今日は自宅近くの投資専門不動産会社さんを訪問して、雑談
をしてきました。昨日久しぶりに電話がかかってきて、紹介
したい物件があるとのことでしたので訪れてみたのですが、
物件の方は私の今の投資戦略とちょっと違うものでしたので
話も程ほどにして、今の金融機関の状況を主に話してました。
今年は事業用不動産が延びるのでは！という好印象をもって
いたとのことで、実際にＯ信託銀行はある条件にマッチした
お客さんにはキャンペーン金利を適用しているとのこと。私
の知っていたその銀行の金利水準よりも１％以上下がった金
利を提供されており、かなり前向きな姿勢を感じました。ま
た、以前別の業者からは、ノンバンク系で固定金利での不動
産融資をするところが新規に出てきているとのこと聞いてま
したが、これまでのＳ銀行の一人勝ち状態をただ見ているだ
けの状態から、少しずつ新規顧客を獲得しようとする銀行や
ノンバンクがでてきた状況のようです。
しかし、そういった動きも「3.11」でどう変わるか？？？は
不明で、数日前のブログでも書きましたが、都心マンション
業者がマンションの勧誘すらできない状況（不謹慎とお叱り
をうけるとのこと）というのは、今日訪れた一棟物専門の不
動産業者も同様、とのこと。「ＴＶ ＣＭすら出せない。。
。」と、例のＡＣ公共広告機構垂れ流しの状況を嘆いてらっ
しゃいました。もう少しの期間我慢ですかね。。。。。。。
投資用だけでなく、実需の戸建ても「3.11」以降動きが止ま
っている状態とのこと。震災で苦しんでいる人たちがいる中
で、不動産という資産を買う行動をすることが悪いことかの
ような気分があるのかもしれません。ということで、不動産
業者も「3.11」以降どうなっていくのか、注意深く見ている
という現状のようです。
そこで、あえて今後の不動産に対する融資状況踏まえた戦略
を考えてみたいと思います。私は株価に依存すると思ってい
て、今下げている株価が回復してくるまでは、全体として金
融機関の融資はやはり一段と厳しいものにならざるを得ない
だろうと思います。銀行も自己資本比率が株価に連動してど
んどん下がる状況は避けたいので、震災前の株価水準レベル
に戻るまではしばらく融資も厳しくみると思うからです。た
だ、不動産投資家にとって今回の震災での好条件は、日銀が
量的緩和に動いていることもあり、金利が上がる方向には当
面は行かないだろうと予想できることです。仮に金利があが
っていく兆候がみえたとしても、今の壊滅的な東日本の状況
を無視して金利上昇を政府や日銀が見過ごすことはないだろ
うと思われます。金利上昇で住宅ローンが払えない人が急増
したら、債務者だけでなく債権者である銀行のほうも不良債
権が増えて大打撃ですので、そっちの方向には向かわないだ
ろうっと。
とすると、融資さえつけられる不動産投資家にとっては、再
びチャンス到来なわけです。全体として金融機関が融資を渋
る時代は誰でも買えるわけではないので、全体としての購買
層は減ります。買える人が減ると物件価格は下がります。か
つ、東北地方では震災と原発の影響で実際住める賃貸供給量
が劇的に減ってますので、避難者が被災地の周辺や東北以外
の地域に移動し、逆にその周辺地域では需要が増えることに
なります。そこで、低い金利情勢をバックに、割安感のある
物件を押さえて、割安感のある賃料で貸すことができれば、
入居する側もメリットあり、提供する側（投資家）もうまく
回せることになる、と予想できます。
物件購入層の数が減っていくと、物件の購入希望価格のばら
つきが大きくなります（この状態を”ボラティリティーが高
い”といいます）。つまり、物件成約価格が定まりにくい状
態になりますので、個々の交渉しだいで安値で買えるチャン
スが増えるわけです。ですので、この機会というのは必ずし
も不動産投資家にとって悪い場ではなく、うまく状況を見抜
ければチャンスであるとさえ思います。メインバンクをもっ
ていつでも融資を引き出せる投資家にとっては、いいチャン
スでしょうね。。。（私に融資してくれる金融機関が今ない
のが残念。。。(笑））
ただ、どこに物件を買うのか、というところは今回の震災の
ような大きな災害リスクを想定してしまうと、かなり難しい
ですよね。。。。都心に人が集まってくるので、仙台と都心
の間の交通機関沿い（高速道路、新幹線など）を買うとよい
というコメントされている人もいるようですが、これに関し
て、私の考えるところは、、、、、、、、、、、、、
長くなったので、また後日書きますね。。。（笑）
※いつもお読みいただきありがとうございます！