年に1回 宅地建物取引業協会 加古川支部の旅行があり 9月17日、18日の両日参加して参りました。


今回は、~北九州を訪ねて~ JRで行く 名湯 嬉野温泉の旅 


昨年と今年、協会の補助が多いこともあって 参加者は例年の倍の94名。

バス二台に満杯の大集団でした。


博多に到着後、博多祇園祭りで有名な「櫛田神社」を参拝。


しかし、あいにくの雨模様。


台湾に大きな被害をもたらした台風13号の接近が予想され、天候が心配な2日間でした。


しかし、雨にたたられたのは、到着時のみ。

よかったぁ~。


中洲で「まぐろのおひつ三昧」を頂いた後

日田天領水で有名な大分の小京都 「日田」を見学。

写真は、日田の豆田町の重要伝統的建造物群保存地区の街並み。

ちなみに日田天領水は モンドセレクション2006年~08年まで連続で金賞受賞。


天領とは、江戸時代 幕府の直轄地であった土地で、

明治時代以降 天皇の直轄領を天領と呼んだのにちなんで、遡って直轄地を天領と呼ぶようになった。


日田江戸時代に 西国郡代が置かれたこともあって九州の年貢や物産がすべてここに集められ 年に一度堺に送られたとか。

そのため日田には多くの物産と人が集まり非常ににぎわっていたそうです。


その日田で、天領から上がってくる税金(いわゆる公金)を取り扱うところを「掛屋」と呼んでいた。今の日本銀行のようなところですね。


以下、日田の掛屋 広瀬家のパンフレットより引用。


日田の商人は、豊、肥、筑、の各地から米、菜種、紙、タバコなどの物産を日田に集め、大分中津の港から船で上方へ運び、戻り荷に綿などを積んで帰って、これを各地に販売する商売を盛んに行って次第に富を蓄えて蓄積していった。

そのその傍ら 日田商人は、御用達といって、代官所と各藩との公用を取り次ぐ役目も担っていました。

そのうちのもっとも有力な商人が掛屋に選ばれた。

掛屋は代官所に入る年貢米や物産等を販売し、その代金などの公金を保管する役目であった。

折から

財政難にあえぐ九州諸藩は、日田商人の富裕さに目をつけて借財を申し入れた。

日田の掛屋は、求めに応じて諸藩に貸付したが、その貸金には郡代の威光によって貸し倒れがなかったので、莫大な利益が生まれた。その貸金を”日田金”と呼んだが、これにより日田は全国でも屈指の経済的繁栄を見ることができた。

引用終わり。


初日はこの後 嬉野温泉へ。

美人の湯と言われるだけあって、湯に入った後は、肌がつるつる。

最近加古川で 宴会があってもあまり飲むことがないだけに、このような旅行になると、皆飲むわ飲むわの大騒ぎ。

一日目終わり。




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代表取締役 田中勇一
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9月15日敬老の日なのですが、母の誕生日を弟夫婦とお祝いしようということで、淡路島に出かけてきました。最近は東京、京都、大阪あたりにはよくでかけるのですが、淡路島は久し振り。

知っているようで知らない淡路島を一日見学してきました。



まずはお決まりの明石海峡大橋の見えるサービスエリアで記念撮影。お天気は見ての通り今一つ。

午後からは雨模様でした。

この後 博覧会会場となった夢舞台で昼食です。
そして植物園を見学。




きれいに整備されていた植物園




田中と田中母。




実は、生の鳴門の渦潮を見たことがなかったので 船に乗りたかったのですが、雨のため断念。

そこで、代わりに、「うずしお科学館」を見学。

知ってましたか?

鳴門の”うずしお” は世界でも最大級のうずしおで 三大潮流と言われているそうです。

私は知らなんだ。

身近にまた世界一を見つけました。




後に見えますか?

大きな風車。

西日本最大級の風力発電所を見学させて頂きました。

この発電所、昨年完成したそうです。

風の調子がいい時は、南あわじ市の2/3 12,000世帯の電力をまかなうことができるそうです。



一枚の羽根の長さ42.5m。

風車の高さ120m。

風車の直径は88m。

とにかくでかい。

母と羽根の大きさを比較。




羽根の根元。

ドイツ製でした。

さすが環境先進国。

日本も環境先進国といってもらえるよう、尊敬される国になりたいですね。

私も より一層意識を高めます。




行きは明石海峡大橋。

そして帰りはなつかしの”タコフェリー”


車を入れたところです。



弟 夫婦。

おなかには、来月生まれる予定の赤ちゃんがいるんです。

こちらも楽しみです。



久々に家族そろっての楽しい一日を過ごすことができました。



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9月6日(土)7日(日)の2日間の「ソーラーサーキットの家の構造見学会」 無事終了させて頂きました。

現場を見学させて下さいましたM様 ありがとうございます。
この場を借りて改めて お礼申し上げます。

構造見学会 その1は検査保証システムに関してです。

上の写真は、日本住宅保証検査機構(通称 JIO)の検査表示板です。
①基礎配筋検査が6月30日合格
②構造体検査が7月30日合格
③外装下地検査が8月28日合格
です。
残すは④完了検査を残すのみとなっています。
この4回の検査を通じて、まず最初の10年の建物瑕疵保証がスタートします。
建築した住宅会社が保証するのは 言わば 当たり前の話で、 第三者の検査を専門で行う会社が 検査をしてしかも保証をしてくれるというものです。

大手住宅会社といえども、ミスのない工事はありえません。

検査を大手会社の社員が行うだけでしたら、その検査はいったいどこまで信頼できると言えるでしょうか。
検査員はあくまで中立な第三者でなくては、 公平な判断を望めないのではないか・・・こう考えるのは私だけではないと思います。


さて、「建物瑕疵保証」の具体的中身とは、
A 構造耐力上主要な部分(建物が傾いた、床が落ちた等々) 
B 雨水の浸入を防止する部分(屋根や外壁から雨漏れした等)
について瑕疵(不具合)あった場合に保証(修理)してくれるものです。

ちなみに 建築した住宅会社が倒産・廃業等で実質的に瑕疵保証できない場合にはJIOが変わりに保証してくれます。
欠陥住宅を絶対建てさせない・・・その意気込み検査して下さるその姿は、お施主様にとってなりよりも頼もしい存在ではないかと思います。

明日は、ソーラーサーキットの家 構造見学会の見どころ インナーサーキット を解説します。


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9月2日無事御引渡しが完了しました。家


御引渡しの際 H様より 私達に非常にうれしいプレゼントを頂きました。プレゼントニコニコ


建物の打合せ風景、材料打合せから 地鎮祭、上棟、そして途中の工事の様子まで

の写真を奥様がスクラップして下さいました。テレビメモ

正に 思い出がいっぱいいっぱいつまったサンクスボードなんです。恋の矢音譜


妻(聡子)が和風が好きということで額縁は和の額装、両サイドのフクロウは手作りです。

合格合格合格



いやぁ~もう、頂いた私達が 感動と感激の嵐でした。!!台風波霧虹

実は、このH様なのですが、

建築開始の頃から工事の様子をブログで紹介して下さっていました。


奥様が当社に好意を抱いて下さって、

工事の様子を毎日のように見学されて 

本当に楽しんでおられるのが手に取るほどわかるブログです。晴れ


しかも、RECOMの紹介を随所でして下さっているのです。

ありがとうございます。わんわん 


私としても、もっと早い段階でブログをご紹介させて頂いたら・・・とも思っていました。


しかし、奥様が楽しんでブログされていることを

 営業的に利用しているような感じがしたのと、

当社の他のお客様に紹介させて頂くと 

それを意識されて奥様の自由な表現の妨げになるのでは・・

ということを危惧して完成するまでは 

あえてご紹介させて頂くことを 控えておりました。


完成して、御引渡しさせて頂いた今 

こちらのブログの方もご紹介させて頂こうと思います。


建物はRECOMのオリジナル工法 ハズフルプラスです。


地鎮祭の様子 http://ameblo.jp/bbtan28/day-20080518.html

基礎着工時① http://ameblo.jp/bbtan28/day-20080529.html  

お客様の声  http://ameblo.jp/bbtan28/day-20080602.html
基礎工事時② http://ameblo.jp/bbtan28/day-20080603.html

基礎工事時③ http://ameblo.jp/bbtan28/day-20080609.html

上棟の準備   http://ameblo.jp/bbtan28/day-20080611.html

上棟時①    http://ameblo.jp/bbtan28/day-20080614.html
上棟時②    http://ameblo.jp/bbtan28/day-20080615.html

SCのCM時   http://ameblo.jp/bbtan28/day-20080622.html

大工工事①   http://ameblo.jp/bbtan28/day-20080628.html   

断熱工事   http://ameblo.jp/bbtan28/day-20080701.html

大工工事②  http://ameblo.jp/bbtan28/day-20080707.html

防水工事    http://ameblo.jp/bbtan28/day-20080709.html

完成前打合   http://ameblo.jp/bbtan28/day-20080709.html

この他にも、住宅会社を選ぶコツなんてコンテンツを作成されたりしています。

奥様がとても文才がある方で、しかもサービス精神タップり。

読者も多くとても人気のあるブログです。

今 引越しのためブログ少しの間、お休み中なのですが、またH様が活躍されるのが楽しみです。アップ


H様 ご主人、奥様 本当にありがとうございました。クラッカー合格クマ


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RECOMの不動産情報サイト 「いい土地」見つけて購入する方法について 私がご紹介したいコンテンツは 全て書き終わりました。


そして、今 現在 不動産情報サイトの制作作業に入っています。


これまで書きあげてきたコンテンツの内、おおよそ70%の内容は以前から私の頭の中にありました。

残りの30%は、正確かつ新鮮な情報が伝えられるように、今回 勉強しながら書き上げたものです。


コンテンツを書くにあたって気を付けたことは、土地を探し始めたばかりのすべての人が知りたい情報を、なるべく専門用語を使わずに簡単に 例をたくさん挙げながらわかりやすく解説することです。


そして、「Yahoo」や「Google]で同じような内容を解説しているコンテンツを調べて 上位10番目位までのコンテンツに関してはすべて目を通して、新しい情報やうろ覚えの知識を正確なものにすることに活用させて頂きました。


今思えば 一つ一つのコンテンツがそれぞれ2時間~3時間かけて生み出した渾身の作品にしたつもりです。


また、本来RECOMのお客様向けにコンテンツを作っているつもりでしたが、作っている間に、私の心境に変化が起こりました。


そうだ!この知識は きっと世の中の土地を探し始めた人すべてが知りたいはずだ。

それなら、直接のお客様だけでなく広く世の中のすべての 「土地を探し始めた初心者」の人に役立ててもらおう!

WEB上ならそれが可能だ。


地域関係なく できるだけ多くの人に役立ててもらいたい。


私の 不動産情報サイトを作る目的がここに決まりました。


(3つの目的)


土地探しを始めた初心者の方に、「本当の意味で役に立つ情報」 を提供したい。


土地を探し始めた消費者に もっと賢くなって頂いて、「真に顧客向けのサービスを提供してくれる不動産会社・住宅会社を見抜く目」を養って頂きたい。


建築会社の立場から、「その土地の個性を活かす家造りがある」ことを知って頂きたい

 



これだけの分量のコンテンツに目を通して下さったあなたに対し、

今 私は 感謝の気持ちでいっぱいです。


読んで頂いたからには、ご希望通りの「いい土地」

 を是非とも見つけて欲しいと思っています。


そのための手助けをしてくれる 

「いい不動産屋さん」「いい住宅屋さん」を

ご自分の住んでいる地域で 

しっかりと見極めて 見つけて頂きたい。

きっと今のあなたなら見つけられると信じています。


多少の地域性の違いはあっても、全国どこでも基本的な部分は変わりありませんので活用できる地域は多いと思っています。


このサイトを見て下さった方が、一人でも多く、私の経験と知識を活かして、「いい住宅屋」さんに出会い、「いい土地」を見つけて希望通りの住宅計画を実現して下されば 私にとってこれ以上の幸せはありません。



コンテンツをお読みになられて もしご不明な点、ご質問・ご相談してみたいことがあったら お問い合わせ下さい。



もし、これを読んでくださっている あなたが 当社RECOMがお世話できるエリア内(加古川市、高砂市、加古郡およびその周辺)の方だったとしたら、

当社RECOMが、「住宅」および「土地探し」を「直接お世話させて頂くことが可能です。

 当社のことも しっかり見極めて頂いて 「いい住宅屋」だと思われたなら お問い合わせ下さい。

私共は、あなたのご期待に応えられるよう精一杯努力致します。


どうぞよろしくお願い致します。


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「いい土地」を見つけて購入するには いよいよ 結論にきました。


「いい土地」情報をもっている通称:土地屋さんという不動産業者に優先的に土地情報を提供してもらえれば、「いい土地」の情報を早く手に入れることができることがわかりました。


「いい土地」の情報を優先的に流してもらうためには・・・


それは、「土地屋」さんの本音の部分の要望に応えてあげなくてはなりません。


(土地屋さんの本音とは)

「いい土地の情報」は長い時間の苦労 と 個人的な付き合いを重ねてやっと得ることができた「宝物」である。

だから


「いい土地」を譲るなら、なるべくいい条件で しかも手間の省ける方法で行いたい。


つまり

①仲介手数料は、「両手仲介」で

②買主の世話をすべて代わりにやってくれる業者を通して売りたい。


具体的には、

「いいお客様」をたくさん持っている住宅会社にお客様を紹介してもらって、「両手仲介」したい。

そして、お客様のお世話はすべて住宅会社に任せたい。


やや虫のいい話のように聞こえますが、これが土地屋さんの本音です。


この要望にすべて答えてくれる会社があれば、土地屋さんはその会社に優先的に土地情報を流そう・・・と考えてくれるのです。

これができれば、ハウスメーカー以上に、「いい土地」の情報が集まってきます。

ただし、この場合、土地だけの情報提供はできませんね。建築もいっしょに依頼してもらえることが大前提となります。

土地仲介に関して仕事として報酬を頂かずに、「いい土地」の情報をお客様に紹介する、正に「捨て身の戦術」だからです。

この点だけは、注意して下さい。


さて、土地屋さんの要望にすべて答えた場合の、仲介料と土地情報の流れです。

次の図を参照。


この図では、当社RECOM㈱を例に挙げています。

建築業と不動産業を行っているメリットを最大限に活かすことで、 お客様に「いい土地」の情報を早く届けることが可能になります。


このようにレインズに掲載されていない有力情報を得る場合には自社の受取仲介料を土地屋さんに差し出すことで、ハウスメーカーよりも優先的に、情報をもらうことができるのです。



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一般個人はどのようにしたら「いい土地」を紹介してもらえるのでしょうか?


本日は、ハウスメーカーに土地探しを依頼した場合を例にとって御説明させて頂きます。


例を挙げてみましょう。

住宅展示場を見に行って、仮にAハウスメーカーの建物が気に入ったので、土地探しも依頼したとします。 次の図 参照



①土地探しを依頼します。


②ハウスメーカーは家を建てるだけなので、土地を探す専門の不動産会社に土地探し依頼します。


③土地を探す専門の不動産会社は、付き合いのある土地屋さんや、建売会社に建築条件をはずしてくれるように交渉して回り 土地を探します。


☆この時 土地を探す専門の不動産会社は自分の仲介料報酬がないと動けないので、「別れ仲介」でお願いします・・・この条件で土地屋さんからの情報提供を受けます。

お客様のご希望の土地が見つかったとします。その場合の仲介料の流れは次のようになります。

お客様が支払う仲介手数料は、土地を探す専門の不動産会社(ハウスメーカー提携不動産会社)に、支払うことになります。 次の図 参照。



☆ここで土地屋さんの立場から、考えてみてください。


土地屋さんの本音の部分は、「両手仲介」したい・・・でしたよね。


それでは、土地屋さんから優先的に、「いい土地」情報をもらうにはどうしたらよいのでしょうか?


答えが見えてきましたね。

土地屋さんの本音の要望に応えてあげることです。


続きは明日 ご説明させて頂きます。




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これまで 不動産仲介の流れを御説明させて頂きました。

その中で、「いい土地」情報は不動産屋さんの宝なので、不動産者さんとしては できれば両手仲介で売りたいと考えていることも知っていただけたと思います。


さて、本日は、「いい土地」つまり有力な土地情報はどこにあるのか?についてお話させて頂きます。


(有力な土地情報源)


①新規分譲地の情報

→田・畑・工場の跡地等の土地(素地:そじ という)が開発されて分譲される場合は、土地分譲を専門に取り扱う不動産業者が主な情報源となっている。

ちなみに このような不動産業者を通称:「土地屋さん」と呼んでいる。


新規分譲地の場合、開発の許可が下りないと売買契約はできない。

そのため、レインズに登録される場合でも 開発の許可後の登録となる。

しかし、レインズ登録以前でも予約はできます・・・という形で土地の情報が出回ります。

「いい土地」はその時点でどんどん予約が入ります。

レインズに登録された時には、売れ残りだけ・・・なんてこともよくあるのです。


②既存人気開発団地内の土地

→個人土地売主から売り依頼をもらっている不動産仲介業者。大手不動産仲介業者の支店などがこの情報を多くもっているように思われる。まじめな大手不動産仲介業者なら、きちんとレインズを活用するので、一定期間後は市場に流通する。


③建築条件がはずれた土地

→いわゆる建売業者が、建物の受注をあきらめて土地の条件をはずしてくれる場合がある。最近は一定期間が経過して売れていない場合は、交渉次第で条件がはずれることもある。

このような土地は、不動産業者が売主の場合にあたるので、レインズに登録する義務はないので 「条件をはずして下さい・・・」と交渉して足で情報を集めるしかない。


以上のような有力情報は、レインズの登録されず販売(予約受付)のケースが多い。



さて、上記の有力土地情報の発信源になっている「土地屋」さんという存在。

「いい土地」を探している人には気になる存在ですね。



土地屋さんとは・・・

素地(農地や工場跡地)の地主に対して 分譲地をつくるお世話をする不動産業者のことです。


組織だって業をせず、個人的付き合いで活動していることが多く 個人の不動産屋であることが

多い。

一度にまとめて土地の分譲を手掛けるが、土地の販売そのものは仲介専門タイプの不動産者さんに依頼している場合は多い。


分譲地の仕込みが終わって いつ頃に売り出し(予約)可能か・・・の情報を早期に入手することができれば、売りだし始めの有力情報「いい土地」に出会える可能性が高くなります。


・・・・是非、こんな不動産屋さんとお付き合いしたい・・・と思いますね。


しかし、このタイプの不動産屋さんは広告等をしないので、個人・一般のお客様は、ほとんど知り合う機会がありません。


また、もし仮に知り合えたとしても

土地屋さんはまとめて仕事をすることをメインとしているので、一般個人のお世話 つまり資金計画や融資のお世話 自分の分譲地以外の土地の紹介が「苦手」か「面倒」と感じるようです。


土地のおける「問屋さん」みたいなもので、小売はしない・・・という感覚です。


それでは、一般個人はどのようにしたら「いい土地」を紹介してもらえるのでしょうか?



ハウスメーカーに土地探しを依頼した場合を例にとって御説明させて頂きましょう。

続きは明日。



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昨日は、 売却依頼された土地(不動産)が、レインズに登録されてどのように販売されるのかを見てきました。

さて、消費者にとってメリットの多いこの”レインズシステム”

これに市場全体のどの位の情報が集まってきているのでしょうか?


まず、イメージ図参照



(疑問点)

レインズに何故登録しないのか?


レインズ:

消費者(売主・買主)に

メリット大


売担当不動産業者には片手仲介になる

デメリット大


そのため以下の①~④の理由等で、レインズに登録されない物件が存在します。


①なるべく登録を送らせる。

8日以内ではく、14日とか21日以内・・・売主側業者の広告の効果が判明するまで・・・と遅らせることがよくなされている。


②書面によらない媒介契約の締結。

書面によらないため、レインズ登録していなくても違法とはっきりいえない・・・

という一種のテクニックを使っている。


③レインズに登録はするが、物件が他の不動産業者の手に渡らないように、「商談中」ということにしておく。

 見え見えの嘘でも、違法とは言い難い・・・ギリギリのテクニックです。


④不動産業者自らが売主の場合

そもそも、レインズに登録する義務があるのは、売主から売却を依頼された時なので、自らが売主の場合には、登録する義務はありません。


①②③④等の理由で

15%~20%位のレインズに登録されない物件が存在するわけです。


「いい土地」の情報がここに隠されていることもしばしばです。


明日は 「いい土地」の情報はどこにあるのか・・・

について探究してみます。



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甲さんがA不動産に土地の売却依頼をすると、

8日以内にA不動産さんは指定流通機構(近畿圏不動産流通機構)

レインズに登録しなくてはなりません。(次の図参照)






レインズ登録がなされると、登録された売り物件の情報は、販売協力したい不動産仲介業者が問い合わせをして入手します。







レインズで情報を入手した不動産業者は、それぞれ広告を行います。

その結果、広く世の中(市場)に不動産情報が行き渡るようになります




そして、販売協力する不動産業者が、土地の買主さんを見つけた場合は、売買仲介料の流次のようになります。





レインズを利用したおかげで、広く消費者に情報が流れ、多くの情報の中から すみやかに希望の土地を見つけることができるようになります。


その反面、売主側の仲介業者は、別れ仲介となるので仲介手数料は片手(両手の半分)になります。

つまりレインズを利用することは、売主側の仲介業者(元付業者)にとって、両手仲介ではなくて片手仲介が前提になることを意味するのです。



それでは、レインズにはどの位の情報が登録されているのでしょう?

続きは 明日。

 









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