『大家さんに不利な税制④』

税理士×大家です。

またまたまた大家さんに不利な税制です

せっかく前回減価償却について書いたので、

それに絡んだお話です

【資本的支出の場合の減価償却の耐用年数】

アパートが老朽化すると、リフォームしますよね

そのリフォーム費用がその年の経費にならない場合があります

ざっくり書くと、リフォーム費用のうち

〇現状回復の費用　

→　修繕費としてその年の経費になります

〇価値を上げるものや耐用年数が延びるものの費用

→　資本的支出として資産計上するので、減価償却をすることで毎年の経費にしていきます

この資本的支出になった場合に減価償却する耐用年数ですが、

資本的支出を行った減価償却資産本体と種類及び耐用年数を同じくする減価償却資産を新たに取得したものとして、その種類と耐用年数に応じて償却を行うこととなります（国税庁ＨＰより）・・・

簡単に書くと、本体の建物と同じ耐用年数を使いなさいということです

建物がＲＣの場合なら、耐用年数が４７年なので、資本的支出部分も４７年を使うということです

たとえ、築３０年経っていてもです（４７年－３０年＝１７年とはならない）

1,000万のリフォーム費用が資本的支出になった場合には、

1,000万円×０．０２２（耐用年数４７年の償却率）＝２２万円

1,000万の支出に対して、減価償却費は年間２２万円にしかならないということです

建物の場合、平成１０年４月以降の取得の場合は、定額法しか使えません

そうなると、税金も高くなるので、キャッシュフローが悪くなります

でも、リフォームしないと空室埋まらないし・・・

行動する大家さんの会スタッフ