住宅ローン 選び方⑥（仮審査）

つづきの記事です。

今日は結構重要な内容ですので、見て頂けると嬉しいです。

いつもながらの文字だけですが

『住宅ローン　選び方①（現金一括で買わない）』

『住宅ローン　選び方②（つなぎ融資　変動金利　元金元利）』

『住宅ローン　選び方③（収入合算型　ペアローン）』

『住宅ローン　選び方④（金利　事務手数料　借り換え手数料）』

『住宅ローン　選び方⑤（負債整理）』

①現金一括で買わない（住宅ローン使う）

②つなぎ融資使わない

③変動金利を選ぶ

④元利を選ぶ（元金、元利）

⑤ペアローン、連帯保証、連帯責務は一考

⑥金利＋保証料＋事務手数料＋つなぎ融資金利　

⑦借換え手数料も確認

⑧負債を整理（クレジットカード解約、車負債、ブラックリスト確認）

⑨仮審査のやり方

⑩団信を通す裏ワザ

⑪自営業のオススメ銀行

⑫住宅ローン　絶対やってはいけない禁忌

⑨仮審査のやり方

住宅ローンの申し込み流れは

仮審査　⇒　本審査　⇒　本契約

になります。

会社により仮審査と本審査の内容違うので、両方対策します。

ネット銀行は仮審査はゆるく、本審査厳しいです。（なので工務店はネット銀行嫌う）

帰るまでが遠足と同じで、仮審査通っても本審査で全然落ちるので対策は全てした方が◎です。

本審査後にあなたに対する金利は○○％！！と出るので、本審査後にローン会社比較もOK

ただ、土地から買う方や、つなぎ融資うける方は他会社まで更にやる時間は無いですが、、

仮審査落ちるとこんなお断りメールが来て、就活時代の不採用お祈りメールを思い出してめっちゃ凹みます

本題に戻って対策まとめます

・多くの会社に仮審査しない

仮審査すると銀行がCIC等に個人情報開示するので、開示請求の回数（仮審査回数）が銀行間で分かります。

仮審査し過ぎてると「隠れたリスクがある？」と疑われます。

3社くらいが良いです。

・銀行業態が違う3社を選ぶ

銀行業態や契約内容の違いとして　

大手銀行　

地銀　

ネット銀行　

イオン　

信用金庫　

JA　

ろうきん＆生協　

フラット35

に分かれ、審査の厳しさも上記順なので、自分がどの辺り審査通るか探る為に業態別の3社がおすすめです。

良い例①　

東京三菱UFJ　静岡銀行　住信SBIネット　

良い例②　

住信SBIネット　イオン　JA　

悪い例①　

東京三菱UFJ　みずほ　三井住友銀行　　

←大手のみに絞りすぎ

悪い例②　

東京三菱UFJ　静岡銀行　ARUHI（フラット35）←大手とフラット35で中間無い、極端

ハウスメーカーは提携銀行ローンありますが、これが一番得です！！みたいに誘導した場合は違法になります。

BIGモーターと損保ジャパンですね。あくまで一案として出すのはOK。

・団信の告知内容を会社で変えない

責務者が死亡時にローンがチャラになる団信（だんしん）ありますが、ローンと団信の審査会社は別です。

ローンは銀行で、団信は生命保険会社です。

三井住友と楽天銀行に仮審査出し、団信の健康告知内容を2社で変えると審査は同じ住友生命なので、どちらも審査に落ちてしまいます。

別記事で団信テクニックまとめますので、対策はそちらもお読みください。

・年収に合わせた借入額にする

おちる理由1位はほぼコレです。

年収6～6.5倍まで借りれますが超えた希望額を出すと落ちます。

近年5年間の平均借入額はマンションで年収5.3～5.9倍、注文住宅で5～5.7倍です。

中央値は年収5～5.3倍くらいと予想されます。

年収は経年変化の個人差が大きいので極論言いにくいですが、

年収5倍でもやや危険ゾーンだと個人的には思っています。年収4.8倍以下が安全？

他の審査内容と対策

・年齢　⇒若い方有利。80歳超の借入期間は不可　50歳で借りるなら25年ローン以下

・家族構成　⇒（収入無い）世帯人数多いほど出費リスクと換算

・勤続年数　⇒同じ会社に連続3年無いと厳しい。フラット35は3年以下でも可。保険証の加入日で確認される

・勤務形態　⇒契約社員、パートは不可　自営業、親族会社勤務も大手銀行は不可　自営業対策は別記事まとめます

・担保評価　⇒土地と家の評価。土地を持っていない人は購入予定地で売り出ている土地で仮審査

土地価値が高い程審査通る。大手ハウスメーカーは少しだけ家評価高いが知れたもの

首都圏マンションは上物評価めちゃ高い。

貯蓄額も審査有利になるので、親から贈与は仮審査前に貰うべし。

今日はここまでになります。

皆様が素敵な工務店やインテリアと恋に落ちても、自分の様に仮審査に落ちない様falling for you