失が無い場合の鍵の取替えは、
【入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、賃貸人の負担にすることが妥当と考えられる。】
となっています。
例え、原状回復工事のガイドラインに法的拘束力がなくとも、こういう事実を入居者が退去時に知ったら、支払いを拒むケースが出てきます。
いくら賃貸借契約で特約事項で記載していたとしてもです。
そんなトラブルを未然に防ぐためには、まず大家さんがしっかりガイドラインを含めて法的知識を持つ事が大切です。
また実際の対策として、鍵交換を必要としない電子ロックキー などを活用することで問題を回避できます。
↓大家さん必読の書です。
おはようございます。賃貸経営サポーターの奥田です。
鍵交換費用を入居者の負担にして、入居募集している物件が結構あります。
一方、法的拘束力は無いですが、賃貸住宅の原状回復工事のガイドラインによると、
入居者の破損、紛失が無い場合の鍵の取替えは、
【入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、賃貸人の負担にすることが妥当と考えられる。】
となっています。
例え、原状回復工事のガイドラインに法的拘束力がなくとも、こういう事実を入居者が退去時に知ったら、支払いを拒むケースが出てきます。
いくら賃貸借契約で特約事項で記載していたとしてもです。
そんなトラブルを未然に防ぐためには、まず大家さんがしっかりガイドラインを含めて法的知識を持つ事が大切です。
また実際の対策として、鍵交換を必要としない電子ロックキー などを活用することで問題を回避できます。
↓大家さん必読の書です。
- 賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドライン―敷金返還と原状回復義務/不動産適正取引推進機構
- ￥2,415
- Amazon.co.jp
退去後のクリーニング
●退去後のクリーニング
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
先日ある物件で、原状回復工事を行っている業者さんと一緒に、入居者が退去してすぐにクリーニングをした部屋を見ました。
入ってすぐに、感じたのがタバコの臭いでした。
その物件のオーナーは、どうも「クリーニングをすれば、タバコの臭いも何とかなるだろう・・・。」と考えていたようですが、思うような結果になっていませんでした。
やはり前入居者が喫煙者で、クリーニングだけでは、クロスにしみ込んだヤニの臭いまで無くすことはできませんでした。
消臭剤を使っても、臭いについて根本的な問題解決ではないので意味がありません。
結局、全面クロスの張り替えをしなければならないと思います。
少しでも原状回復費用を抑えたいオーナーの気持ちも分からないでもないですが、次の入居を決めるのであれば、部屋をすぐにでも戦える状態にしておかなければ、決まる入居も決まりません。
日本人は、無意識に誰もが【穢れ】を嫌います。
誰かが使った茶碗やお箸を使いたくない。
例えば、実際には消毒して全く綺麗な状態であっても、何か嫌な感じを持つ・・・というのが【穢れ】の感覚です。
内見で見た部屋に、前の入居者の雰囲気、例えば臭いなどを感じれば、それだけで、マイナスポイントになります。
原状回復工事において、コストを抑えるというのと、ケチるのとでは全然意味が違います。
納得の原状回復工事なら
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
先日ある物件で、原状回復工事を行っている業者さんと一緒に、入居者が退去してすぐにクリーニングをした部屋を見ました。
入ってすぐに、感じたのがタバコの臭いでした。
その物件のオーナーは、どうも「クリーニングをすれば、タバコの臭いも何とかなるだろう・・・。」と考えていたようですが、思うような結果になっていませんでした。
やはり前入居者が喫煙者で、クリーニングだけでは、クロスにしみ込んだヤニの臭いまで無くすことはできませんでした。
消臭剤を使っても、臭いについて根本的な問題解決ではないので意味がありません。
結局、全面クロスの張り替えをしなければならないと思います。
少しでも原状回復費用を抑えたいオーナーの気持ちも分からないでもないですが、次の入居を決めるのであれば、部屋をすぐにでも戦える状態にしておかなければ、決まる入居も決まりません。
日本人は、無意識に誰もが【穢れ】を嫌います。
誰かが使った茶碗やお箸を使いたくない。
例えば、実際には消毒して全く綺麗な状態であっても、何か嫌な感じを持つ・・・というのが【穢れ】の感覚です。
内見で見た部屋に、前の入居者の雰囲気、例えば臭いなどを感じれば、それだけで、マイナスポイントになります。
原状回復工事において、コストを抑えるというのと、ケチるのとでは全然意味が違います。
納得の原状回復工事なら