区分投資でスタートした人が、今後不動産投資を拡大させて
資産形成していこうとした場合、どこかで一棟物への投資に
切り替えていく方が、効率よく事業拡大できます。それは、
一棟の方が戸数多いため収益拡大も図れるし、金融機関から
担保や事業性として認められやすいからですが、ただし、一
棟目の投資が一番難しいので、慎重さは重要だと思います。
私は２００６年に札幌市白石区のＲＣ１６戸マンションから
一棟物の投資をはじめましたが、自己資金ゼロのオーバーロ
ーンで買いました。その前に区分投資で持ち金ほぼゼロでし
たので、今思うと結構思い切ったことをやったなぁ。。。
（汗）と思います。それでも、業者が初回満室保証してくれ
たことと、銀行融資が（今はやるとこ無いと思います）長期
のノンリコースローンで組めたことで、精神的な負担なく購
入できました。当時は”銀行が認めている物件なのだから、
間違いない”と自負していた他人任せの大バカ者のでしたが
当時私と同じような一棟物デビューをした人が後でデフォル
トを起こしたということを業者から聞いた時”銀行も間違い
を犯すんだ。。。”と実感したものです。
その背景として、私が一棟投資を始めた２００６年は不動産
ミニバブルがまだ続いていて、金融機関がどんどん貸し出し
をしていましたので、私のような低所得者でも一棟を買える
時期でした。しかし、２００７年後半から急に銀行が融資を
搾り出したことで、購入できる人が激減し、物件価格が下が
りました。さらに当時の物件は利回り１０％前後の比較的低
い利回りの物件が、近隣相場よりも家賃割高であったにも拘
わらず、フルローン融資がついてましたので（収益還元法で
の融資が流行ってました）そういった物件を買った投資家は
家賃の下落と空室の発生で返済できなくなり、また、売却す
るにも残債の方が多いために売るに売れない状況でデフォル
トになる、ということがあったようです。
私の場合も一時期、家賃下落と空室が続くことで悩まされま
したが、管理会社の担当と賃貸仲介支店に一緒出向き、直接
交渉で物件アピールとお客さんへの紹介増をプッシュしたこ
とで、なんとか客付けができ難を逃れることができました。
ですので、一棟物を始めようとされている方に対するアドバ
イスは、最初の一棟目が一番リスクがあるので慎重に検討さ
れた方よいということなのですが、そのためのポイントとし
て例をあげると、家賃が近隣相場と比べて同等以下か、物件
の家賃収入に対するローン返済比率が４０％以下か、直近の
修繕の必要性がないか、入居者の属性に偏りがないか（学生
だけとか）、などいくつかあります。どれも非常に重要な視
点ですが、「そんなこと言ってたら、該当物件なくていつま
でも買えないよ。。。」と思われるかも知れませんが、いや
いや、あせらずにじっくり検討すること、最初が肝心です。
複数物件を持っている人が故意にリスクをとって思い切った
投資に踏み込むのはAgreeですが、最初の一棟を検討している
人が、まして自己資金少ない人が、最初から大きなリスクを
負ってはいけないと思います。デフォルトにならないよう細
心の注意を払って検討し、一棟目を見定めることは重要だと
思います。
↓興味ある方！クリックお願いします！
資産形成していこうとした場合、どこかで一棟物への投資に
切り替えていく方が、効率よく事業拡大できます。それは、
一棟の方が戸数多いため収益拡大も図れるし、金融機関から
担保や事業性として認められやすいからですが、ただし、一
棟目の投資が一番難しいので、慎重さは重要だと思います。
私は２００６年に札幌市白石区のＲＣ１６戸マンションから
一棟物の投資をはじめましたが、自己資金ゼロのオーバーロ
ーンで買いました。その前に区分投資で持ち金ほぼゼロでし
たので、今思うと結構思い切ったことをやったなぁ。。。
（汗）と思います。それでも、業者が初回満室保証してくれ
たことと、銀行融資が（今はやるとこ無いと思います）長期
のノンリコースローンで組めたことで、精神的な負担なく購
入できました。当時は”銀行が認めている物件なのだから、
間違いない”と自負していた他人任せの大バカ者のでしたが
当時私と同じような一棟物デビューをした人が後でデフォル
トを起こしたということを業者から聞いた時”銀行も間違い
を犯すんだ。。。”と実感したものです。
その背景として、私が一棟投資を始めた２００６年は不動産
ミニバブルがまだ続いていて、金融機関がどんどん貸し出し
をしていましたので、私のような低所得者でも一棟を買える
時期でした。しかし、２００７年後半から急に銀行が融資を
搾り出したことで、購入できる人が激減し、物件価格が下が
りました。さらに当時の物件は利回り１０％前後の比較的低
い利回りの物件が、近隣相場よりも家賃割高であったにも拘
わらず、フルローン融資がついてましたので（収益還元法で
の融資が流行ってました）そういった物件を買った投資家は
家賃の下落と空室の発生で返済できなくなり、また、売却す
るにも残債の方が多いために売るに売れない状況でデフォル
トになる、ということがあったようです。
私の場合も一時期、家賃下落と空室が続くことで悩まされま
したが、管理会社の担当と賃貸仲介支店に一緒出向き、直接
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とで、なんとか客付けができ難を逃れることができました。
ですので、一棟物を始めようとされている方に対するアドバ
イスは、最初の一棟目が一番リスクがあるので慎重に検討さ
れた方よいということなのですが、そのためのポイントとし
て例をあげると、家賃が近隣相場と比べて同等以下か、物件
の家賃収入に対するローン返済比率が４０％以下か、直近の
修繕の必要性がないか、入居者の属性に偏りがないか（学生
だけとか）、などいくつかあります。どれも非常に重要な視
点ですが、「そんなこと言ってたら、該当物件なくていつま
でも買えないよ。。。」と思われるかも知れませんが、いや
いや、あせらずにじっくり検討すること、最初が肝心です。
複数物件を持っている人が故意にリスクをとって思い切った
投資に踏み込むのはAgreeですが、最初の一棟を検討している
人が、まして自己資金少ない人が、最初から大きなリスクを
負ってはいけないと思います。デフォルトにならないよう細
心の注意を払って検討し、一棟目を見定めることは重要だと
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