専業主婦だけど居ながらにして稼いでます。
ママときどき大家です。
小５ムスメ、小３ムスコがいます。
アパート経営は６年ほど。
東京近辺で
・1棟アパート・超築古戸建・区分マンションなど
あわせて17室運営してます。
部屋数は言うほど多くないけど、
家賃年収は1800万円、そっから返済や税金・管理費を差し引いての粗利は850万円くらいです。ヒソヒソ…
不動産投資が趣味でありライフワークであり、大家仲間がほしいんで、
「東京ママ大家の交流会」って会をやってます。
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先日、うちの交流会で 法人化をテーマにした勉強会をしました。
自分が法人化をしたにもかかわらず、イマイチ得をしている感が少なかったからです。
（関連記事）【法人化】していいことってあるんだろうか
先生にお話伺って率直に ↓ こんなふうにかんじました。
・税務処理するときに思い付きでどこかの項目に入れるとか、
給与を出すとか、そういったことはできないので、
あらかじめそういうことをわかってて計画的にやんないとできないことばっかだよな～～
・質問すれば税理士の先生は答えてくださると思うけど、
それにはやっぱり詳しくなって相談ぶつけていかないといけないな～～
・もちろん不動産経営について超詳しい税理士じゃないとダメそうだな～～
すんごい勉強になったけど容量オーバーだったし、
はじめて知ったことがたくさんあったから、
これから深めて学んでいかないと身に付かないかんじです。
動画見て勉強しようと思います。
断片的になりますが、自分が恥ずかしながら知らんかったこと、
聞いて驚いたことを以下列挙してみようと思います。
●物件売却
個人のときには、短期譲渡所得税 約40％、長期 約20％ なんだけど、
法人には譲渡所得って取り方がない！
売却益は法人の利益としてざっくり計上され、法人税として課税される。
●役員報酬払うと社会保険払わなくてはいけなくなる…
非常勤役員だったら報酬払っても社会保険払わなくても済むけど、
代表に1円でも払ったら社会保険を払わなくてはならなくなる。
額が少なくても非常勤じゃなければ払わなければならない。
うちなんかは、融資のために、具体的には公庫から女性の創業融資を引くために
私が代表の法人を作ったんだけど
（法人の節税についての知識をほとんど持たない状態で作った）
私は専業主婦で扶養されてるので、社会保険を自分が支払うだけでもすごく負担増になるし
（逆にいくら役員報酬取ったら社会保険料ペイできるのかという損益分岐点エグそう）
さらに法人は役員の社会保険を負担しなきゃいけなくなるから
ダブルで重くなるんで
現状で私が役員報酬とってもメリットはなく
今後法人のあり方を考える必要があるかもしれない。
夫に代表になってもらい、夫には役員報酬出さず、
私が非常勤役員となって100万以下とかの報酬もらったほうがよさそう…
●社会保険のせいでサラリーマンの本業バレ
サラリーマンが非常勤役員じゃなく、常勤で報酬もらってると、
社会保険が発生して、本業の会社と保険料の合算→按分しないと保険料の計算ができないから、
そこでバレる。
副業ダメな人には大問題だね！！
●役員報酬の仕事の実態
代表に役員報酬払ってなくて非常勤役員には払ってるのって不自然だから、
この場合非常勤役員だってそんなに高額には払われない。
非常勤役員だったら、年に2回とか 取締役会とか社員総会をやってて、
意思決定に参加してますよ、とかならOK。
●個人が法人に業務発注する場合も実態が必要
もちろん、何もしないのに払ってはならないし、
建物管理をしてるだけで、賃料の５％くらいならいざ知らず、もっともっと払うとか、
管理会社に外注管理をしているのに、非常勤役員に管理費を払うなんてこともできない。
少なくとも自主管理という実態がなければならない。
法人に管理外注するには契約書とかも必要になったりする。
●番外 先生のヤバいところ
・税理士事務所の代表なんだが、クライアントは個人大家や不動産業者がすっごい多い
・測量の会社までやってたりする（なんでやねん）
・そんで自分も大家。だいぶ立派な規模！
不動産賃貸業の専門性がすごすぎる
・20代30代の有能な人ばっかりが集まってるヤバい大家の会があるんだが
（「TerraCoya大家の会」さん）
そこの代表の方が頼んでる税理士さんなんで、ご紹介していただいてセミナーしてもらった
・若くて有能でしかもすっごくハンサムで、コミュ障の真反対で（自分で会社やってんだからあたりめ～か(笑)）
天はこの人に何物与えてんだよ…って人。
（バナーに使った写真は、モデルさんの写真素材ではなく先生ご自身の写真ｗ）
自分そんなふうに生まれたかったわ
・関係ないけど、自分が「天はこの人に何物を…」と考えずにおられない場合、
それは間違いなくルックスに恵まれている場合
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などなど・・・・
動画を見返して復習しながら覚え書きとして書いてます。
↑ 会員さんには参加できなくても動画で配信してるんだが、
参加してない方で動画だけ見たいという方には、
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LINEでご連絡ください。
今日もきっと動画編集しつつ復習するので、また投稿します。
文章書きながら復習してると、ホントいい勉強になる！
内容としては、グレート大家さんからしたら、
こんなことで勉強になってるって言えるんか…
と呆れられそうではあるが、
みんなこっから始めてるはずで、
ここが知りたい人は一定数いるはずだから、
役立ててくださる方はどうぞご活用くださいね❤
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はじめましての方は、こちら ↓ がわかりやすいかもです。
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今の時期だと、さしづめコレかな。
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やよいの青色申告を使って、零細大家さんが申告書類作るときの入力手順を、
私がデモしてる！
（フリーとか、マネーフォワードでも要領は一緒だよ）
知ってたらプラスアルファなことと、
大家さんやってたら逃れようのない、
物件取得後の実務、
って、真逆だ。
サラリーマン大家さんのほとんどは、確定申告なんてしたことないだろうし
気が重いよね。
私はもう、はじめての年は、何をどうやったらいいか想像もつかず
いろんな本を買ったけど、
商工会のセミナーなんかに行ったけど、
具体的なことがイマイチわからず
やる前は気が重かった。
だから、この動画はワタシ的には、過去イチ実践的で役に立つ、
なんて素晴らしいセミナーだろう！
というものです。
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