定点観測とヤドカリ戦法

賃貸派か、持ち家派か、に関して関心の高い人は多いようで

す。昨日のブログにもコメントをいただきましたので、私の

意見をもう少し今日は書きたいと思います。



私は８年前に持ち家を購入するときに、エリアと構造を絞っ

て定点観測を行いました。定点観測といってもいたって簡単

で、新聞に挟まれてくる不動産関連の折込広告をみて、自分

の希望にあった物件があれば、日付と坪単価（=物件価格/建

坪)を脇に記載してファイルしておくだけです。これをやるだ

けで、希望物件の相場感がつかめてきます。予想以上に安い

なぁと思ったら築古物件であったり、高いなぁと思ったら築

浅物件であったり。また、築年数にしては安いなぁ、と思っ

たら、バルコニーが北側の物件であったり、駅から徒歩１５

分以上の遠い物件であったり、戸数が少ないために管理費と

修繕積み立て費が高いマンションであったり、という具合に

それなりの理由があることもわかってきて、価格設定の理由

が理解できるようになってきます。



この定点観測は私は約３年やりましたが、相場感を養うには

少なくとも２年はやる必要があると思います。というのは、

新築物件が、購入された後経年と共にどのような価格を辿る

かを体感することは重要だからです。築後５年後までに２割

減ぐらいの価格で治まっていれば上出来で、３～４割減まで

下がるのが普通です。駅から遠いマンションなどは５割以上

さがるものがざらにあります。これは新築物件の価格設定が

広告宣伝費や開発費などのコストや業者のマージンを含んで

いるからで、新築は中古の相場と大きく開きがあるためです。

（一部、東京都心のど真ん中の、需要が供給よりも圧倒的に

多いエリアでは中古の方が高くなることがあります。）



そういうことがわかってくると、将来損をしない自宅の買い

方として、価格が落ち着いた後で、かつ間取りや設備が特別

に古くない築後６～１５年ぐらいの物件を買うことがお得で

あるという考え方ができると思います。また、少し不動産の

専門的知識がある人や知り合いがいる人であれば、１５年以

上のものであっても躯体がしっかりしているものを安く買っ

てリノベーションする、という方法も考えられます。私の場

合は築７年後の中古マンションを新築当時から４割下がった

値段で購入しました。新築で買った前所有者はショックをう

けている表情を今でも忘れられませんが、相場はそうですの

で。。。。つまり、定点観測をすることで、自分の希望の物

件をどう買うのが長期的にみてよいのか、がわかってくると

いうことです。



私が賃貸よりも持ち家を勧める理由はふたつあります。ひと

つは、最初から終の棲家と決めないで、今の自分にあった無

理しないで返済できる物件をまずは買ってみる、という行為

を将来自分や家族の財産形成するための手段としてやった方

がよいと考えていることと、もうひとつは、そうして最初に

買った物件を将来賃貸に回すことで副収入源とすることがで

きるからです。これを発展させると、金利のやすい住宅ロー

ンでそこそこの物件を自宅として購入し、しばらく経ったら

賃貸に回し、その時家族が増えていればもう少し大き目の物

件を買って新たに住宅ローンを組み、また、しばらく経った

ら賃貸に回し、その時収入が増えていれば、もう少しグレー

ドの高い物件を購入する……という具合に、いわゆる”ヤド

カリ戦法”ができるわけです。この”ヤドカリ戦法”を実践

すると、自宅を自分の人生設計に合わせて買い換えながら、

いつの間にか”大家”という副収入を得る手段を獲得できる

ことになります。



初めから終の棲家と気合を入れて高い物件を買うと、将来は

逆に利回りの低い賃貸物件になりますので、損です。また、

それよりも何よりも最初から高い物件を買うと家族の変化や

収入の変化と共に、その時々に相応しい物件を得ることが難

しくなり、負債だけがのっかかって身動き取れなくなる恐れ

があります。



幸せとは差分を感じることだと思います。はじめから何でも

好きなものが手に入る人は、欲しいものが手に入らない苦労

を知らないだけに幸せを感じる幅が小さいですが、好きなよ

うに手に入らない苦労を知っている人にとっては手に入った

時の喜びは何ともいえない幸福感で満たされるものだと思い

ます。自宅もそれと同様で、最初から無理して身分不相応な

物件を買わずに、今の自分にあったものを最初は購入して徐

々に希望に近いものに買い換えていくほうが、達成感と共に

幸せを感じられるのではないか、自分の進化と共に自宅のグ

レードもアップさせることで人生を楽しむことができるので

はないか、と思っています。





※いつもお読みいただきありがとうございます！

賃貸派？持ち家派？

賃貸派か、持ち家派か、は昔から議論になりますが、これか

ら賃貸派の人が増えると思います。所有せずにレンタルする

のが家だけでなく、車なども今は流行っているようですし。

震災で家を流された方の中には、家を購入したばかりという

人もいて、本当にお気の毒です。そういうのを見ていると、

レンタルでいい、という気にもなりますね。。。。



私はどちらからというと持ち家派ですが、無理をしてまで持

ち家を持つ必要はなく、無理の無い範囲で賃貸よりも安いロ

ーン返済の家を購入する、というのが私はよいと思っていま

す。今持ち家のマンションに住んでいますが、仮に転勤にな

っても貸せる、というのがこの自宅を決めた条件のひとつで

す。持ち家として、家賃とトントンか、それ以下の安い住宅

ローンを返済しながら、いざというときには売ってもよし、

貸してもよし、という状態で住むのがリスクヘッジできて、

かつ、家族の満足感も得られると考えたからです。



ですので、私はターミナル駅の駅徒歩５分以内の場所で年収

の３倍以内の中古マンションを購入するのがよいと思ってい

て自分でも実践しています。５年程までは中古マンションを

買う方というのは本当に少なかったですが、最近は増えてい

るようです。特に若い人にとっては堅実でお勧めの自宅の購

入の仕方だと思います。将来年収が下がったり、金利があが

ったり、事故や災害に遭遇したり、となにが起こるかわから

ない状況に対して、いろんな手段が打てるのは負債にならず

に家を持ち続けられるリスクヘッジとなります。



話はかわりますが。。。。。

昨日のニュースで、今回の震災で舞浜、新浦安あたりの埋め

立てでできている住宅地域が、液状化現象によってアスファ

ルトが割れて泥水が湧き出ている映像をみました。あの辺り

はディズニーランドの知名度を活かして、高級ホテルや高級

マンション＆住宅街となっているエリアですが、あの現象を

みたら、新しく住みたいと思う方は激減して、地価が下がる

のではないか、と懸念しています。というのも、義理の兄が

浦安のマンションをもっているということもあり。。。。

地盤というのも自宅購入する場合にはよくよく考慮し、調査

の上で購入する必要がありますね。埋立地や液状化現象が起

こる恐れのあるところには家を買ってはいけない、今回の震

災での大きな教訓です。。。。





※いつもお読みいただきありがとうございます！

リーダーとしての自覚

変化の激しいグローバル経済の時代に、どうやって日本企業

が世界を相手に勝ち残っていくか、とか、日本の閉塞感をど

うやって打破して内需を喚起していくか、など、日本経済に

対する様々な課題や懸念がメディアに報道されてきましたが、

3.11の地震以来、日本中がそういった後ろ向きな不安感から

日本を立て直さなければ、、、という前向きな意識に変わら

ざるをえない状況になりました。これまで言っていた課題と

か不安は、ぬるま湯に浸かって第三者的で評論家的な発言で

あったことを（私も含め）多くの人が自覚したのではないで

しょうか。むしろ、東北で苦しんでいる被災者の方々の状態

を目の当たりにすることで、そうは言っても今の自分が幸せ

な状態であることを客観的に認識し、発言だけではなく、自

分はどういう行動ができるのかを真剣に考えるように変わっ

てきた、といった方があたっているかもしれません。



人間は社会的な動物だな、、、と実感します。自分の意識は

自らの意志で変えられる、と一見思うのですが、その自分自

身でさえ周りとの関係性の中で形成されている、ということ

ですので、周りを無視してわが道をいくとか、自分の意識を

好きなように変えるということは無理なことなんだと思いま

す。（無人島や山奥でたった一人でも生活していける人は別

として。。。。（笑））



私は２００９年から会社の中で自己啓発の研修を企画、運営

しているのですが、それは若手リーダー育成を目的にしてい

ます。閉塞感を如何に打破するか、はリーダーの意志にかか

っている、と考えていましたので、社内の大多数が後ろ向き

な状況のときに、前向きに考えて行動できる人材＝リーダー

候補に対して、潜在意識を刺激し、顕在化させて、自ら行動

する層を増やしていきたい、という思いで始めました。この

研修は社内のいろんな職場の普段会ったこともない、一緒に

仕事もしたことのない、同じ階層の人を集めて、自分たちの

個々人の課題をシェアし、話しあう中で解を見つけていくと

いうことを実践する研修で、３年目となる２０１１年も継続

してやっていくつもりです。この研修の中では、他人の意見

を聞く、自らの意見を語る、ということでの気づきによって、

意識が変わるということ、更には意識を変えるための行動を

自ら実践する、というところを狙って内容を組み立てていま

す。（また後日ブログにも書きたいと思います。）自らリー

ダーを自覚し、行動することが今の時代求められているを痛

感しています。



震災の有無に拘わらず、課題、困難、懸念、不安、閉塞感、、

こういったものは全て物理的な事象ではなく、人間だからこ

そ感じる心のうちにあるものですので、そこを打破していく

ことは人間が精神的に克服していくことに他ならないだと思

います。（人間の精神がなければ、地震も津波も単なる地球

上の自然現象だけであって、災害でも、困難でもないです。）

そうだからこそ、人が人を救う（人間の精神を持った強い立

場にいる人が、弱い立場にいる人を助ける）ということの意

味があり、それを美しい、価値があると感じる心が私たちの

中にあり、共生することで人間の生き方というものを後世に

つないでいこうとする私たち人間の総体としての意志がある

のだと思います。



震災という出来事を通じて、意識がかわる、意識を変えざる

をえない、ということを自覚した人は多いかと思いますが、

この機会に僕たちは自分だけで生きているのではない、とい

うことを強く感じました。多くの人間が後ろを向いていると

き、苦しんでいるとき、希望がもてないときに、そういうと

きだからこそ、前向きに、悲しみを乗り越えて、希望をもっ

て行動するリーダーが必要であり、一人ひとりがリーダーだ

という意識をもって行動することが求められています。誰し

も自分の人生の一番の支配者は自分ですので、自分は自分に

とってのリーダーなのだと自覚し、その上で自分の周りの総

体（家族、友人、隣人、チーム、組織、民族、、、、、）の

一員として自分は何ができるのか、を日々考え、行動できる

とすばらしい社会になっていくのではないか、と感じます。






※いつもお読みいただきありがとうございます！

どのエリアに不動産投資をするか。。。

不動産投資でどのエリアに投資をするか、は最初多くの投資

家が迷うことだと思います。結論から言いますと、自分の投

資戦略に合うエリアに集中して投資すること、が重要だと私

は考えています。私の場合は札幌周辺ということになります。



その理由は、まず第一に自分の投資戦略を守ることが重要だ

からです。なぜここに投資したのか、を戦略として語ること

ができるか、、あまり言われないことですが、私の中では重

要だと思っています。もちろん、きっかけはいろんな場合が

あって、私も最初から札幌でないと、、、などと決めていた

わけではなく、最初は運やめぐり合わせのようなものではあ

りましたが、それでも自分の投資戦略として合っている（自

己資金を使わずに、返済比率を４０％以下に抑えられて事業

規模になる中核地方都市の物件）と判断できたので、納得し

て投資しました。



第二に、事業として強くしていくために物件のエリアを集中

させることです。戸数が多い物件ほどリスクは小さいことを

以前ブログに書きましたが、大きい物件ほど管理会社やリフ

ォーム会社からも重要視してもらえる可能性はあがります。

これは考えてみればわかることで、入居退去の斡旋やリフォ

ームの依頼が戸数が増えるほど、頻繁に発生する可能性が高

くなりますので、業者からみれば物件のオーナーと親しくな

ることで依頼頻度があがり安定した収入源になるからです。



第三にその地に足を運ぶことが億劫でないことです。自分が

もっている物件の地に時間があれば行きたい、もっと言えば

毎年一回でも家族連れて旅行がしたい、と思えるかというこ

とです。物件管理自体は業者にすべて任せるのですが、別に

なにか問題がなくても、その地が好きで時間とお金に余裕が

あればいつでも行きたいと思えるところ、ワクワク感得られ

るところ、というのは意外に重要だと私は思っています。物

件だけでなく、その地域の人や歴史や文化みたいなものが好

きかどうか、というところも大いに関係してくるはずです。



投資をする前、私は札幌と福岡の両方考えていて、同じよう

なものかなぁ。。。と考えてましたが、不動産投資を経験し

てみてぜんぜん違うことがわかってきました。北海道の独自

色的なところもありますが、いくつか紹介しますね。



まず土地が福岡は高いのに対し、札幌は安い。これは、札幌

の方が物件価格のうち建物の割合が高いことを意味しますが、

融資年数をひっぱって返済比率を下げたい私のような投資家

にとっては有効です。また、札幌は雪が深いためかＲＣや鉄

骨などの大きな建物は福岡や他の本州圏などと比べても全然

大きく躯体がしっかりしています。そして、私が一番驚いた

ところ、かつ、福岡と正反対でおもしろいと感じている部分

は、札幌はオープンな文化であるところです。これはおそら

く元々移民が作った経済圏というところがあるのだと思いま

すが、外から来る人に対して壁がなく、非常にウェルカムな

雰囲気が札幌全体にあり、業者や住民からもよそ者扱いされ

たことがないです。北海道に投資家が多い理由のひとつでも

あるかな、と私は思っています。（その代り、入居退去の異

動が激しいということもあるのですが。。。。）



ということで、投資する場所によって、価格も違うし、気候

も違うし、文化も違う。。。。考えてみれば極当たり前なこ

となのですが、自分の投資戦略（なにを重要視するか）にあ

ったところに最初は集中的に投資することが重要だ！と私は

考えています。それで、たまに物件視察＆市場調査と称して、

業者に運転手をお願いして家族と共に札幌周辺を観光して、

ついでに小樽、富良野なども回ってくる、ということが私の

家族の中では、楽しみなイベントにもなっています。



震災の被災地（福島周辺）と東京の間の北関東圏沿線に物件

を購入すると需要もあっていいのでは、、、、と考えている

人がいるかもわかりませんが、私はそこが自分の投資戦略に

あった場所か、そこに愛着をもって集中投資していけるか、

という視点の方が重要ではないかと思っています。短期の転

売物件であればよいですが、ある程度長期でインカムゲイン

を狙った投資をする場合は、エリアを決める際に短期的視点

だけでなく、長期的な視点も入れて投資判断する必要がある

だろうと思います。





※いつもお読みいただきありがとうございます！

震災後の融資と投資戦略への影響は？

今日は自宅近くの投資専門不動産会社さんを訪問して、雑談

をしてきました。昨日久しぶりに電話がかかってきて、紹介

したい物件があるとのことでしたので訪れてみたのですが、

物件の方は私の今の投資戦略とちょっと違うものでしたので

話も程ほどにして、今の金融機関の状況を主に話してました。



今年は事業用不動産が延びるのでは！という好印象をもって

いたとのことで、実際にＯ信託銀行はある条件にマッチした

お客さんにはキャンペーン金利を適用しているとのこと。私

の知っていたその銀行の金利水準よりも１％以上下がった金

利を提供されており、かなり前向きな姿勢を感じました。ま

た、以前別の業者からは、ノンバンク系で固定金利での不動

産融資をするところが新規に出てきているとのこと聞いてま

したが、これまでのＳ銀行の一人勝ち状態をただ見ているだ

けの状態から、少しずつ新規顧客を獲得しようとする銀行や

ノンバンクがでてきた状況のようです。



しかし、そういった動きも「3.11」でどう変わるか？？？は

不明で、数日前のブログでも書きましたが、都心マンション

業者がマンションの勧誘すらできない状況（不謹慎とお叱り

をうけるとのこと）というのは、今日訪れた一棟物専門の不

動産業者も同様、とのこと。「ＴＶ　ＣＭすら出せない。。

。」と、例のＡＣ公共広告機構垂れ流しの状況を嘆いてらっ

しゃいました。もう少しの期間我慢ですかね。。。。。。。

投資用だけでなく、実需の戸建ても「3.11」以降動きが止ま

っている状態とのこと。震災で苦しんでいる人たちがいる中

で、不動産という資産を買う行動をすることが悪いことかの

ような気分があるのかもしれません。ということで、不動産

業者も「3.11」以降どうなっていくのか、注意深く見ている

という現状のようです。



そこで、あえて今後の不動産に対する融資状況踏まえた戦略

を考えてみたいと思います。私は株価に依存すると思ってい

て、今下げている株価が回復してくるまでは、全体として金

融機関の融資はやはり一段と厳しいものにならざるを得ない

だろうと思います。銀行も自己資本比率が株価に連動してど

んどん下がる状況は避けたいので、震災前の株価水準レベル

に戻るまではしばらく融資も厳しくみると思うからです。た

だ、不動産投資家にとって今回の震災での好条件は、日銀が

量的緩和に動いていることもあり、金利が上がる方向には当

面は行かないだろうと予想できることです。仮に金利があが

っていく兆候がみえたとしても、今の壊滅的な東日本の状況

を無視して金利上昇を政府や日銀が見過ごすことはないだろ

うと思われます。金利上昇で住宅ローンが払えない人が急増

したら、債務者だけでなく債権者である銀行のほうも不良債

権が増えて大打撃ですので、そっちの方向には向かわないだ

ろうっと。



とすると、融資さえつけられる不動産投資家にとっては、再

びチャンス到来なわけです。全体として金融機関が融資を渋

る時代は誰でも買えるわけではないので、全体としての購買

層は減ります。買える人が減ると物件価格は下がります。か

つ、東北地方では震災と原発の影響で実際住める賃貸供給量

が劇的に減ってますので、避難者が被災地の周辺や東北以外

の地域に移動し、逆にその周辺地域では需要が増えることに

なります。そこで、低い金利情勢をバックに、割安感のある

物件を押さえて、割安感のある賃料で貸すことができれば、

入居する側もメリットあり、提供する側（投資家）もうまく

回せることになる、と予想できます。



物件購入層の数が減っていくと、物件の購入希望価格のばら

つきが大きくなります（この状態を”ボラティリティーが高

い”といいます）。つまり、物件成約価格が定まりにくい状

態になりますので、個々の交渉しだいで安値で買えるチャン

スが増えるわけです。ですので、この機会というのは必ずし

も不動産投資家にとって悪い場ではなく、うまく状況を見抜

ければチャンスであるとさえ思います。メインバンクをもっ

ていつでも融資を引き出せる投資家にとっては、いいチャン

スでしょうね。。。（私に融資してくれる金融機関が今ない

のが残念。。。(笑））



ただ、どこに物件を買うのか、というところは今回の震災の

ような大きな災害リスクを想定してしまうと、かなり難しい

ですよね。。。。都心に人が集まってくるので、仙台と都心

の間の交通機関沿い（高速道路、新幹線など）を買うとよい

というコメントされている人もいるようですが、これに関し

て、私の考えるところは、、、、、、、、、、、、、

長くなったので、また後日書きますね。。。（笑）





※いつもお読みいただきありがとうございます！

自己資金を入れない意味

私はこれまでできるだけ自己資金を入れない不動産投資をし

てきましたが、その理由は成長性を重視しながら、安定した

財務基盤を作りたいと思ったからです。



不動産投資の一番の、最大のリスクは何か、といいますと、

空室リスクです。いや、ほとんど空室リスクしかない！！と

いってもいいくらい、だと私は思っています。とても重要だ

と思うところなので、もう一度言いますが、不動産投資の最

大のリスクは空室リスクです。将来に渡って空室になるリス

クをどう読むか、ということがもっとも重要で、そこがもし

購入時点で明確に見えているのであれば、ほとんど投資とし

て成功している、と言っても過言ではないと思います。



いろんな不動産投資本の中には、投資する物件の構造などに

よってリスクの比較がされているものをよく見かけますが、

確かに間違っていないとは思うものの、実際投資をする上で

本当にリスクになること、重要度の高いものが逆にわからな

くなるのではないのかなぁ、、、と思ったりしてしまいます。



都心の区分所有投資を私は安定性の面では比較的いい投資だ

と思う理由もここにあります。東京都の山手線内側かつ中央

線南側のエリアは、みんな住みたくてもなかなか住めないエ

リアで需要はなくならないわけです（今は私は成長性も重視

した投資をしたいので都心には投資しませんが）。ですので、

安定した資産として運用したいとか、相続対策として現金を

不動産に替えたいとか、比較的現金をもっているお金持ちの

人の投資対象としてはいいと思いますし、サラリーマンでも

事業として大きくする意志なく、将来の年金目的としてだけ

投資を考えている人にとってもいい投資だと思います。しか

し、、、これは東京のど真ん中だけに言えることで、他の大

阪、横浜、名古屋、福岡、札幌では全く通用しないので、そ

こは注意が必要です。機能が一極集中している東京都心だけ

に通用するルールだと思います。。。。



空室リスクを読むことは本当に難しいです。ですので、成長

性を重視した投資を実行しようとすると、それと同時に、で

きるだけ持ち金を使わずにキャッシュをプールしておくこと、

つまり、財務基盤を固めることが戦略として重要になります。

特に、始めのうちはローンもできるだけ長期で借りて、毎月

の返済額をできるだけ減らし、また、早期の繰り上げ返済な

ど間違ってもしないことです（笑いごとでなく本当）。



さて、話はがらっと変わりますが、、、、、、、、、

人は何らかのしがらみの中を生きているんだなと思います。

私の場合、貧乏であることが美徳であるという親の教育方針

でしたので、私はその反動からか、小さい子供の時から将来

は自分の力で判断して、お金を動かしていきたい、とずっと

思い、そのしがらみから抜け出す方法をずっと考えていて、

大学入学時にようやく少し抜け出すことができた！という実

感があったものです。今の若い人は「親元に寄生する方が楽

でいい」と考えている人も多いようですが、私の感覚からは

親との同居が望ましい、などということがとても信じられな

いです。。。（笑）



孔子は「三十にして立つ。四十にして惑わず。」といいまし

たが、年を取っていけばいくほど、自分のカラーを明確にし

ていく必要があるのだと思います。アイドルも２０代前半ま

では可愛ければ売りになるのですが、２０代後半からは、歌

手、俳優、モデル、エッセイスト、お笑い芸人、どこで勝負

するのか、明確にしないと生き残れないのと同じです（ちょ

っと大げさ？（笑））。サラリーマンも例外ではなく、会社

の言いなりにならずに、自分のカラーを出していくというこ

とがこれからは特に必要になってくる気はします。しがらみ

の中で生きるということが、大きく変化する今の時代にあま

り意味をなさなくなってきているので、しがらみに妥協する

人は変化のチャンスを逃すか、対応が遅れて後で後悔するこ

とになるのではないか、、、と思います。



貧乏な家庭に生まれた平凡なサラリーマンであっても、不動

産賃貸業によって資産形成を加速させ、財政基盤を安定化さ

せ、将来、（不動産以外にも）自分の事業経営に繋げていき

たい、という夢が私にはあるので、自己資金を入れずに借り

入れによるレベレッジを利用しながら、空室リスクに最大の

注意を払って運営することが、私にとっての夢に早く到達す

る堅い投資戦略になるわけです。。。。

（他人からどう見られているかは別として。。。。（笑））





※いつもお読みいただきありがとうございます！

不動産賃貸業の原点

震災に遭われた方の避難生活を拝見させていただくと、大き

くふたつの苦悩があるように思います。ひとつは物の不足に

よる苦悩、もうひとつは精神的なダメージによる苦悩です。

前者は動物として生きていくために必要なもの、食物とか、

体温の維持とか、物理的に維持できないと体力的に衰弱して

いってしまう危険があるものです。一方、後者は人間である

からこそ感じてしまう精神的なもの、無力感、絶望感、孤独

感等のストレスで衰弱していってしまう危険があるものです。

両方共満たされる必要があるのですが、救援物資等でなんと

か物理的なものは最低限獲得できて、避難生活の環境も立ち

上がってくると、後者の精神的なダメージが非常に大きなウ

エートを占めてくるように思います。他の動物と違って人間

の生活は精神的なものが満たされる必要があるんだ、とつく

づく感じます。



衣食住の中で住の部分は、人の精神を安定させることに大き

な意味があるんだな、、、とこの震災を通じて強く感じます。

避難生活で食料や衣服や燃料が支給されて命を失うことはな

くなっても、プライバシーが何も確保されない場所で精神の

安定はなく、他の家族と同じ場所で食事やトイレや寝起きを

せざるを得ない苦痛は人間の尊厳を失わせてしまうのだと思

います。ですので、帰れる自分の住まいがある、ことの意味

は改めて大きいことに気がつきました。被災者だけでなく、

計画停電で街中が暗くなったときに帰れる家があるのとない

のとでは、大きな差です。（独身時代、夜な夜な飲み歩いて

終電乗り遅れてカプセルホテルで泊まっていた時には、「家

なんか無くても暮らしていけるんじゃない？？」なんて思っ

ていたことを、今になって深く反省します。。。。（笑））



不動産賃貸業という事業のすばらしさを改めて実感していま

す。帰ってくることでホッとできる、ことがすごく大きな意

味があるんだなっと。そういった安心感を持てる部屋作り、

環境づくり、サービス提供をアパート経営としてやっていく

必要があるんだなっ、と。



私は自分の不動産の退去申請がでたとき、その理由を聞くよ

うにしていますが、転勤などで本人の意思とは別の止むを得

ない事情がある場合は別として、そうでない場合の理由も例

えば「病院が近いところに引っ越したい」とか、「部屋が狭

いので広いところに引っ越したい」とか、一見止むを得ない

と思われる理由の場合がありますが、実は本当の理由はその

物件の魅力がないのでは？、ということを考える必要がある

と思っています。



先日、いつも大変お世話になっている業者の方と話をしてい

たときに、その方は札幌で素泊まりの民宿とマンスリーマン

ションを運営しているのですが、退去届けが出たときにどう

しているか、、、、驚くべきことに、引き留まらせる、との

ことです！！あの手この手のいろんなコミュニケーションで

入居者に「ここからでていくメリットよりも、出て行かない

メリットの方が大きいですよ！」ということを伝えて、それ

が嘘ではなく本当にそうなので説得力もあるのですが、「そ

こまで大変なら出るのやめよう。。」という判断に至って居

残る例がほとんどだとか。



自分の物件の魅力を伝えきるというところがまだまだできて

ない部分があるかもしれない、と思いました。入居者とのコ

ミュニケーションも重要な部分になってきますし、管理会社

への協力も当然関係してきます。不動産賃貸業の原点は入居

者に気持ちよく住んでもらって、その物件のメリットを享受

してもらい、長くいてもらえるように努力することだ、と当

たり前のことではありますが、いつも意識しておきたいもの

だと改めて感じています。





※いつもお読みいただきありがとうございます！

「3.11」はどういう日になるのか。。。

「3.11」

1000年に1度とも言われている大規模な震災がこの日本でおき

ました。会社では、計画されていた事業が全く進まなくなり、

停電すれば電気もトイレの水も使えないという現状に、会社

は社員の安全確保を第一に、今日は業務を何時まで行うか、

いつ帰らせるか、明日はいつ判断するのか、などなど、、、、

毎日余震と、原発と、公共交通機関の運行等の情報とにらめ

っこ。その結果、会社の判断も二転三転し、私もそれにより

振り回されっぱなし、という今日この頃です。



津波は怖いとはきいていましたが、これほどのものとは流石

に誰も予想していませんでした。水の力はとてつもなく強い

ということを思い知らされました。悲惨すぎる凄い映像が毎

日ＴＶで繰り返し流され、それを毎日食い入るように見てい

たのですが、徐々に異常な光景にも慣れてきて、時間と共に

あまりびっくりもしなくなって慣れてくるのが人間の悲しい

性（私だけ？）。被災者の人々に哀悼の意がないわけではな

いのですが、自分の中のどこかに「自分でなくてよかった」

という”他人事”の気持ちが正直にいうとあって、そんな自

分を「そんなものだよ」と思う自分と、「そんな非情な」と

思う自分との葛藤で、どこかすっきりしない気分になってい

ます。



いたるところで義援金、救援物資、ＴＶ広告もＡＣ広告機構

のもの、など被災者救済のための報道やアナウンス一色にな

っているのを、私も救援に賛同するのですが、ちょっと偏り

すぎてないか、ということを考えてしまいます。たぶん、こ

の計画停電や物流不全で資金繰りできずに倒れる中小企業は

たくさんあるのではないかと思いますし、この就職難の状況

をさらに悪化させて若者の就職先は減ってくるのだろうし、

計画停電の計画のなさに効率的でない時間をたくさん使って

いる関東圏の住民はほとんどではないか、と思ったりします。

こういったマイナスの現象は後から見えてくると思いますが、

今は被災者の方々のことがあるので、そんな自分の本当に一

番気にしていることは口が裂けても言えない状況ではないか

と。。。。



知り合いの不動産業者と昨日電話で話ししたときに状況を正

直に教えてくれましたが、「マンションを買いませんか？」

という勧誘自体が「今そんなこといって、不謹慎な！」とい

うお叱りをうけるそうです。私はちょっと怖い気がしました。

普段これまで我々が生きていく上でやっている経済活動を”

不謹慎”というのはちょっと違うのではないかと思います。

被災者の方々に勧誘しているならわかりますが、そうでない

一般の人に対してもそのような思いを多くの人がしていると

すれば、、、。



一方で、被災者の方々の中にも、前向きに捉えようとする方

がいらしゃるのを一部ＴＶで拝見し、私は感動しました。こ

こ数日降った雪をかき集めて溶かして水にして利用しようと

されている方、津波が来たときの逃げ方を中学生に教えてい

た群馬大学の先生と実際にその通り行動した被災者の中学生

たち（隣接する小学校の小学生一人一人の手をとって、高度

にある避難所に逃げるように中学生に教えていた）、漁業共

同組合の看板を瓦礫の中から見つけてプレハブに看板をかけ

直して漁業を始めようとしている漁師の方々、などです。



津波という多くの人間の命を一瞬に奪ってしまう自然の怖さ

を受け止めながらも、それでも前向きに生きていこうとする

人間の強さ、を被災者の方々から感じ、感動をしてしまいま

す。震災にあっていない人たちは（私も含め）、もっともっ

と震災にあわれた方々が見せる困難な状況下で生きる強い部

分を見るべきではないか、と思ったりします。可哀想な人た

ちに救援物資を送る、配る、という目線だけでなく、人間が

あそこまで追い詰められても自分と家族や愛する人のために

生きようとする姿、命を受け継いでいこうとする姿、失った

ものの大きさをわかっていながらそれでも明日に向かって歩

こうとする姿、泣いていたい気持ちを抑えて残された家族や

友達のために笑顔で接する人たちの姿。そういう場面は避難

所にも被災地にも沢山あるのだと思います。そういう人たち

の何とも言えない美しい姿をもっとみたいし、その姿を見る

ことで自分はどういう人生を歩んでいくべきか、を学びたい

と僕は思っています。生身の人間として生きるということ、

その生きる力や強さを持つこと、が今の自分に問われている

のではないか。。。と思っています。



「3.11」は私の４１回目の誕生日だったのですが、一生忘れ

られない日になると思います。と同時に、被災者の方々から

人間としての生き方を教えられた最初の日にもなれば、と思

っています。。。



※いつもお読みいただきありがとうございます！

ストックとフロー

変化のはげしい時代には、折角身につけた知識やスキルも一

瞬にして陳腐化する、ということがあります。現に私の会社

でも２年前に得た技術は今や何の役にも立たないということ

が起こっています。「じゃあ、今の時代、知識もつけるだけ

無駄ではないか？」という言い分もわからなくはないですが

それも偏った見方のように思います。



職場の先輩や上司をみていると、現在の最先端の現場を知ら

なくても、現場の人が気づかないことを指摘し、それがあた

っている場合があります。もちろん、とんちんかんなことを

言っている人もいますが、、。なぜ気づくのだろう。。。

それは基本を押さえているからだと私は思っています。変化

の激しい時代に、表層だけをみていると全く変わってしまっ

たかように見えますが、変わる分と変わらない部分がある。

変わらない部分はなにか、その部分には自分が培ってきた知

識や知恵は使えるか。また、変わった部分はなにか、何がど

う変わったのか。そういった客観的な目で自分や周りを観察

、洞察する目を持っている人は、自分の知識や知恵が使える

部分というのをわきまえているように思います。



ビジネスも、長期的な戦略として通用するものと、短期的に

勝負するもの、と大きくふたつあるように思います。これら

をうまく組み合わせてリスクヘッジしていく、ということは

ビジネスや投資では理想なのではないか、と思います。また

、不動産は他の投資と比べてレバレッジをきかせられて資産

価値を担保に事業拡大可能なものですので、本来資産を長期

的に運用させていく目的に相性はよいと思います。ですので

、事業としての基盤を固めるという目的で不動産運用を行う

ことは、仮に不動産と関係ないビジネスをやられている場合

であっても、重要な戦略になると思います。



サラリーマンというのは基本的に長期において低収入安定型

の収入源ですが、不動産投資と併用することでは資産倍増さ

せ高収入長期安定の収入源を獲得することができますので、

基盤固めとしてはとても相性がよいです。



一方、不動産投資を長期安定で回せるようになってくれば、

逆に短期集中で高利回りを狙うとか、キャピタルゲイン狙い

で儲けるという投資もおもしろい戦略になると思います。

長期安定型投資でストックしておきながら、短期集中投資の

フローを時期をみて折り混ぜて両輪で回していく、というの

は投資やビジネスでは理想的な方法ではないかと思っていま

す。私はまだ不動産投資も立ち上げ時期なのであまり余裕が

ない状況ですが、将来的にはストックとフロー両方を考慮し

て、長期で回す物件と短期で儲けて入れ替えていく物件、２

種類にわけて運用していったり、不動産以外で短期集中で儲

けるビジネスと組み合わせていったり、ということもやって

いきたいと思っています。そのためにも変化の時代に変わっ

ていくものと変わっていかないもの、その基本の形を考える

そして、感じるようになっていきたい、と思っています。






※いつもお読みいただきありがとうございます！

自己資金をもらう投資

一棟物物件を３つ持ってますが、すべてオーバーローンで買

いました。フルローンでも、諸経費が７％はかかりますので、

仮に１億の物件であれば７００万諸経費を準備する必要があ

ります。仮に５千万の物件であれば、３５０万が諸経費とし

て必要になるわけです。



普通のサラリーマンが１００万円貯めるのは大変な苦労だと

僕は思っています。１億程度の鉄筋コンクリートの不動産を

買ったら家賃収入として毎月１００万以上がほっといても楽

に入ってきますが、サラリーマンの貯金で同額の１００万円

貯めようと思ったら年単位でかかり、その労力たるや、「同

じお金でも、なんでこんなにつらさが違うの！」と不思議に

思うくらい貯金で貯めるのは大変なことです。

毎月５万円づつ貯めたとしても６０万円、毎月１０万円づつ

貯めたとしても１２０万円です。つまり、諸経費分３５０万

円貯めようとしたら、毎月５万円ためたとして６年、毎月１

０万でも３年かかるわけです。それだけ一生懸命に貯めたお

金を不動産投資の諸経費に全部つぎ込めますか？！できる人

はいると思いますが、僕はそんな大胆なことは勿体無くてで

きません。。。（笑）



借金の額が多いことがリスクと考える人もいるかもしれませ

んが、私はむしろ、手元の余裕資金がなくなる方がリスクだ

と思っていますので、必死に貯めた現金を一瞬に使ってしま

うことが勿体無いと感じてしまいます。有余る現金があって

不動産を現金買いする人はいいと思いますが、サラリーマン

で代々受け継がれた資産が無い人なら、普通そんな大金、宝

くじでも当たらない限り、もってないですよね。



ですので、私はこれまでオーバーローンで物件を買い、諸経

費もできるだけローンで賄い、自腹で払う金額を使うことは

できるだけ少なくしています。多い物件で２５０万円、少な

い物件でマイナス１００万円です。マイナスって？？、、、

そうです、ローンで手持ち現金プラスにしたということです

。物件を購入と同時に、自己資金をもらったと言うこともで

きるわけです。これは２棟目に買った物件なのですが、評価

が銀行高かったので、オーバーローンで物件費用＋諸経費以

上にローンを引け、買った瞬間に手持ち資金もプラスでした。



資産のないサラリーマンが、本業以外の柱となるビジネスを

不動産でつくり、リスクにも耐えて、着実に資産を増やして

いこうとした場合、キャッシュフローがまず第一です。もち

ろん、いそがずゆっくりと成長性を落とした投資をすれば、

もっと安全で確実な投資もできますが、事業的規模で投資を

する前提であれば、成長性を重視する時期も重要です。リス

クを分散させようとした場合、ある程度大きな物件をかった

方が安定な経営ができるためです。早くそういう安定な状態

にもっていくために、成長性を重視しリスクをとることも重

要になるわけです。時間のある方は小さい物件をいくつも買

い続けるということができるかもしれませんが、サラリーマ

ンにはそんなに時間的余裕もないですので、事業的規模にし

ていく決意があるのであれば、最初大きい物件を購入してい

くことは重要な戦略になります。その場合に、金額が高額に

なりますが、自己資金をできるだけ使わずにオーバーローン

を基本にして進めることは、実はスタート時点でのリスクを

下げて安定経営する方法だと私は思っています。

でも金利上昇にはリスク高くなる、ということはあります。

それにどう対応するか、はまた後日書きますね。





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