大家さんに不利な税制④

税理士×大家です。

またまたまた大家さんに不利な税制です

せっかく前回減価償却について書いたので、

それに絡んだお話です

【資本的支出の場合の減価償却の耐用年数】

アパートが老朽化すると、リフォームしますよね

そのリフォーム費用がその年の経費にならない場合があります

ざっくり書くと、リフォーム費用のうち

〇現状回復の費用　

→　修繕費としてその年の経費になります

〇価値を上げるものや耐用年数が延びるものの費用

→　資本的支出として資産計上するので、減価償却をすることで毎年の経費にしていきます

この資本的支出になった場合に減価償却する耐用年数ですが、

資本的支出を行った減価償却資産本体と種類及び耐用年数を同じくする減価償却資産を新たに取得したものとして、その種類と耐用年数に応じて償却を行うこととなります（国税庁ＨＰより）・・・

簡単に書くと、本体の建物と同じ耐用年数を使いなさいということです

建物がＲＣの場合なら、耐用年数が４７年なので、資本的支出部分も４７年を使うということです

たとえ、築３０年経っていてもです（４７年－３０年＝１７年とはならない）

1,000万のリフォーム費用が資本的支出になった場合には、

1,000万円×０．０２２（耐用年数４７年の償却率）＝２２万円

1,000万の支出に対して、減価償却費は年間２２万円にしかならないということです

しかも、前回お話したように（http://ameblo.jp/o83nokai/entry-11004389591.html
）

建物の場合、平成１０年４月以降の取得の場合は、定額法しか使えません

そうなると、税金も高くなるので、キャッシュフローが悪くなります

でも、リフォームしないと空室埋まらないし・・・

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行動指針

「行動する大家さんの会（AOA）」の理念がホームページに書いてあります。

普通、理念というと、「社会価値の追求」とか「人間尊重のなんとか」とか、一言なんですけど、えらく長いし、

空気とか水とか、判じ物のようになってしまいました。

例えば、キリスト教では、「水」には特別な意味があるようですが、いいのかなこんな使い方しちゃって？

そこで、もっと分かりやすいように「図」を作ろうということになりました。

とりあえず、この記事の先頭にあるような図でいいんじゃないの？という話しになりました。

というところで、今日はおしまい。



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9月10日(土)の勉強会＆懇親会！お忘れなく！！

このお知らせは、９月１０日の勉強会＆懇親会に参加される方で、メルアドを登録された方には、メールで送らせていただいています。

各位

初秋の候、ますますご健勝のほどお喜び申し上げます。

いよいよ今月１０日土曜日は、待ちに待った（？）「行動する大家さんの会（AOA）」の勉強会＆懇親会があります。

大家さんにとっては、日頃なかなか人には言えないことを他の大家さんと話し合う良い機会です。これから大家さんという人にとっては、すでに物件を持っている人に経験談を訊くチャンス。業者さんや借りて住んでいる人は、大家さんが何を考えているのか知る良い機会でもあります。

今回は、”新米大家よしゆき”と”素人大家ブロガー”が、口火を切って自らの経験談をお話しします。さらに、参加いただいたみなさんが、日頃思っていることを一言ずつ話そうというプログラムを用意しました。

その後は、懇親会でじっくり話し合いましょう！

当日は受付で、勉強会と懇親会の費用を、現金でお支払いください。懇親会への参加とアルコールのある無しは、お支払いの時におっしゃってください。

それでは、１０日に、みなさんとお会いして、お話しするのを楽しみにしています。

スタッフ一同

★★★ 開催概要 ★★★

日時　９月１０日（土曜日）
　　　　勉強会　午後２時～午後５時
　　　　懇親会　午後５時半～午後７時半

開場　午後１時３０分

会場　池袋ABCアットビジネスセンター別館 901号室

　　　　東京都豊島区東池袋1-6-4
　http://abc-kaigishitsu.com/ikebukuro/access.html

　　　　（６月の勉強会と同じビルです！）

　　　　当日緊急連絡先 下條 090-4456-0424

懇親会　ビュッフェ百味物語

　　　　　東京都豊島区東池袋１-5-7 LABI1日本総本店7F
　　　　　http://r.gnavi.co.jp/gaky500/map/

　　　　　（６月の懇親会と同じレストランです！）

　　　　　懇親会からの参加も大歓迎♪

定員　７２名　

費用　当日会場受付でお支払いください。

１．勉強会　１，５００円
　　（会場費等実費負担相当額です。）
　　（途中入退出等の割引はありません。）

２．懇親会
　　A） お酒を飲まない方　２，７００円
　　　　（食べ放題にソフトドリンク飲み放題）
　　B） お酒を飲む女性　　３，２００円
　　　　（プラスお酒飲み放題）
　　C） お酒を飲む男性　　３，７００円
　　　　（プラスお酒飲み放題）

参加資格　大家さんであってもなくても誰でもOK。
　　　　　ただし営業活動はご遠慮下さい。

プログラムおよびスケジュール

１３：３０　受付開始

１４：００　オープニング

１４：１５　大家さんの体験談 その１

ちょっと待て！土地活用の落とし穴
『サラリーマン投資成功のつもりが大失敗』 by 素人大家ブロガー

１５：１０　大家さんの体験談 その２

廃墟寸前！空室率87.5 %のオンボロアパートが8カ月で満室になるまで
『オンボロアパートを満室にした方法 』 by 新米大家よしゆき

１６：００　ミニワークショップ

少人数のグループに分かれて、グループ毎に簡単な発表を行なうことで、経験や情報を交換します。

１７：００　クロージング

１７：３０　懇親会

『行動する大家さんの会（AOA）』の勉強会は、「手作りの勉強会」です。会場の後片付けなど、
皆様の手をお借りることがありますがご協力をお願いします。

やっと２回目ですが、前回よりもさらに良いものにするために、皆様のご協力をいただきたくよろしくお願い申し上げます。

行動する大家さんの会
事務局
e-Mail: staff@o83nokai.org



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