中古住宅は不安？

中古住宅を検討している人が増えている今、まだ解決し切れていない

問題・・・

そのひとつに『建物に対する不安』があります。

何故不安なのか？

耐震性がないから？　　そういう場合もあるでしょう。

しかし、先だっての地震に証明されるように、日本の建築技術は高く、

きちんと施工されていれば、実はかなりの強度があると言えます。

では、何故不安なのでしょう？

それは・・・

『得体の知れない』

これが一つのキーワードになります。

増える中古住宅検討者

今から7年前、平成16年の内閣府調査『住宅に関する世論調査』

によれば、理想の住まいは「新築」か「中古」か？の問いに対し

新築である・・・・・・・・・・89％

中古である・・・・・・・・・・4％

こだわらない・・・・・・・・・5％

このような、圧倒的な数字が出ていました。

しかし、これが平成22年『住生活に関する国民アンケート』によると

新築である・・・・・・・・・58％

中古である・・・・・・・・・5％

こだわらない・・・・・・・・36％

このように、新築に拘らない結果が出てきました。

新築へのこだわり

日本の不動産市況の中古住宅割合は、13％ちょい。

つまりは、殆どが新築となるのですが、何故そんなに日本人は

新築が好きなんでしょうか？

新しいものへのこだわりが強いのは何故か？

国民が競って、良い暮らしを求めた戦後の流れからすると、確かに

良い暮らしは、良い車であり、良い家となるのでしょう。

そして、その価値観がほぼ同じ所へ向かっていた時代。

現在のような、価値観の多様化、暮らしのオリジナル性、自分らしさ

への探求心等々、その全てが今とは違っていました。

だからこそ、今自分らしく生きるとは何か？

誰もが、夢のマイホームを持つことが、本当のゴールなのか？

こう考えだすのも当然なのでしょう。

そして、それは数字となり、住宅市場に変化をもたらしてきました・・・

震災後の住まい選び

震災後の住まい選び、ポイントは「地盤や構造などの安全性」

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　／東急住生活研究所

　東急不動産の関連会社で、不動産・住生活に関するシンクタンク

（株）東急住生活研究所は、住生活に関する定例調査（第6回）を発表した。

購入・賃貸・リフォームなど住宅に関するさまざまな計画について尋ねるもので

、06年からスタートしている。

今回は震災の影響を鑑み、特別編として設問を「住まい選びの重視点」に一部

変更した。

震災により、「住宅計画に変更があった」は64％、「影響があったものの計画自体

は保有している」は43％、「計画を見合わせた･取りやめた」は21％となった。

変更点は「実現時期を変えた」が40％、「立地、住宅のタイプを変えた」がそれぞれ

20％。

一方で、「震災前には計画をもっていなかった」が15％となった。

時期の変化はほとんどが「延期」「様子見」などであったが、「早める」との回答も

一部あった。

立地については、「海沿い･埋立地はいや」「地盤の良いところ」「液状化しないこと」

といった地盤の安全性にかかわる意見が多くみられた。

住まい選びの重視点は、「地盤」「耐震性」の構造関連と、停電の影響から「創エネ」

「省エネ」「節水」の環境関連項目、「地域の防災への取組」や「防災拠点への行きや

すさ」が大きく重視度を上げた。

一方、原発事故を受け、本来なら復旧が早く、評価されるはずの「オール電化である

こと」が低下した。

先進国の住宅市場とは？ Vo.2

では、きちんと手入れし、維持された住宅が評価される先進国

において、住宅の売買はどんなマーケットになっているか？

各国の不動産取引に占める、既存住宅（中古住宅）の割合は

フランス・・・約66％

アメリカ・・・約78％

イギリス・・・約89％

日　　本・・・約13％

この数字がおかしい事は、誰にでも明らかです。

ですから、新しく生まれた法律である『住生活基本法』 において

その、既存住宅の流通を更に増やしていく計画が織り込まれた

のです。

先進国の住宅市場とは？

環境の配慮した住宅をつくる。

もちろんそれは大事なことではありますが、その本質に眠る事実が

一つ有ります。

それが、この表に出ています。

日本は今迄、住宅を30年足らずで壊していたことが分かりますね。

それは、家が持たないから？　それだけではないのです。

日本は戦後、地価が上昇し続けてきた結果、含み益が生れ、直すよりも

買い替えたり建て直した方が手っ取り早かったのです。

しかし、今すでに家があまり、空家も増え、給与も地価も以前のようには

簡単に上がらなくなった今、ハイ建て替えましょうとはいかないのです。

だって、住宅ローンが35年あるのに、住宅を20年や30年で建て替える事

は、したくても出来ない・・・

欧米諸国では、家はきちんと手入れして、長く使う文化であることは、

海外に行かれた方はご存知でしょう。

手を加え、その価値を維持した努力がきちんと報われる文化へ～

日本もいよいよ歩み始めたと言えます。

住宅建設計画法 Vo.12

一方、その恒久法が故に、時代に即さなくなってからも、簡単に

方向転換ができなかったのも事実です。

●大量供給積み重ねた結果の、住宅余り・・・

●比例した“空き家”の増加

●人口、世帯数の伸び率鈍化

●ライフスタイルの多様化

●少子高齢化

●終身雇用の崩壊

●世帯構成の変化　　

等々、国が一つの方向を示す時代から、地方それぞれのニーズに

あった政策が必要となっていく事になります。

国は、住宅を直接作るのではなく、地域分権の後押しや金融支援、

民需を、政策として下支えする事が求められてきました。

つまり、本来の先進国として、環境問題に配慮した住宅政策を考える

時、新たな政策の必要性が求められるのは、至極当然の流れだった

のでしょう。

住宅建設計画法 Vol.11

このわが国の住宅市場の姿を決定づけた『住宅建設計画法』

この果たした役割とはなんだったのか？

まず、何より1番大事なことは、

『国民のニーズに答えた』

これではないでしょうか？

戦後の劣悪な住環境、欧米スタイルへの憧れ、より快適な住環境

への夢・・・それらを把握し、政策反映させる手段として、大きな役割

を果たしました。

そして次には

『住宅政策ビジョンの提唱、優先順位の明確化』

また『具体的な数値目標』や『公的資金供給』があげられます。

これらは、その時代に確かに必要とされてきた。　これは紛れもない

事実ですね。

一方・・・　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　つづく

住宅建設計画法 Vol.10

恒久法として、昭和41年に施行された、この『住宅建設計画法』

これも、この第八期を以て無くなる事となります。

この最終期（平成13年～17年度）においては、多様化した住宅

ニーズに対し、建設目標だけでは対応できない時代となった事が

読み取れます。

●誘導居住水準の継続的な取り組み

●耐震性・防火性・耐久性の数値化

●バリアフリー化の数値目標設定

●密集市街地の改善　　等々・・・

この間、総建設目標は730万戸に対して、実績数字は349.3万戸と

達成率がとうとう54.6％まで落ちてきたことからも、背景が見えて

きます。

では、次回この『住宅建設計画法』の果たした役割と、新たな取り組み

の必要性について纏めてみたいと思います。

住宅建設計画法 Vol.9

第七期（平成8年～平成12年度）においては、定期借地制度の活用

や、住宅性能評価システムの確立が施策として出されました。

都市基盤整備公団が分譲事業から撤退したのも、この期間ですね。

この法律において、性能を求めるとともに、住宅ストックの活用に限界

を感じる・・・そんな背景も見受けられました。

それでも・・・

総建設戸数目標が、730万戸に対し、実績として681.2万戸と、実に

93.3％という達成率。

この結果・・・

住宅総数　53,866千戸

総住宅数　47,222千戸

1世帯あたりの住宅数は1.14となりました。