住宅建設計画法 Vol.8

第六期（平成3年～8年度）　5箇年計画では、居住水準への

取り組みが本格化してきます。

この六期から七期の平成12年に向けて、全国で半数の世帯が

『誘導居住水準』を達成することとしています。

昨日書いたように、この『誘導居住水準』とは、一般的なエリアに

おいては、4人世帯で123㎡、都市居住型にあっては91㎡という

ものです。

施策の中に『良質なストック』という言葉や『高齢化社会』という

現在最も重要となっているキーワードが散りばめられていました。

この5年間の、総建設目標・・・７３０万戸

　　　　　　　　　達成率１０４．４％（７６２．３万戸建設）

住宅建設計画法 Vo.7

さぁ、第五期（昭和61～平成2年度）はいよいよ、バブルのピークへ

向けた5年間・・・

昭和60年のプラザ合意も背景にあるこの時期は『持家取得困難化』

が大きな問題となりました。

結果、賃貸住宅供給に関する具体的な施策が出てきた事にも、この

時代の、住宅事情が垣間見れます。

また、この時期新たに『誘導居住水準』なるものが出てきました。

誘導居住水準として、4人世帯のおいて実現すべき広さの水準として

123㎡という数字が示されました。

（但し、都市居住型では、91㎡）

この時期は、供給される住宅の水準を整備する以上に、地価高騰の

速さが勝るという時代であったようです。

住宅建設計画法 Vol.6

住宅建設計画法も第四期(昭和56～60年度）に入ります。

前期第三期から続く、最低居住水準を満たした世帯を半数以上に

するという目標の達成年度を迎えます。

そして、この時期は住環境に対する配慮が出てきた点では、新しい

時代を迎えたとも言えます。

『住環境水準』とは・・・災害に対する安全性や、日照、通風、採光、

騒音、振動、大気汚染、悪臭等に対する配慮、そして問題になりだした

住宅密度の問題への取り組みです。

この5年間では、770万戸の総建設目標に対して

達成率79.3％の、610.4万戸が建設されました。

この時期の住宅統計調査（昭和58年）によると

住宅総数・・・38,607千戸

世帯数・・・・・35,197千戸

一世帯当たりの住宅数は、1.10

となっています。

住宅建設計画法 Vo.5

さて、続いて第三期5箇年計画を迎えますが

この時期昭和51年～55年度は、日本列島改造計画を

踏まえた時期として、いよいよ住宅の質への配慮が

出されました。

具体的には、戸数ではなく『最低居住水準』を確保するという

言葉が出てきたのです。

最低居住水準とは、4人世帯で50㎡を確保すると言う事。

この5年間では、公的資金による総住宅建設目標を860万戸という

目標を立て、結果769.8万戸となり、89.5％という達成率が実現しま

した。

住宅建設計画法 Vo.4

さて、第2期ではどんなことをしたのでしょうか？

昭和46年度～昭和50年度に当たりますが、この時期と言えば

第1次オイルショックがあり、日本の人口が1億人を超えた頃になりますね。

この時期のテーマはこれでした。

『一人一室の規模を有する住宅の建設』

この頃は、日本には2500万戸～3000万戸の住宅がありました。

既に、世帯数を上回る住宅がありましたが、まだ目標とした一人一室の規模

がある住宅は、その4分の1程度であったようです。

住宅建設計画法 Vo.3

この法律では、5年を一つの事業計画とし、昭和41年以降

計第八期まで行ってきました。

では、その第一期昭和41年度～昭和45年度では、どんな事

を行ったのでしょうか？　　テーマはこれです。

『一世帯一住宅』の実現

昭和41年と言えば、昭和39年の東京オリンピック開催後の

頃ですね。

この頃は、世帯数が2182万1千戸に対して、住宅はと言えば

2109万戸でした。

つまりは、世帯数に住宅が足りていない・・・

そんな状況であったのです。

これは、建築する必要がありますね、この法律が出来たのも

頷けます。

ちなみに、この5年間の総建設目標は670万戸。

実に達成率100.6％にもなる、673.9万戸を建築しました。

その結果、世帯数を上回る住宅が、出来ました。

つまり、この時代既に、住宅が余る入口に立っていたとも言えるわけです。

住宅建設計画法 Vo.2

この法律は、昭和41年に制定されました。

制定された経緯及び目的はこんな感じです。

戦後の住宅難の中で、公営・公庫・公団といった主要政策手法

三本柱が確立されました。

しかし、昭和40年代に入っても厳しい住宅事情が続いた事により

住宅政策の更なる強化を行い、政府・地方公共団体・民間による

住宅建設計画を策定し、住宅の建設を協力に推進するため。

この主旨が、2006年まで続くとは・・・

恒久法の恐ろしさとも言えます。

住宅建設計画法

住宅市場は、需要と供給によって決まる。

これは事実です。

しかしながら、もっともっと根深いところには、実は国の施策に

よって、住宅市場がコントロールされてきたことは、あまり知られ

ていません。

住宅市場をかつて決めてきたのは、2006年に廃法になった、この

法律なのです。

『住宅建設計画法』

これに沿って、国の住宅市場は整備されてきたのです。

中古市場を知る上で、知っておきたいこの法律の概略を、これから

お話して行きたいと思います。

自分の資産 Vo.5

自分の資産シリーズ最後のVo.5

さて最後は、自分の資産であったも、自分でいじる事が

出来ない！　　そんな事があるのを御存知ですか？

そうです、マンションの共有部のことです。

エントランスや、エレベーターホールを、もっとより良く

したいとしても・・・

勝手にいじる事は出来ない。

ちなみに、ベランダも本当なら共有部なのです。

例えば家を高く売りたいとしても、部屋内以外の所を

修繕したりは出来ないのです。

私は、戸建てに住んでいますが、当然に外階段のや

駐車場、駐輪ｽﾍﾟｰｽ、ベランダから外装まで、好きな時

に、可能な範囲のみを修繕することが出来ます。

自分の資産を守りたいのに、手を加えることが制限される・・・

自分の資産として、自分で守りたいのなら、やはり戸建て

であるメリットは高いと言えます。

自分の資産 Vo.4

きちんと価値のある住宅が、きちんと評価される時代

そんな時代がやってくる！　　こう申し上げました。

しかし・・・

既に、その時代はやって来ています。

実際に数字にも出てきているのです。

大手ハウスメーカー10社によって2008年に設立された

『優良ストック住宅推進協議会」というものがあります。

決して、仲良しと言えない？(笑)　←これは私見です。

そんなメーカーが、これからの時代に向けて手を組んだ

協議会です。

この協議会では、読んで分かる通りに、優良なストック住宅を

キチンと評価し残していく、長く住まう、そんな仕組み作りを

やっています。

例えば、優良ストック住宅の条件として

①いつ誰が建築し、どんなメンテナンスをしたのかを残す

　　⇒住宅履歴書のデータベース保有

②基本性能の耐震性能を明確に

　　⇒一定以上の耐震性能の保持

③建物価値を維持するメンテナンス

　　⇒メンテナンスプログラムの作成

以上のような条件を定め、それをクリアした中古住宅を

スムストック住宅としいます。

何と、それらが現在、平均で同じ築年数の建物と比べて

５００万円以上の価格で評価、成約しているのです。

もはや、資産とは土地のみならず、建物を評価される時代に

なりました。