一棟物物件を３つ持ってますが、すべてオーバーローンで買
いました。フルローンでも、諸経費が７％はかかりますので、
仮に１億の物件であれば７００万諸経費を準備する必要があ
ります。仮に５千万の物件であれば、３５０万が諸経費とし
て必要になるわけです。
普通のサラリーマンが１００万円貯めるのは大変な苦労だと
僕は思っています。１億程度の鉄筋コンクリートの不動産を
買ったら家賃収入として毎月１００万以上がほっといても楽
に入ってきますが、サラリーマンの貯金で同額の１００万円
貯めようと思ったら年単位でかかり、その労力たるや、「同
じお金でも、なんでこんなにつらさが違うの！」と不思議に
思うくらい貯金で貯めるのは大変なことです。
毎月５万円づつ貯めたとしても６０万円、毎月１０万円づつ
貯めたとしても１２０万円です。つまり、諸経費分３５０万
円貯めようとしたら、毎月５万円ためたとして６年、毎月１
０万でも３年かかるわけです。それだけ一生懸命に貯めたお
金を不動産投資の諸経費に全部つぎ込めますか？！できる人
はいると思いますが、僕はそんな大胆なことは勿体無くてで
きません。。。（笑）
借金の額が多いことがリスクと考える人もいるかもしれませ
んが、私はむしろ、手元の余裕資金がなくなる方がリスクだ
と思っていますので、必死に貯めた現金を一瞬に使ってしま
うことが勿体無いと感じてしまいます。有余る現金があって
不動産を現金買いする人はいいと思いますが、サラリーマン
で代々受け継がれた資産が無い人なら、普通そんな大金、宝
くじでも当たらない限り、もってないですよね。
ですので、私はこれまでオーバーローンで物件を買い、諸経
費もできるだけローンで賄い、自腹で払う金額を使うことは
できるだけ少なくしています。多い物件で２５０万円、少な
い物件でマイナス１００万円です。マイナスって？？、、、
そうです、ローンで手持ち現金プラスにしたということです
。物件を購入と同時に、自己資金をもらったと言うこともで
きるわけです。これは２棟目に買った物件なのですが、評価
が銀行高かったので、オーバーローンで物件費用＋諸経費以
上にローンを引け、買った瞬間に手持ち資金もプラスでした。
資産のないサラリーマンが、本業以外の柱となるビジネスを
不動産でつくり、リスクにも耐えて、着実に資産を増やして
いこうとした場合、キャッシュフローがまず第一です。もち
ろん、いそがずゆっくりと成長性を落とした投資をすれば、
もっと安全で確実な投資もできますが、事業的規模で投資を
する前提であれば、成長性を重視する時期も重要です。リス
クを分散させようとした場合、ある程度大きな物件をかった
方が安定な経営ができるためです。早くそういう安定な状態
にもっていくために、成長性を重視しリスクをとることも重
要になるわけです。時間のある方は小さい物件をいくつも買
い続けるということができるかもしれませんが、サラリーマ
ンにはそんなに時間的余裕もないですので、事業的規模にし
ていく決意があるのであれば、最初大きい物件を購入してい
くことは重要な戦略になります。その場合に、金額が高額に
なりますが、自己資金をできるだけ使わずにオーバーローン
を基本にして進めることは、実はスタート時点でのリスクを
下げて安定経営する方法だと私は思っています。
でも金利上昇にはリスク高くなる、ということはあります。
それにどう対応するか、はまた後日書きますね。
※いつもお読みいただきありがとうございます！