はじめまして。
専業主婦だけど居ながらにして稼いでます。
ママときどき大家です。
小４ムスメ、小２ムスコがいます。
アパート経営は６年ほど。
東京近辺で
・1棟アパート ×２棟・14室
・超築古戸建 ×1棟・２室
・区分マンションなど ×３室（けっこう売却済）
あわせて17室運営してます。
部屋数は言うほど多くないけど、
家賃年収は1800万円、そっから返済や税金・管理費を差し引いての粗利は850万円くらいです。ヒソヒソ…
不動産投資が趣味でありライフワークであり、大家仲間がほしいんで、
「東京ママ大家の交流会」って会をやってます。
は、「物件見学時チェックシート」プレゼント中
（LINE登録時に一言チェックシートについてのメッセージいれてください。）
はじめましての方は、こちら ↓ がわかりやすいかもです。
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YouTubeもまぁ、ちょっとやってます。
5年ほど前、YouTubeが流行りだした頃にダラダラアップしてた動画が一本だけバズって、
広告収入が入るようになりました。
（もちろん２匹目のドジョウを狙いましたが、うまくいっておりませんw）
ザセツ気味ですが、不動産投資の解説動画のチャンネルも立ち上げて、
まぁ、あまり動画制作もできておりません(笑)。
アパート経営のけっこう詳しい内容を、プロフィール動画でお話してますので、
よかったら見てみてください。
ワタシがアパート経営をはじめた経緯についてお話させていただきます。
アパート代を払い続けるのはモッタイナイ！！
ワタシが結婚する何年も前、母は東京に中古の戸建を購入しました。
大学入学で東京に来たムスメの家賃が掛け捨てになってて勿体ない、と地方に住む母は常々思っていました。
（さすがのお考えです！）
←大学ｗ
また、その頃自暴自棄になってたムスメの暮らしぶりが相当に危なっかしかったから、でしょうw。
55㎡ほどの２LDKが１Fにも２Fにも一部屋ずつある2世帯住宅です。
１Fにワタシが住み、２Ｆを賃貸しました。
やがてワタシは結婚し、子供が２人生まれ、家は手狭になってきました。
家の建て替えを考え、住宅展示場に足を運び、図面を引いてもらいその気になっていましたが、
準防火地域であるため、家は耐火仕様にしなければなりません。
建て替え？売却？何がいちばんオトク？
●建て替えの場合……支出 月10万
20坪そこそこの土地に、賃貸併用の３階建を建てたかったのですが、
7,000万円ほどかかりそうで、融資は難航しました。
（土地持ってるんだからヨユーなのかと思ってたのに(笑)）
それでも、賃貸部分から月10万くらいの収入は見込めたんじゃないかと思います。
月10万、家賃としての負担は軽いですが、支出増ではあります。
（東京じゃみんな20万くらい払ってると思う）
●売却→自宅購入の場合……支出 月5万？
この戸建を売却した場合、4～5,000万円にはなりそうでした。
そして6,000万円くらいの自宅買ったら・・・
月々5万も払ってれば、20年もしないうちにローンは完済しそうですよね。
それはそれで楽なんですが。
この戸建をもしうまく維持して賃貸した場合に年金みたいに入ってくる収入を捨てることになるよね・・・。
●賃貸→自宅購入の場合……収入 月10万
建て替えて7,000万円っつったって、
6,000万円くらいで普通の一戸建てが買えるんじゃないか？
じゃぁ、一戸建て買って、この家を貸せばいいんじゃないか？？
家を貸したらその家賃が新しい家の住宅ローンを賄ってくれる。
そしたらお金の流れがあまり変わらないのに、
もうひとつ家が手に入ってしまう！
賃貸不動産は金の卵を産むニワトリ
建て替えるか？買うか？
図面を引いてもらい、買うとなれば家を探し・・・
数年間、紆余曲折しました。
いろんなケースを比較する中で気付いたのは、収入が入る状況を手放すのはとっても惜しいってこと。
賃貸不動産は金の卵を産むニワトリですよね！
その頃のワタシは幼稚園児と入園前の子供を育てていて、
正社員で働くどころか、パートすら、とてもとても・・・という状態でした。
（それを実現している人が世の中にたくさんいることも知ってますが、ワタシには到底できません）
そしてパートしたとしても、家で自分の保有スキルを活かしてwebデザインをしても、
月10万稼ぐのは並大抵の苦労ではなさそうでした。
いい家が見つかり引っ越して、家を貸し始めると・・・
住まい方ひとつで、こんなにお金の流れが変わるんだなぁ、と実感しました。
そして、こんなに大きなお金が借りられるんだ？？
という面白さもありました。
夫が定年退職する頃、長女-高２、長男-中３
その頃、子供の教育費をやっと算段しはじめ、
今後どう捻出していこうということが気になり始めました。
やっと気付くのです。
夫が定年退職する頃、長女-高２、長男-中３・・・
…ヤバくね？？
ワタシは２人の子供が小学生になるくらいまでは、できれば専業主婦でやっていきたいと思っていました。
だけど、子供が小学校入る頃って、ワタシは40代半ばだしな～
（↑ 今そこ通り過ぎたとこ(笑)）
っていうか、子供が小学校に入ったところで、主婦の仕事ってそんなに減らないよね？
要領の悪い自分がやったら、クタクタのガミガミになる…
やでも、年金の2階建て部分が…
区分マンション投資スタート
そんなとき、区分マンションを中心に販売する不動産会社の本に出会い…
「やっぱり不動産投資が一番!」
倉橋 隆行 著
https://www.amazon.co.jp/%E3%82%84%E3%81%A3%E3%81%B1%E3%82%8A%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E6%8A%95%E8%B3%87%E3%81%8C%E4%B8%80%E7%95%AA-%E5%80%89%E6%A9%8B-%E9%9A%86%E8%A1%8C/dp/4784816992
都心の区分マンションを買い始めます。
恥ずかしながらやっと自立
前述した母が東京に買った家の賃貸収入の威力を感じていながら、
ワタシは自分が不甲斐ない気がして、恥ずかしい気持ちがありました。
親が築いたものを食いつぶしていくなんてみっともないから、
せめて収入はアテにせず使わず、大きなお金を残そうと考えていたのです。
だけど、自分がこれと同じだけの資産が構築できたら。
そしてこの戸建もいつか老朽化するから、資産の組み換えができる程度に
運用できる知恵が身に着いたら・・・・
なかなかいいんじゃない？
アテにしないがために向き合わずにきたけど、
もっと拡大したらいいんじゃない？
夫の名義頼みです(笑)
とは言ってもワタシは専業主婦だから、夫の名義で購入です。
実は夫は本業が法律関連で、不動産の会社に勤めたことがあり、宅建を持っています。
収益物件に詳しいわけではありませんが、ひととおりのことを知っていて、
的確なアドバイスをくれる上司のようです。(笑)
その夫が収益不動産の購入に対して前向きだったのも、不動産で資産拡大しようと思った理由のひとつです。
夫の名義で購入するため、自分の貯蓄を生活費に充て、夫の貯蓄を増やしまくりました。
3室買って、融資枠が尽きたとき、はたと気づきます。
なんか、金持ちにはなってないよな～～・・・
そこで戦略を変えます。
メンタルブロック、どんどん外れる
今思えば、大きなメンタルブロックがいくつもありました。
勉強していくことで、玉ねぎのうす皮をはがすように、
ブロックが外れていきました。
地方で客付けが難しいんじゃないかって思い込み。
（都心よりは当然難しいけど、適正家賃で募集すればゼンゼンできる）
儲かるようになったらリスクをとろうと考えていたけれど、
リスクはより若いうちに、初期段階でとったほうがいいと気付いたこと。
（初期段階とは言っても、戸建と区分で賃貸の経験がある程度あって、その後も不動産投資の勉強したうえで、です。）
いい不動産屋さんに出会い、物件を紹介してもらううちに、
都心ではない立地と言っても、住まいから2時間以上だと自分には難しいとわかったこと。
１Rは値下げ競争になりそうだし、リフォームしても家賃が低いしで、
自分には向かないと気付いたこと。
そして何件内見したでしょうか。
（田無・横須賀・橋本・大宮・柏の葉・・・・）
（その頃 幼稚園児がいて、お迎えの２時に間に合わないから、休ませて連れて行ってたな…）
買付入れても買えないことなんていくらでもあるってことも知りましたw
これは区分と違うわ。
融資も比じゃない。
はじめての一棟アパート
いい不動産屋さんに出会ってから、1年半くらい。
2019年3月、浦和の一棟アパートがやっと買えました。
自分がやっと本物の大家さんの仲間入りができた気がしました。
ファミリー向けの２LDKが６室ある築30年のアパートで
最初からほぼ満室で回っているので、
それなりに仕上がっている物件だったと言えます。
ペット可にしていたり、家賃を値ごろ感あるようにしていたからでしょう。
屋根には太陽光発電システムが載っていて
一部屋ぶんくらい稼いでくれます。
売ってくれた不動産屋さんのアドバイスで、
ヤル気のない管理会社をヤル気マンマンの管理会社に変え
プロパンガスを高いところから値ごろな、無償貸与いっぱいの会社に変え・・・
頭金を死ぬほど入れたおかげで、
キャッシュフローも倍増しました。
客付けしてしまえば、やることもない
ひととおり客付けをしてしまうと、当然やることもなくなります。
頭金を死ぬほど入れたので、しばらくは自転車操業になり、
その後１年くらいは、家計はいつもギリギリでした。
2年くらいは買うこともないだろうと思っていましたが、
買いたい病という病は治っておらず、
半年もすると、いい物件を見ると問い合わせずにはいられません・・・
所有物件も10室を超えてきたため、
そろそろ法人で物件を購入できまいかと法人を立ち上げました。
しかしスルガ銀行のかぼちゃの馬車事件以降、融資は芳しくありません。
政策金融公庫ですら、築古木造に融資しない雰囲気となり、
せっかく立ち上げた法人も、売り上げがたたないまま、経費がかかってゆきます。
買えもしないのに見ていても時間の無駄です。
かねてより考えていた情報発信でブログを始め、
大家の会をはじめました。
交流会の開催情報など知りたい方は、LINE登録いただけます。
大家さんの集まるLINEグループにも招待できます。
検討中の物件の相談や、物件運営でのお悩みを相談できますよ！
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売却益が後押ししてくれる！
一棟アパート信者になってしまったワタシは、
売却やってみたいという好奇心と、区分に対する情熱を失ったことから、
３つあった区分を２つ売却します。
そのうちのひとつが300万ほどの売却益をもたらしました。
（購入時200万くらい頭金を入れたから）
なんとなく一棟買える？？くらいの資金力になってきたのが2021年の春。
2020年からのコロナの影響で融資はさらに閉まっています。
多くの金融機関をあたり、物件を相談したけど、
信金や地方銀行は、初めての取引の客には、
頭金２～３割を要求されます。
自己資金と合わせると３～４割必要になってしまう。
そうなると、買える物件のボリュームも2,000万切るくらいに・・・
満を持して、虎の子を使うか・・・
銀行に提出する資料も、税理士さんの協力を得て、わかりやすく見栄えがするうように、ピッカピカに鍛えなおしました。
共同担保を使ってみよう！
母の買った東京の家。
担保力はたっぷり。
問題は、母の名義であることです。
生前贈与したり、分筆して名義を変えたり、といろんな方法をシミュレーションしたけど、
このまま担保にするのがいちばんらしい・・・
母には、以前から相談していました。
いつかあの家も古くなるし
（っていうかすでに築70年ｗ）
（買ってからもかれこれ20年）
資産の組み換えってことをしなきゃかもしれないよ。
あるいは、あの家が賃貸で出せている今のうちに担保にして
新たな物件を買っておくという組み換え方法になるかもだよ。
いずれは相続するつもりで買った物件だから、
それはまぁ、いいでしょう、という回答をもらっていました。
改めて金融機関をひととおりあたりました。
共同担保なんて入れてくれるな…だと？(笑)
共同担保はコンプライアンス的にとることはできません、
連帯保証人も近頃とれないんですよ、
という金融機関ばかり！！
これはオドロキでした！
金融機関って共同担保欲しがるのが当たり前だと思ってたからです。
浦和の一棟アパートのときに融資してくれたノンバンクは、
ふた言目には 「共同担保入れられますか？」 だし、
家族の資産状況のなかからこの戸建を目ざとく見つけて
「この物件担保に入れてくれたら、またお貸ししますよ！」
って、すごく物欲しげでした(笑)
だから、銀行って連帯保証人や共同担保をガメツク欲するものだと思ってたんですが・・・
今はむしろ、とらないよう指導が入っているんだね。
地方銀行から融資引けたらグレート大家さん…
って夢は、もう諦める！(笑)
地方銀行や信用金庫から借入ができたら、ワタシは真のグレート大家さんの仲間入り！？
と信じてやまずに取り組んできたけれど・・・
（ノンバンクコンプレックス？？）
夢は儚くも破れ、ワタシは一周回って、もう一度そのノンバンクに当たる・・・
こうなったら借りられさえすれば誰でもいいし、
ありがたい！
やノンバンクっつったって。
ワタシの借入額だと、通常の金利3.9％が2.9％となる。
2.9％なら、恐れるるに足りず！
ゼンゼンいいよね！
金融機関目線が強すぎる有能な不動産屋w
のおかげで２棟目アパートを取得
つきあいのある不動産屋が、売却を通じてもう一社できていました。
ワタシの金融機関開拓の進捗を知って、
築年数、都心からの距離、価格、
すべてがちょうどいいような物件を、サッと出してきました。
埼玉県入間市で、最寄駅から徒歩40分なので、
ノンバンクも最初シブっていたが、なんとか取り組んでくれるということになり・・・
立ち上げてはいたが休眠中の法人で買えることになり・・・
地方に住む母（担保提供者）にも、夫（返済協力者）にも、金消契約に来てもらうことになり・・・
2021年10月、２棟目のアパートを購入することができました。
正社員で働いてるわけでもないワタシが法人の保証人でもOKにしてくれたし、
またもや何も持たずして、まわりのあの手この手を使いまくって、できてしまいました(笑)
ありがとう！
17室・家賃年収1700万、CF年収900万になった。
目標はCF年2,000万円！
現在ワタシは47歳、夫は53歳。
夫はあと10年も働けないわけで、物件購入のチャンスも5年とないかもしれません。
加えて母は79歳。
今は元気で頭も回るけど、これが3年後だったら、どうなっていたかはわわかりません。
健康状態が悪くなっていれば、ただでさえ不安が大きいのに、
大きな資金を信用のないムスメが動かしていくことを許せるメンタリティーでいられないかもしれません。
自分が健康でも、父がどうなっているかもわかりません。
もしかしたら融資がさらに厳しくなってる未来もありうるわけで・・・
今やっておいてよかったと、買ってみてからしみじみ思っています。
共同担保は使い果たしていないはずなので、
あと１軒、ひょっとしたらあと２軒買えるんじゃないかと思います。
その先は、法人の実績ができてきたらもっと借りられるかもしれないし、
頭金を貯めて、ペースが落ちるかもしれないけど3,000万円以下の小ぶりなアパートを買っていくかもしれません。
目標は年間CF2,000万円。
定年～大学進学～年金支給されるまでの時期を乗り切って
老後資金を潤沢にすること。
余裕があったら、子供が小さいうちに、子供がまだ若いうちに、
自分たちが元気なうちに、たくさん旅行に行くこと。
もしペースがもっと早く達成できたら・・・
夫に定年後の再雇用には行かないで、
引退してほしいな。
建物面積160㎡くらいの家に住みたいな・・・
そんな目線で頑張ってます。
もしかしたら達成したあとよりも、わけもわからず頑張ってる今こそがいちばん楽しいのかも？？しれません(笑)
「東京ママ大家の交流会」では、
こんな物件を検討した、所有物件に空室が出た、
現状回復リフォームをこうやって、こんな価格や条件で客付けをした、
こんな金融機関を当たった、
等、お互いに不動産投資の体験談をシェアしています。
交流会の開催情報など知りたい方は、無料会員としてあLINE登録いただけます。
大家さん友達たくさんできて楽しいです！
是非遊びに来てください。