中堅社員の壁とメンタルの背景

先週金曜日に、職場の同期の女性から帰り際に相談をうけま

した。彼女の旦那さん（彼も同期で会社は同じだが職場は別）

が精神的な病になりつつあり、会社を休んでいるので、どう

対応すればよいか、ということでした。



精神的に参って休職している人、今は普通に働いているが過

去に数年休んでいた人、などメンタルの病気の経験者は最近

ほんとうに多いです。マスコミなどによると、特に３０代～

４０代の中堅社員が多いそうですが、確かにそう言われれば

他の年代より多いような気もします。



私は今４０歳ですが、３２歳頃（ちょうど不動産投資を始め

た頃）今から８年ほど前に病気までは行かないまでも、精神

的な”中堅社員の壁”のようなものがあったように感じてい

ます。私の場合、ある意味、それは新たな自分への脱皮のよ

うなものだったと思います。どういうことかといいますと、

入社して一通り仕事ができるようなってくる２０代後半には、

ひとつのまとまった仕事を完成させて、会社への貢献もして

達成感を得てきます。そうすると、その次なにをやるか、と

いうことを考えるのですが、そうなって初めて気づくのです

が、実は２０代の成功は、半分は上司なり先輩なり、が用意

してくれたレールの上をひたすら走ればよかったのであって、

その仕事をやると決めたのは自分ではなかった、ということ

です。



つまり、３０～４０代の中堅の壁は自分で自分の仕事を探し

て、決めなければならない、という壁だったように思います。

また、その時つらかったのは、自分で仕事を選ぼうとする意

思が芽生えてきていたため、勧められたこれまでと同じ仕事

を断っていました。そうすると、自分の部下がいたわけでも

なく、助けてくれる上司もおらず、全部自分でなにをやるか

決めてやらなければならない、という状況になりました。仕

方ないと思い、毎日徹夜して、休日出勤もして、自分が決め

たことで成果を出そうと、ちょうど３２～３３歳の１年くら

いは必死にやりました。１年ぐらいたって、その仕事の重要

さが上司にも伝わって、ちょっとづつ方向が変わってきて、

部下をつけてくれるようになり改善していきましたが、それ

までは大変でした。



私の場合は、今から約８年ぐらい前のことですので、まだよ

かったように思います。今悩んでいる人は次なにをやればよ

いか、私の経験した時よりももっと難しくなっているように

思います。その要因として、世界が国境無く情報が瞬時に行

き渡るグローバルな情報化社会になったこと、先進諸国は供

給過多で物が売れなくなってきていること、日本の経済が国

内需要が減ってきているにも拘らず、以前として製造業中心

であること、世界の需要が新興国中心であるが日本の会社は

その流れに対応しきれていないこと、等諸々ありますが、総

じて、”今だかつて無いほど変化が激しい”、ということが

大きいと思います。今やっていることがすぐに陳腐化する、

どこにフォーカスすればよいか定まらない、という感じで、

将来を見据えた場合にどう変化に対応していけばよいかが、

見えない苦しさだと思います。



しかしながら、職場の上司は年上で、変化のまだ小さい時代

の一定の定まったレールの上をひたすら速く走ることに専念

してきた人で、過去の仕事の仕方を部下にも強いったり、も

しくは、逆に重要な大きな決断をせず延々先延ばしして、た

だ上と下のいうことの調整役だけに徹して定年だけを待とう

とすること見え見えの上司だったり、という感じで職場全体

としても変化に対応しようとする勢いもなく、逆に逆行する

場合もあったりして、環境事態もよろしくない場合が多いわ

けです。



精神的な病にかかる人は、基本的にやさしい性格で、まじめ

で、一所懸命期待に応えようとする人が多いと感じますが、

今の時代だからこそ、余計に精神的な病気になりやすい背景

もあるのではないかと感じています。



私の彼女に対するアドバイスは”気分転換”を促すこと。こ

ういう時代に視野は広く持つべきですが、どうしても誰しも

狭くなっているものです。そんなときに精神的な病気になる

と、さらに視野が狭くなり、見えにくいものが、余計に見え

なくなる。ストレス要因も、非常にローカルなある一時の、

ある限られたものさしで見た場合の価値観なり、評価が根本

になっている場合がほとんどです。そういう意識が働かなく

なって夢中に走っていてオーバーヒートを起こしているのだ

と思います。そのためにも、疲れたらまず休んで気分を変え

ること。長い目でみれば走り続けることだけでなく、立ち止

まって考えることも重要。会社を休むこともその最良の選択

肢のひとつです。疲れたら休むこと。引け目を感じることな

く、疲れたから一休み。そして、広い視野で眺めてみる時間

をもつ。そうすれば、変化の状況を遠目で眺めながら、自分

の本当に大事にしたい価値観もわかってくるのではないか。

また、そんな背景があって本人の状態もあることを家族のメ

ンバーが理解し、焦らず慌てずじっくりと対応することで、

本人のパワーも再度噴き返してくるのではないか、という話

をしていました。。。




※いつもお読みいただきありがとうございます！

一年の計は確定申告にあり！

一棟物の不動産を買って、青色申告をすると、ようやく自分

も大家っぽくなったかと感じるものです。以前ブログにも書

きましたが、大きい物件の方が購入金額は高くなりますので

購入する上での精神的な負担は大きく感じるものですが、実

は大きい物件ほどリスクは低いですので（大きい物件ほど大

家としてのコントロールはしやすいので）、１０室以上の一

棟物を買って、青色申告にさっさときりかえることで収益性

も格段に改善していけます。そして、自分の不動産賃貸業の

財務状況を理解し、今後の投資戦略を考える上で、自分で確

定申告書を作成することが、（少なくとも最初は）重要だと

私は考えています。今日は確定申告について書きますね。



今日は２０１０年の確定申告書類をそろえて提出しました。

（ほっっ。。。）私は今回の確定申告は８回目、青色申告に

してから５回目になりますが、これまでずっと自前で作成し

てきました。現在４９室もあると結構大変なんですが、もう

しばらく（法人を立ち上げるまでは）自分でやろうと思って

います。



毎年１～３月初旬のこの季節は確定申告というイベントをク

リアするために１年分の書類をまとめはじめ、１月はＢ／Ｓ

Ｐ／Ｌ作成や経費計上のやりくりと格闘して下書きを完成さ

せ、２月下旬から３月初旬に正式書類として完成させます。

完成させた時はほっとすると共に、何とも言えない達成感が

あります。昨年という一年を締めくくり、今年という次の一

年をもっと事業として成功させよう、という前向きな気持ち

になり、毎回終わってみると後味いいものです（もちろん、

準備しているときは、こんな面倒くさいこと二度とやるか！

と思えてきて大変ですが、、、（笑））。



私は２００２年までは普通のサラリーマンと同じように会社

からもらう源泉徴収票を年末に確認するだけで、自分がいく

らの所得税を払っているのかも全く関心がない人間でした。

年末調整で少しでも返ってくると”やった！”と喜んでいた

ものです。（払いすぎた税金が戻っているだけなのに。。）

それが、確定申告をしてからは、「サラリーマンも確定申告

した方がいい！」と思うようになり、特に一棟物を持って青

色申告をし始めてからは、「一年の計は確定申告にあり！」

、と言わんばかりに自分の中では一年のイベントになってい

ます。ちなみに私は税理士さんにお世話になったことはなく、

今も自分で確定申告書を作成しています。



青色申告になると複式簿記をしないといけないので、最初確

かに大変です。私のように簿記の知識がゼロの人は最初特に

つらいと思います。というのも、そこら辺においてある参考

書は読んでもまるでわからない（僕だけかな？）。一般的な

ことしか書いてなくて「実際にどうつければいいの！」とイ

ライラするばかり。なかなか実践としては身につかないから

です。そんなとき、私の場合、”青色申告かんたん帳簿ハン

ドブック(DAI-X出版)”という本に出会い、複式簿記のつけ方

として「こうつけていけばいいのか！」と実務がわかってき

て、徐々に「こういう意味だったのか！」と複式簿記の意味

も理解できるようになりました。この本は私のバイブルで超

お勧めです。「これなら自分でもできる！」と思えるように

なったことで、税理士さんに頼むこともなく、迷ったときは

この本で確認して書類作成しています。



どんな本がちょっといいますと、タイプＡとタイプＢという

のがあって、私がもっているタイプＡは、自由業、サービス

業、アパマン業向けのケーススタディーとして、複式簿記の

意味説明と同時に現金出納帳、預金出納長、総勘定元帳、減

価償却費計算、損益計算書（Ｐ／Ｌ）、資産負債表（Ｂ／Ｓ

）などの記載方法が実践形式に書かれています。ちなみに、

タイプＢは小売業、飲食業、製造業、建築請負業向けです。

アパマン業での複式簿記のつけた事例がのっていて、とても

参考になります。



確定申告書類作成を自分ですると、いろんな気づきがありま

す。減価償却の仕方とか、経費計上の仕方とか、資産と負債

のバランスとか、自然に考えるようになりますので、将来の

バランスシートを予想してそのためにどういう物件を買って

いけばいいかとか、経費をどの項目をどのぐらいに抑えるの

が妥当か、など、過去のデータから未来を具体的に考えるこ

とができるようになってくるのが、一番のメリットではない

かと思います。また、今まで考えも及ばなかったことが気に

なって調べるようになり、セミナーに出ても税理士さんのコ

メントへの注意力が増します。まだまだ勉強すべきことは沢

山ありますが、自分の事業の財務基盤をきちんと理解してお

くことの重要性を、確定申告を毎年行うことで意識できるこ

とはよいことだと思って毎年確定申告のときは格闘していま

す。。。




※いつもお読みいただきありがとうございます！

おばちゃんの力

私はほぼ毎週出張で、新幹線か飛行機を利用しています。移

動時間をうまく活用することはサラリーマンにとっては”塵

も積もれば、、、”で、ちょっとした時間の使い方で効率よ

く仕事やプライベートをこなせる、ということがあります。

ただ、先日ここ数年の確定申告をファイルにしたものをカバ

ンにいれて銀行に提出するためのコピーを名古屋のコンビニ

で済ませたところ、私のうっかりミスで、コピー元のファイ

ルをコピー機に置き忘れてきてしまい、それをコンビニの店

長が丁寧に警察署に届けていただいたのでよかったのですが

翌々週に警察署までとりにいく事態になりました。移動時間

を有効活用するとは言え、重要書類の原紙は持ち歩くのは危

険です。。。。（反省）。



新幹線で名古屋にいくとき楽しみなことがあります。それは

新幹線ホームのきしめんの立ち食いです。”住よし”という

店なのですが、かつお風味であっさりしていて、うまくて、

安くて、超早い。吉野家の牛丼の速さなど目じゃない！５分

あれば私は速攻で食べて新幹線に飛びのれます（笑）！元々

私は麺類が大好きなのですが（ラーメンは毎週食べないと体

の具合が悪くなるぐらいです、、、）名古屋出張時は、新幹

線に乗る前や降りた後の５～１０分で食べる、あのきしめん

は、コストパフォーマンス高く、幸せな気分になれて大好き

です。



吉野家の牛丼もうまくて、安くて、早くて、大好きなのだけ

れども、なにかが違う、、、なにが違うんだろう、、、、と

新幹線の車中で考えてましたら、わかりました！！店員の対

応が違うんです。吉野家はアルバイトのお兄ちゃん、お姉ち

ゃん（最近では外国人）の若者が大半で、年齢的には２０代

～３０代といった若い人ですよね。対して、きしめん屋の店

員は全員おばちゃんです。年齢は幅広いですが、まあ若くて

も３０代後半、上は６０代～７０代でしょう（すみません、

正確なところは見当つかず、かなり大体な推測です）。



このおばちゃんたちの、手際の良さというと、すごいものが

あります。まず、券売機の前に立っている人がいると、きし

めんをお湯にいれます。立ち食いなので、場所はあまりとら

ないのですが、それでも立つところがないくらい、満席（席

はないので満所というのか、満スペースというのか、、、）

なのですが、食べ終わりそうな人を見計らって、”こちらへ

どうぞ”という場所を誘導して、同時に食券を読む”かきあ

げ一丁”やいなや、湯からきしめんをあげて汁をかけた後、

かきあげ、葱、かまぼこ、鰹節、を立て続けに入れて、”は

い、どうぞ！”です。食券だしてから２０秒かかってない！

ピーク時の客の回転数の速さたるや、コンビニ界のNEWDAYS

です。そして、そこら辺の立ち食いうどんかそばみたいに

ぬるくなく、あつあつのきしめんが出てくるわけです。



うまい、安い、早い、だけでなく、あの、おばちゃんの手際

目のよさと（若手アルバイトにありがちな）マニュアル的な

対応でない人間味とで、我々サラリーマンの出張族は心温ま

りながら、一方で、プロフェッショナルとしての凄さを感じ

て、”自分もがんばろう”と思うのではないでしょうか。。



名古屋の新幹線ホームできしめんをすすりながら、おばちゃ

んの力のすごさを最近はひしひしと感じています。そういえ

ば、うちの近くコンビニも昼間はほとんどおばちゃんメイン

でまわしていて、一言二言なにか話ししてちょっとした買い

物をしていく客層も多く、流行ってます。また、子供がよく

買うような小さいお菓子なんかは、ばらばらにならないよう

に透明なナイロンの袋に別に入れてから、大きなナイロンの

袋に入れてくれるのは、必ずと言っていいほどおばちゃんで

す。その自然な心配りが人をひきつけるのではないかと思っ

たりします。おばちゃんの力はすごい。そのすごさを理解し

て、自分の行動に落とし込むためにおばちゃんの行動を真似

る、それだけでもかなり営業の学習になるのではないかと思

ったりします。。。。



※いつもお読みいただきありがとうございます！

ニュージーランドかぁ。。。。

ニュージーランド　クライストチャーチの大地震は１００名

以上の死者、行方不明者もあわせると３００名以上になると

言われています。訪れたことはないのですが、ニュージーラ

ンドは親近感をもってみていましたので、今回のニュースは

少なからずショックをうけました。



以前、ニュージーランドの不動産投資に興味があり、検討し

たことがあります。ニュージーランド不動産投資のおもしろ

いところは、日本と違ってキャピタルゲインが狙えるという

ことが基本にあるのですが、それとあわせて政府の家賃保証

システム（ハウジングニュージー）を使って、所定の額の定

期預金を銀行に入れて銀行融資を引き出しながら、返済は家

賃で返すということが可能であったことです。家賃のほとん

どが返済にいって手残りが少なくても、その家賃が政府保証

ですから、これは安全な投資になるわけです。しかも、当時

その融資が円建てでできるという話があって、日本円の金利

で融資をうけながら、家賃保証がつくとそれだけでインカム

ゲインも得られ、かつ定期預金の金利（ニュージーランドは

金利が高いので）で儲けられるということです。そして、５

年後ぐらいに売却すればキャピタルゲインが狙える（ニュー

ジーランドはほぼ毎年不動産価格があがっている）という比

較的安全でおいしい投資ができる環境がありました。



ただ、私がこの投資に踏み込まなかった理由は、まとまった

自己資金が必要だったからです。銀行はまとまった定期預金

を担保に融資をする、というスタンスでしたので、損もない

かわりに、自己資金入れる必要があってレバレッジをかけに

くい投資だったわけです。これなら、まだ日本でフルローン

またはオーバーローンの融資で自己資金入れずに投資した方

が効率がいいなぁ、、、と思ったからでした。



投資以外に居住でも、私はニュージーランドに魅力を感じる

のは、第一はカントリーリスクが小さいこと。戦争が仮に起

きても、南半球の島国ですから、ニュージーランドがその舞

台になる可能性は低いと思います。第二に政府が小さい政府

を標榜しており、先進国からの富裕層に積極的に移住しても

らおうという意思が感じられ、不動産を外国人が買いやすい

政策や税制になっていること。第三にアジア人や有色人種に

対する偏見がなく、環境がよく永住権もとれること。英語を

学びにいく人が多いのもこのためでしょう。第四に日本から

の時差が少なく時差ボケないこと（笑）、などです。ですか

ら、私は不動産投資でお金がたまったら、ニュージーランド

にも投資をしていきたいなぁ、、という夢はまだあります。



今回の地震のニュースで、ニュージーランドのリスクとして

地震があったなぁ、、、と再認識しました。クライストチャ

ーチで地震災害にあわれた方は本当にお気の毒ですが、日本

からも富山の外国語専門学校の方々が学習のために訪れ、た

またま災害にあい、まだ倒壊した建物の中で連絡がとれない

人も多数いるとのことです。。。もうなんていったらよいか、

注意してもしきれない。。これが自分だったらと思うと、運

としか言いようがない。。。本当にお気の毒ですよね。。。

人間の力など天災の前では、本当にちっぽけなものと痛感し

ます。



こういった自分でコントロールできない不幸なアクシデント

の度に我に帰って思うことは、お金は目的ではなく、やはり

手段である、ということ。不動産投資でお金を稼ぎたい、と

思っているのは間違いないのですが、お金が最終ゴールでは

ない、お金を稼ぐ事で僕はなにができるのか、、、という”

お金の先のこと”を考えることを忘れないでいよう、と再び

思いました。



※いつもお読みいただきありがとうございます！

ボラティリティーを楽しむ

サラリーマンは気楽な稼業、という歌がありましたが、気楽

かどうかは個人の感性の問題もあるので別として、収入は少

ない代わりにリスクも小さいとは思います。会社の立場にな

ってみるとよく理解できます。できるだけ優秀な社員を（本

当の価値より）安価で雇って、高いパフォーマンスを発揮し

てもらって、会社の売り上げと利益を出し、株主にリターン

すると共に株価をあげて資金調達して、会社がさらに大きく

成長していく、ということが理想なわけです。ほとんどの会

社員の給料は固定費ですから（完全歩合制の人は別ですが）、

一定の給料を支払う代わりにできるだけ高いパフォーマンス

を発揮してほしいと経営者は思っているわけです。



一方で、雇われるサラリーマン側は、パフォーマンスが高か

ろうが、低かろうが給料がそんなに大きく（倍、半分も）変

化するわけでもないし、若い人が入ってこない出世もしにく

い状況では、パフォーマンスをあげない方がお得感がある、

という現実的な考え方をする方もいらっしゃいます。わから

なくはないです。が、ただ、そういう方が会社の大半を占め

ると会社としてのパフォーマンスは下がり、成長していけず

に会社自体がつぶれてしまうリスクもあります。



雇用する側と雇用される側というのは、全く正反対のことを

考えているんだなぁ。。。としばしば思いますが、一般サラ

リーマンの視点がわかる経営者と、経営者の視点がわかるサ

ラリーマンにお互いがなって、一緒にジェットコースターに

乗った気分でビジネスをどう展開するか、おもしろいことを

どうやるか、考えて議論するニュートラルな関係がもしでき

れば、サラリーマン生活ももっと楽しめるのではないか、と

思ったりします。



どういうことか、説明しますね。サラリーマンの給料が少な

いのはリスクをとっていないから当たり前のことです。であ

れば、給料が低いことをいいことに思い切りリスクのあるこ

とができれば儲けものなわけです。成功したときは自分の手

柄、失敗したときは経営者に押し付ければいいわけですから。

もちろん、失敗するつもりでやると単なる反社会的なデスト

ロイヤーですが（それはいけません！（笑））、成功するつ

もりでやるわけですから、会社側もその気があると認めれば

やらしてくれるわけです。その実験ができる環境を大いに利

用することはサラリーマンとしての醍醐味だと思います。



例えば、私は会社の事業計画策定にあたって、設備投資の案

件には必ず絡むことにしています。買いたいものが仮に無く

ても無理やりにでも計画にあげて確保します（笑）。それは

次年度一年の中で自分のやりたいことが出てきた場合に買え

るように枠を押さえておくためです。あと、新たなシステム

の開発物（例えば、私がやったのは品質管理システムの立ち

上げや、人材育成プログラムの立ち上げ等）のアイデアを普

段から考えておいて、それを実験できるタイミングを計りま

す。そして、そういうときに他部署の工数を使わせてもらえ

るように普段から手伝ってほしい人の工数管理している課長

、部長級の人と、”こんなことできればおもしろいなぁ。。

”みたいなたわいもない話をするようにしています。そうす

ることで、毎年いくつかの自分の実験を会社という環境（＝

リソース）を使ってためし、ノウハウを蓄積していけるわけ

です。ポイントは会社のリソースをどんどん使う事とその承

認者が容易く承認してくれるように普段から会話すること、

そしてシステム開発（仕組みづくりといってもいい）に注力

することです。




投資の場合、競争相手が多いと価格もある妥当な値に落ち着

き値下げも大きくはできなくなりますが、競争相手が少ない

と値はあってないようなもの、相手によっては大きく下げら

れる可能性があります。価格の変動幅が大きいことをボラテ

ィリティーが高い、といったりしますが、サラリーマンも自

分の身分に不相応なリスクテイクを(会社を肩代わりに）や

って、ボラティリティーを楽しむことができるわけです。雇

用される身分でありながら同時に実験できる身分である、と

いう考え方ができると、おもしろいサラリーマン生活をおく

れるのではないかと思っています。ただ、その場合、思い切

った行動をとって自らが判断して動かす、という気概が当然

必要になります（リスクはあくまで会社持ちですが）。です

ので、私の場合は不動産賃貸業という自らリスクをとってや

っている事業にいかに生かせるか、という視点とか、将来挑

戦したい新規事業にどう生かせるかという視点をもつことで

モチベーションもって実験に取り組もうという意識はありま

す。将来ビジョンをもっている方であれば、本当に加速した

パフォーマンスの高い実験がサラリーマンでもできるのでは

ないか、と思います。サラリーマンって（気楽な稼業という

言い方もできますが、、、）考えようによっては、ありがた

い環境だなあ、、、、と思います。



↓興味ある方！クリックお願いします！

区分所有と一棟物3

区分投資でスタートした人が、今後不動産投資を拡大させて

資産形成していこうとした場合、どこかで一棟物への投資に

切り替えていく方が、効率よく事業拡大できます。それは、

一棟の方が戸数多いため収益拡大も図れるし、金融機関から

担保や事業性として認められやすいからですが、ただし、一

棟目の投資が一番難しいので、慎重さは重要だと思います。



私は２００６年に札幌市白石区のＲＣ１６戸マンションから

一棟物の投資をはじめましたが、自己資金ゼロのオーバーロ

ーンで買いました。その前に区分投資で持ち金ほぼゼロでし

たので、今思うと結構思い切ったことをやったなぁ。。。

（汗）と思います。それでも、業者が初回満室保証してくれ

たことと、銀行融資が（今はやるとこ無いと思います）長期

のノンリコースローンで組めたことで、精神的な負担なく購

入できました。当時は”銀行が認めている物件なのだから、

間違いない”と自負していた他人任せの大バカ者のでしたが

当時私と同じような一棟物デビューをした人が後でデフォル

トを起こしたということを業者から聞いた時”銀行も間違い

を犯すんだ。。。”と実感したものです。



その背景として、私が一棟投資を始めた２００６年は不動産

ミニバブルがまだ続いていて、金融機関がどんどん貸し出し

をしていましたので、私のような低所得者でも一棟を買える

時期でした。しかし、２００７年後半から急に銀行が融資を

搾り出したことで、購入できる人が激減し、物件価格が下が

りました。さらに当時の物件は利回り１０％前後の比較的低

い利回りの物件が、近隣相場よりも家賃割高であったにも拘

わらず、フルローン融資がついてましたので（収益還元法で

の融資が流行ってました）そういった物件を買った投資家は

家賃の下落と空室の発生で返済できなくなり、また、売却す

るにも残債の方が多いために売るに売れない状況でデフォル

トになる、ということがあったようです。



私の場合も一時期、家賃下落と空室が続くことで悩まされま

したが、管理会社の担当と賃貸仲介支店に一緒出向き、直接

交渉で物件アピールとお客さんへの紹介増をプッシュしたこ

とで、なんとか客付けができ難を逃れることができました。



ですので、一棟物を始めようとされている方に対するアドバ

イスは、最初の一棟目が一番リスクがあるので慎重に検討さ

れた方よいということなのですが、そのためのポイントとし

て例をあげると、家賃が近隣相場と比べて同等以下か、物件

の家賃収入に対するローン返済比率が４０％以下か、直近の

修繕の必要性がないか、入居者の属性に偏りがないか（学生

だけとか）、などいくつかあります。どれも非常に重要な視

点ですが、「そんなこと言ってたら、該当物件なくていつま

でも買えないよ。。。」と思われるかも知れませんが、いや

いや、あせらずにじっくり検討すること、最初が肝心です。

複数物件を持っている人が故意にリスクをとって思い切った

投資に踏み込むのはAgreeですが、最初の一棟を検討している

人が、まして自己資金少ない人が、最初から大きなリスクを

負ってはいけないと思います。デフォルトにならないよう細

心の注意を払って検討し、一棟目を見定めることは重要だと

思います。


↓興味ある方！クリックお願いします！

区分所有と一棟物2

区分投資の魅力として、管理組合があるので管理が楽な事、

比較的小額なため初めての方にはスタートしやすい事、首都

圏の好立地な場所では年金目的としては非常に堅い投資であ

る事、等あります。



ただし、投資として純粋に見た場合に、区分投資はリスクが

高いことを認識しておくべきと思います。区分の場合、満室

か空室か（０％か１００％）の状態しかないため、リターン

を得る確率が半分ということで、空室になったとたんリター

ンゼロ、融資を受けていた場合はマイナスになってしまいま

す。それほど一か八かの賭けをしている、という認識は投資

家としては必要と思います。



ですので、私は区分投資からスタートすることを勧める理由

は、投資としては全うではないですが、小額であるが故の精

神的な壁の低さでまずはやってみる、という壁を越えるため

です。そして、確定申告を行うことで不動産投資を軌道に乗

せるためです。



一棟物の場合、高額ですので購入を決断するのにも最初は勇

気が要りますよね。ただし、投資としては大きく高額な物件

ほど、実はリスクが小さいということも押さえておくことは

重要です。大きな物件は１つ空室がでても、そのインパクト

は小さく、全空になる可能性も低いからです。また、管理も

大きい物件ほど、管理会社にとっての他物件に比べての重要

度もあがりますので、こちらの要望を聞いてくれやすくなり

経営も安定させやすいです。



ということで、日ごろ会社業務で忙しいサラリーマンが不動

産投資で収益を得ていこうとした場合のシナリオですが、ま

ずリスクは高いですが区分所有から初めて２，３年確定申告

を行って不動産賃貸業を軌道の乗せ、その後、規模の大きな

一棟物を買って安定経営させる、というストーリーがよいの

ではないか、と思っています。ただし、一点要注意は、区分

でも新築投資マンションや、地方の中古マンションで１００

万円程度で売りに出されているものは買ってはいけません。

前者は将来損失になる可能性高く、後者は将来出口のない金

取り物件になる可能性があるからです。



一棟物を買うようになってからは、区分投資は時間の無駄の

ように思えることがありますが、最初のスタートの時は、自

分でリスクを取れる範疇で投資をする、という投資スタンス

が非常に重要だと思ってますので、区分所有でスタートする

ことはとても意味のある事と思います。もちろん、最初から

何億もする一棟物を精神的な壁なく買える人は別ですが。。

。。（笑）





↓興味ある方！クリックお願いします！

区分所有と一棟物1

私は２００３年から不動産投資を始め、区分マンションを

東京都、神奈川、北九州に買った後、２００６年から一棟物

に切り替え現在まで札幌に３棟購入しました。区分所有は、

初めて不動産投資をする人にとってスタートしやすいので、

私がもし今から不動産投資を始めようと考えている人に勧め

るとすれば、まずは区分所有です。



一言で不動産投資、といっても、目的がそれぞれですので、

自分の目指す不動産投資はどういうものか、はよくよく考え

ておく必要あると思います。ただ一方で、人間、時間と共に

考えや感情は変わりますので、一度投資目的を決めたとして

も、数年後変わっている可能性は十分あります。。。（笑）

ですので、ある程度自由度（実はいい加減さ（笑））を常に

もっておいて、今の投資スタンスはどういうものか、という

ことを自分で客観的に理解しておくことは重要と思います。



さて、現在中古区分投資がサラリーマンの間で流行っている

ようです。一昨日も私の会社の電話に、おそらく電話名簿を

仕入れて順番に電話しているであろう、マンション売買業者

から投資勧誘の電話がかかってきました。最近本当に多いで

すね。ただ、最近は新築投資マンションではなく、中古マン

ションを買い取って転売している業者がほとんどです。知り

合いのマンション業者に聞いたところ、新築を建てる業者が

少ないのは建材費が高くなっていることがあるとのこと。ま

た、リーマンショック前後にファンドが立てた投資マンショ

ンを安く買い取って転売で儲けるビジネスモデルが成立しや

すい環境もあるようです。いずれにしても、それだけサラリ

ーマン等の都心中古投資マンションの需要は多いということ

でしょう。



年金、生命保険を目的として、何個かの区分所有を買いたい

人にとっては、都心の駅近中古ワンルームマンションは堅く

ていい投資だと思います。しかし、私のように今後不動産賃

貸業を大きくするために、物件を増やして主たる収入源にし

たいと思っている人にとっては、どこかで区分所有から一棟

物に変えていくべきと思っています。

それは本来の投資という目的に対しては、一棟物の方が理に

かなっているからです。区分投資はそれなりの良さはありま

すので否定はしませんが、それにもまして一棟物の方が投資

としては魅力だと思うからです。

その理由は、、また後日書きますね。。。




↓興味ある方！クリックお願いします！

初めての自宅の買い方3

初めて自宅を購入する時というのは、学生から社会人になっ

て初めて車を買う時と同じように、ワクワク、ドキドキで、

うれしいやら、恐ろしいやら、感情の入り混じった落ち着か

ない状態ですが、なんとも言えない高揚感があるものです。

ほとんどの人にとって、一生のうちで不動産を買う機会は

一回か二回程度ですので、結婚と同様にこの勝負の時に自

分の夢にみた生活を実現させようと思いが膨らみます。

（最近、結婚は一生の勝負の時でもないようですが（笑））



一方で、不動産業者の営業マンは毎日のように様々な戸建や

マンション等の物件情報と、夢のマイホーム購入で頭が一杯

になったお客さんを両睨みしながら、誰にどれを売れば早く

売れるか、あの手この手の営業トークやパフォーマンスを駆

使してアプローチします。誰のために何を売るか、よりも、

できるだけ早くできるだけ高く売る、ことが営業マンの関心

事で、売れたら終了、次の物件と次のお客さん、という感じ

です。



不動産が難しいのは、一物一価でありながらも、その価値を

将来に渡って測ることは難しく、また人や環境によって価値

が違ってくるということです。ですので、不動産を買う場合

には冷静な頭で考え、将来想定されるいろんなケーススタディ

を行っても大丈夫だと確信した上で判子を押す必要があると

思います。。



さて、先日ブログにかいた”駅近中古マンションを年収の３

倍以下で買う”私の推奨する初めての自宅購入方法に賛同し

てくれた不動産業者の独身男性は、売りも貸しも可能な（私

の推奨する購入方法にあった）物件を購入しているわけです

が、これが既婚者になると一転、彼女や奥様の意見を受け入

れることが家庭全員の幸せと信じて、将来の損をわかってい

ながらも、年収の５倍の新築一戸建や新築マンションを購入

してしまうわけです。将来の損がわかっていながらも。。。



ご本人が満足であれば、それ以上私が何も申し上げることはな

いのですが、冷静に考えて、最初からそんなに無理しなくても

家族全員を幸せにできるんじゃないの？と私は思うわけです。



例えば、奥様はお子様の将来の学区を気にして年収レベルの

ある程度高い人が住むエリアに住みたいと思うものですので、

そういう層の人が住む管理良好なマンションの空きを狙って

待って引越しをするとか、奥様の仕事場とお子様の保育所の

近く買い物も便利な駅を絞って物件を探すとか、中古に嫌悪

感をもつ奥様であれば、全面リフォームかけて前入居者の跡

が全くない状態するとかとか、、、。つまり、中古のマイナ

ス面を補いプラスに変える要素を考え、実現していくやり様

はあると思うんです。しかも、一生その中古に住むわけでは

なく、お子さんが大きくなって、資金に余裕ができてから、

今度は新築の戸建てなりマンションなりにキャッシュを入れ

て住み替えることをすればよいと思うのです。年収５倍の新

築を最初から買うと、数千万の損失が一気に発生（広告費

がかかっているので）すること周知ですが、中古の全面リフ

ォームなら数百万でピカピカにできます。家計に与えるその

インパクトは雲泥の差です。（先日のブログでシミュレーシ

ョンしてますのでそちらをご覧ください）



私は今の自宅マンションに引っ越す前に絨毯を全部剥がして

フロアに変えるリフォームをかけ、床は新品にしました。

駅徒歩４分の利便性、２００戸の大規模マンション特有の

環境（地元のしがらみがなく、子供同士もお母さん同士も気

軽に相談や情報交換できる環境）に、嫁さん、子供共に満足

しています。

皆さんはどう思われるでしょうか？





↓興味ある方！クリックお願いします！

札幌不動産投資の魅力

今年の冬は全国的に寒く、雪が多いですね。アパレル業界は

２月から季節を先取りして春服を売り出しますが、まだ冬服

の需要もそこそこあるでしょうから、春なのに冬服バンバン

売ってます！の意標をついたキャンペーン広告出せばバカ売

れるするかも。。。と思ったりしています（笑）。



さて、今日は札幌の不動産投資の魅力をお伝えしたいと思い

ます。札幌は、３～４年前のリーマンショック以前に不動産

ファンドが建設した物件がゴロゴロあるために、供給過剰で

個人の投資家が勝負できるところではなくなった、、、という

ことをよく聞くことがありますが、私は、一部認めるところ

はあるものの、いやいや札幌はまだまだ投資として魅力的な

場所だ！と思っています。



私は、東京、神奈川、福岡、北海道にこれまで不動産投資を

してきた経緯がありますが、関東以外でこれらのエリアを選

択した理由は、飛行機での移動を基本とする中核地方都市

であれば、周りの都道府県や海外からも人が集まってきて

人口減の時代でも主要都市として生き残っていくのではない

かと思ったことと、私は神奈川在住ですが、移動が意外に楽

なことでした。飛行機は頻繁に飛んでいるし、空港からの

アクセスも良好のため、物理的距離を全く感じることなく、

思い立った翌日に日帰りでいけちゃう実は手軽な場所です。



その中でも札幌は、投資をしてみてわかってきたことですが、

競争が激しい故のご利益というのがあります。利回りが高い

＝投資リスクが高い、ということを意味しますので、利回り

だけで判断する人は痛い目にあいますが、その意味を理解し

てリスクをコントロールする力をつければ、非常に魅力的な

場所になりえます。



まず投資家間の競争が激しいということは、それを売買する

業者やそれを管理する業者も沢山いるということですので、

業者間の競争も激しく、彼らは収益を生む物件の、マネージ

メント力のあるオーナーとチームワークを組みたがってます。

それはオーナーにしてみれば、沢山の業者の中から最良のパ

ートナーを選択できる環境があるということです。



また、札幌といっても投資ファンドやディベロッパーがバン

バン物件をたてているエリアというのは全体の中で言えば、

中央区、白石区、豊平区等の極一部で、そういった供給過剰

なエリアを外せば、まだまだ需要のあるエリアはあります。



また、そういった投資家向けに立てている売り物件は、”新

築なのに１０％以上の高利回り！”と素人が飛びつきたくな

る売り文句を実現するために、ほとんどは単身世帯向けの３０

ｍ２前後の１Ｋ、１ＤＫ間取りで、地下鉄駅近のそこそこ利

便性がよい場所に、初回満室保証などをつけて買いやすい状

態にして売り出されています。うまいなぁ、、、と思います。

でもそういうのにすぐ乗せられずに、じっくり物件周囲の少

なくとも１０年以上経過した同じような物件の状態と売買価

格を確認して将来を想定して投資判断することが重要です。



札幌のような主要な中核都市は、土地の価格が関東ほど高く

なく、地方都市ほど安くなく（もちろん同等に安いエリアも

中にはあります）、利回り重視でガンガン稼ぐ物件を買う

のか、資産性を重視して担保価値のある物件を買うのか、

その中間で攻めるのか、などそのエリア内で幅の広い投資

スタンスを組めるのも魅力です。



これらの魅力やリスクを理解していただいた上で、私の実行

している現在進行形の投資戦略を紹介します。



まずエリアと間取りにおいて供給の少ない希少な物件を買う

こと、そしていろんな業者の中から自分の投資スタイルを理

解して率先して動いてくれる相性のよい業者にパートナーに

なってもらうこと、そして北海道という特定のエリアに投資

を集中させながら、それらの業者とチームワークを組んで管

理運営することで、自分がそこに行かなくても関東から指示

を出すことでチームの中で密なコミュニケーションをとれる

状態を作り、お互いＷｉｎ－Ｗｉｎの信頼関係でチームワー

クの輪を強固にしていきながら事業拡大をさらに図っていく

こと、になります。このスタイルで今後も投資していきたい

と思っています。





↓興味ある方！クリックお願いします！