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ウェブライター 真木 幸子

女性のためのマンションブログ 監査

マンションで監事になったけれど仕事が分からないし監査時間が短すぎる件!

総会で監事に選任されたけれど何をどう監査したらいいのか分からない、管理会社から会計書類を渡されたけれど簿記の知識もなく、何をどうチェックしたらいいのか分からないと思っている方へ。

 

本記事では下記の内容を解説します。

1.マンションの監事の業務と監査する時間が異常に短い件!

マンション管理組合の監事の業務は管理規約で規定されていますビックリマーク
標準管理規約では「監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査して報告しなければならない。」「不正があると認めるときは、臨時総会を招集できる。」「監事は、理事会に出席して意見を述べることができる。」とされています。
 
お住いのマンションの管理規約の監事の記載箇所を一度読んでみてください。
 
メモ【標準管理規約】(単棟型)

(監事)
第41条 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告しなければならない。


2 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会を招集することができる。


3 監事は、理事会に出席して意見を述べることができる。

 

標準管理規約によると監事の業務は、理事会、管理組合の業務の監査&会計の監査という事になります。そして、問題があるときは臨時総会を招集できたり、理事会に意見を述べる事ができます。走る人
 
会社でいう監査役みたいな感じですね。
 
監事になった方が会計監査をする時間が短すぎるのではないか、管理会社がわざと書類を監査させないようにしているのではないかという事を話しているのを聞いた事があります。
 
標準管理規約では、新会計年度開始後2ヶ月以内に通常総会を招集すると記載されていますが、管理規約で2ヶ月以内〜3ヶ月以内と規定されているマンションが多いのではないでしょうか。(マンションによっては決算が上期、下期とに分かれているところもあります)
 
新会計年度開始後2ヶ月以内に総会を開催するのは、期間的にはキツイかもしれません。汗
 
例えば、マンションの会計年度が毎年4月1日〜3月31日までの場合、2ヶ月以内に通常総会を招集をするには5月31日までに総会を招集するということになります。
 
4月末〜5月上旬はゴールデンウィークで管理会社も点検業者も休日です。3月末時点での領収書、請求書関係を整理して会計書類を揃えるには管理会社の会計担当が効率よくこなしたとしても、4月末まで(1ヶ月)に準備をするのはキツイと思います。汗
 
会計担当、設備担当、営業担当、修繕担当、管理員担当などに分かれているので、会計担当がその月の全ての業務を把握することは難しいからです。あせる
(例えば、年度末の3月に点検や修繕をし、支払いが済んでいないものは未払金に計上する。4月分の駐車場使用料が3月31日に振り込まれた場合には、前受金で処理をするなど)
 
全ての管理業務の日付、金額、対応状況などの情報と書類の管理ができていないと難しいのです。(点検業者が点検をしても報告書が遅れる、請求書などが遅れるなども)
 
仮に4月末に会計資料が揃ったとしても、ゴールデンウィークに突入してしまいます。理論上は4月末に書類が揃ったら、決算理事会を5月上旬にのゴールデンウィーク中に開催し、監事は決算理事会後も会計監査をすることに。
 
そして、通常総会は会議の2週間前までに通知しなければならないとされている場合、2019年の5月のカレンダーを見てみると、皆が集まりやすい土日で総会を開催という事が多いと思いますが、5/25(土)、5/26(日)が総会会日の候補日になります。会計監査の時間は1週間あればいい方で、2、3日しかないことが予想されます。
 
【3月決算で、新会計年度2ヶ月以内に総会開催が必要な場合】
例えば、こんなスケジュールに・・・
・5/4(土)決算理事会を開催(管理会社は休日出勤)
・5/4(土)決算理事会で決まった内容や総会議案書の修正、理事会議事録(案)の作成をする(管理会社は休日出勤)監事さんは会計監査に入る。
・5/5(日)〜5/9(木)に修正した議案書を理事長が確認、監事は会計監査をして押印する
・5/10(金)総会案内通知をする(総会会日2週間前)
・5/25(土) 総会会日
 
3月決算で5、6月総会というマンションは多いと思います。総会会場も早めに予約しないと予約できなくなってしまいますので、スケジュールは早めに組んでおいた方がいいのです。管理会社に後回しにされないように、早めにスケジュールを組むようせかしましょうビックリマーク
 
メモ【標準管理規約】(単棟型)

(会計年度)
第56条 管理組合の会計年度は、毎年○月○日から翌年○月○日までとする。

 

(会計報告)
第59条 理事長は、毎会計年度の収支決算案を監事の会計監査を経て、通常総会に報告し、その承認を得なければならない。

 

(総会)

第42条3 理事長は、通常総会を、毎年1回新会計年度開始以後2ケ月以内に招集しなければならない。

 

(招集手続)
第43条 総会を招集するには、少なくとも会議を開く日の2週間前(会議の目的が建替え決議であるときは2か月前)までに、会議の日時、場所及び目的を示して、組合員に通知を発しなければならない。

 

・マンションによっては総会開催日は、新会計年度開始後2ヶ月以内でなく、3ヶ月以内に開催というマンションもありますし、総会招集手続きが1週間前に組合員に通知というマンションもありますので、これを機に管理規約に目を通してみてください。わんわん

マンション管理組合の理事と監事はやるべき仕事が違うにゃー。

 

2.マンションの管理組合の監査をする時のチェックポイント!

会計年度が締まりましたら、決算理事会で総会案内の草案が出されますので、監事さんは会計監査に入っていくと思います。決算理事会では管理会社より収支の報告があります。その報告を受けて、会計監査をします。馬
 
【一般的な監査のチェックポイント】
✔︎収入と支出のチェックをして、今期の合計金額と来期への繰越金額を確認。
✔︎貸借対照表にある資産の合計と繰越金の合計があっているのか確認。(銀行の残高証明書で預金残高を確認、現金の場合には現金出納帳などを確認、未収金、未払金、前払金、前受金なども確認)
✔︎請求書、領収書などをみて、いつ何のために支払ったのかなどを確認
✔︎通帳の記帳と預金口座名義人の確認(前理事長や管理会社に名義になっていないか確認)
✔︎現金の取り扱いがある場合には残高の確認
✔︎保険証券がある場合にはその確認(特に長期契約の場合)
✔︎収益事業があって法人税や消費税を申告している場合には、税金関係の確認や手配
✔︎す・まいる債や借り入れがある場合には、利息なども確認
✔︎前期実績と当期実績の比較(大きく増減した項目はないか?)
✔︎当期予算と当期実績の確認(大きく増減している項目は原因が妥当か確認)
 
【注意してほしい事】
クラブ管理委託契約の内容が変更になっている場合には確認。(例えば、定期清掃が毎月から隔月に変更になった場合や、設備点検などが定額委託業務費から管理組合直契約になった場合など)
ダイヤ水道光熱費や点検費などは請求日と点検日が異なっていることがありますので注意
スペード前年度出てきて今年度出てこない勘定科目があれば記載漏れの可能性がありますので確認
ハート管理員さんの休日出勤時の実働時間と請求金額の確認
 
トランプジョーカー管理会社に、ハンコだけ押してくださいと言われて内容をほとんど確認しないまま監査報告書に押印をしている監事さんもいると思いますが、大事な数字だけは確認したいものです。
 
 
 
最後までお読みいただきありがとうございます。

 

 

 

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マンションの管理組合が町内会の自治会と同じ組織で委託料収入が入る市!

マンションの収入を増やしたいので収入を増やす方法を知りたい。収益事業は税金がかかるので収益事業とまではいかなくても収入を増やす方法を知りたいと思っている方へ。

 

本記事では下記の内容を見ていきます。

1.マンションの管理組合が町内会の自治会と同じ組織で委託料収入が入る市?

「管理組合」はマンションの資産の維持管理のための組織として区分所有法などの法律にも縛られていますが「自治会」は住民のコミュニティー形成のための組織としてルールは自治会ごとに決められています。
 
・管理組合→マンションの資産の維持管理のための組織
・自治会 →住民のコミュニティー形成のための組織


以前は自治会と管理組合が一緒(会長=理事長)になっていたために、自治会と管理組合がごっちゃになっていて、慣習などもあり区別がつかないマンションもありましたが、法律で管理組合と自治会はもともと違う組織で目的が異なるため、別々に組織するのが望ましいとされてきました。

 
しかし、千葉市では東日本大震災などもあり地域コミュニティーの必要性などが改めて認識されたため、平成25年4月から、一定の要件を備えることでマンションの管理組合を町内会の自治会同様の組織として位置づけられることになりました。
 
管理組合が自治会組織として位置づけられると、行政からの情報が入手しやすくなり地域コミュニティーとの連携を図ることができます。そして行政から委託料の収入などが得られることになります。
 
市からの委託料等を適切に収入・支出とするためには規約の見直しが必要になりますし、管理組合が自治会の連合組織に加入するので総会での決議も必要になります。
 

マンションのコミュニティーと地域のコミュニティーが一緒になるにゃー。

 
 

2.マンションの収益事業以外で何か収入はあるの?

マンションの管理組合では収益事業による収入があると法人税が課税されます。
 
管理組合の収益事業以外での収入としては「資源ゴミ回収(処分)奨励金」や「貸しロッカー」などがあげられます。
 
マンションで普通にゴミとして出している資源ごみが、集団回収を通して回収をすれば収入になります。古紙やビン、カンなどが多いのですが、古布(古着)類も回収をしている場合もあります。団体で登録して回収した資源を区に引き渡すことで、回収量に応じた報奨金が支給されます。
 
上記は報奨金としてお金で振り込まれるのですが、報奨金以外に加えトイレットペーパーやゴミ袋などを支給してくれる自治体もあります。
 
さらに古紙回収業者などは、新聞、雑誌、紙類等を回収して、現金以外にもポケットティッシュ、トイレットペーパーなどと交換ができたりします。管理室や共用部分などでトイレットペーパーを使用する場合などには嬉しいですね。
 
古紙を回収してくれる業者さん
 
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賃貸に出しているマンションオーナーの連絡先が不明になったら!

マンションも高齢化や賃貸化などさまざまな事があります。連絡先が不明のため総会資料などが届かないなど、マンションオーナーの連絡先が不明になってしまったらどうすればいいのか知りたいと思っている方へ。

 

本記事では下記の内容を見ていきます。

1.賃貸に出しているマンションオーナーの連絡先が不明になったら?

 
マンションが高齢化したり、賃貸化したりすると連絡がつかない所有者が増えていきます。総会などの資料を送付しても返送されてくることもあります。汗
 
高齢化と賃貸化の両方が進んでいくと、総会で管理規約を改定したくても重要な案件の決議が必要なときなどに特別決議(3/4以上)が可決されないということもあります。あせる
 
・高齢化が進んで役員のなり手がいないのに、役員の定数などの管理規約の改定ができないビックリマーク
(管理規約が古く管理費等の決済方法が振込となっているため引き落としができないetc)
 
・賃貸化が進んで連絡先不明の所有者が増えたために、総会の成立要件はギリギリ満たしているものの特別決議の可決は難しい。このままでいくと成立要件すら危ういビックリマーク
 
・所有者が老人ホームに入所したり、病院に長期入院したりしているために連絡がつかないビックリマーク
(数年間連絡がつかず、亡くなった後に入院していた事がわかったケースや、管理費等を滞納をして行方不明になってしまい連絡がつかなくなったケースなどもあります。)
 
管理費等の引き落としは管理会社と集金代行会社が提携(契約)をしているので(厳密には管理組合、管理会社、集金代行会社の三者契約)オーナーの連絡先や引き落とし口座などは管理会社は把握していると思います。緊急連絡先などを記載した名簿を作成しているはずですので、名簿は管理会社か管理組合で保管をしていると思います。
 
この名簿は個人情報でもあり、勤務先や家族の情報なども記載されているので管理会社にしても管理組合にしても取り扱いには注意が必要です。
 
通常は使用細則などで、所有権変更時や入居時に提出する書式などが決められていると思います。(管理規約が古い場合には書式もなく、現行の法律と合っていない事も)
 
【対策としては】
①管理会社に緊急連絡先の把握をしてもらう
②緊急連絡先が記載された名簿を保管しておく(名簿の更新を定期的にする)
(緊急連絡先、メールアドレス、賃貸不動産会社の連絡先なども分かると助かりますね。)
→オーナーが海外転勤や入院などで連絡がつきにくくなってもメールで連絡が取れると便利ですし、賃借人とのトラブルや漏水などが起こった時などに、賃貸不動産会社の連絡先がわかると保険関係の対処もしやすいです)
③使用細則などで規定し、引っ越し時や緊急時に連絡先を提出する書式なども揃えておく。
 

高齢化や賃貸化が進んでいく前に対策を講じるにゃー。

 
 

2.2020年頃から急速に高齢化が進んでいく!

 
日本では東京五輪を終えた、2020年ごろから急速に高齢化が進むと言われています。団塊世代が75歳以上になって、国民の3人に1人が65歳以上、6人に1人は75歳以上になるのだそう。
 
そして、2042年ごろには団塊ジュニアが高齢者になります。
 
AIの世界でも2042年ごろにはシンギュラリティ(技術的特異点)が到来するとも言われています。これは、コンピュターが全人類の知性を超える時点のことです。人類の終わりかもしれないとも言われていますが、人間の予測のできない事が起こる可能性があるのだと思います。汗
 
最近では「スマートホーム」「スマートシティ」などに注目が集まっています。在宅医療、遠隔医療なども進んでいき、高齢者が暮らしやすく、それを支えていく仕組みがができていくのかもしれませんね。走る人
 
 
最後までお読みいただきありがとうございます。

 

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マンションの固定資産税を安くしたい!クレジットカードで管理費などを払ってポイントバックしたい!

固定資産税や住居費などは家計の中で大きな割合をしめていると思います。この支出をうまくコントロールしたり、うまくポイントを貯めたりするおトクな情報を知りたいと思っている方へ。

 

本記事では固定資産税や管理費等の固定費についての内容を見ていきます。

1.マンションの固定資産税は安くできるのか?

マンションなどの建物は再建築価額で評価されます。近隣で似ている物件と比べて差がありすぎる場合には、安くなるということもあるかもしれません。(ほとんどの場合には難しいと思います)
 

評価額が記載されている「固定資産課税台帳」を自由に閲覧できる期間があり、近隣の似たような不動産の評価と自分の不動産の評価を価格等の縦覧帳簿で見比べることができます。東京都では縦覧期間は4月1日から7月1まで評価額などを見られます。

 

東京都主税局 固定資産税の縦覧
 
固定資産税を普通にクレジットカードで支払うと決済手数料がかかってきます。現状で固定資産税をおトクに支払うには、手数料が無料でポイントバックのある一部のクレジットカードで支払うのがおすすめです。
 
・セブンイレブンのセブンカード・プラスからnanacoカードにチャージしてnanacoカードで支払うと200円で1ポイントのポイント還元
 
・リクルートカードからnanacoカードにチャージしてnanacoカードで支払うとの1.2%のポイント還元
 
リクルートカードで固定資産税の支払いについては【こちら】の記事に記載していますのでご参考にしてください。

固定資産税をクレジットカードで支払ってポイントを還元するにゃー。

 
 

2.マンションの管理費等をクレジットカードで!

マンションの管理費等をクレジットカードでの支払いができるのは現状では一部のマンションのみになっています。
 
例えば、三菱地所レジデンスのパークハウスなどは三菱地所グループのクレジットカードで支払うことができたり、三井不動産レジデンシャルがセゾン系列のカードと提携していますし、野村不動産のプラウドではゴールドカードのみで支払いができます。
 
このような中で、カード会社を限定せずに口座振替などができるポイントやマイルが貯まるカード払いの決済サービスなども出てきているようです。
 

「インターネットサービス」と「エネルギーサービス」という2つのサービス基盤を有している株式会社ファミリーネット・ジャパンの住宅関連サービスです。

 

マンションのクレジットカード決済
 
キャッシュレス社会になると言われていますが、日本でもビットコインで不動産売買ができるサービスも出ています。毎月の管理費等、駐車場使用料などが誰でもクレジット決済できたり、Amazonや楽天などのポイントや仮想通貨などで支払ったりと決済方法の多様化が進んでいくのでしょうか。
 
最後までお読みいただきありがとうございます。

 

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AIやドローンでマンションの外壁診断や大規模修繕工事が!

マンションを維持していくには建物劣化診断や大規模修繕工事は避けては通れませんが、正確な劣化状況の把握をした上で工事を実施したい、出来るだけコストを抑える方法を知りたいと思っている方へ。

 

本記事では話題のAIやドローンなどについての内容を見ていきます。

1.ドローンでマンションの外壁調査!足場不要でコスト削減?

 
NPO法人のドローンサポート東北(宮城県)は小型無人機ドローンを落下させない特許技術を活用して、マンション外壁の損傷状況を調査しました。
 
「従来の足場を組むなどの方法と比べて、低コストで他の高層建築物でも利用できる」と普及を目指しているそうです。ドローンの操縦者がドローンを移動させながら外壁を撮影して、ひび割れや融解の有無などを画像でチェックするのだそう。
 
これまでの外壁診断では目視や打診棒などでの打診調査などをしますが、大規模修繕工事中に足場をかけながら調査をしていくことが多いと思います。
 
また、建築基準法の施工規則の改正により定期調査報告における具体的な調査項目、調査方法、および判定基準が、「国土交通省告示第282号」に定められ、外壁の全面打診調査が義務付けられています。
 
ドローンの現在の技術としては、運搬できるものは限られているようなのですが、カメラやセンサーなどの情報収集をできる機材は問題なく搭載できるようですので、赤外線センサーで外壁の損傷の調査ができるようになれば普及が進んでいくかもしれませんね。
 
建物劣化診断時になどに、地震保険に加入しているマンションで明らかに地震の被害と認められるような写真や、築年数などに対してひび割れなどの被害が多すぎるため地震での被害であろうと思われる場合などには地震保険などで補修費用が賄われることもありますので上手に活用していきたいものです。(地震時に地震保険に加入していれば、現在は解約していたとしてもOK)

落下しない技術がすごい。時間とコストを削減できるので上手に活用していきたいにゃー。

 
 

2.AIやドローンで自動劣化診断!

日立システムズは、構造物の点検作業や点検結果の判定、点検レポートの作成・管理、維持保全計画策定までを支援するドローン運用統合管理サービスを開始するそうです。
 
劣化箇所にマーキングやコメントなどを入れて、フォーマットの報告レポートに画像データとして取り込み、点検結果報告書を自動で作成するのだとか。作業効率を大幅に向上することができるようです。
 
屋上や目視では見ることのできない場所などの点検がドローンでできるようになれば、劣化状況が把握できるので修繕の計画にも役立ちます。
 
このような画像データ分析によって、大規模修繕工事時などにも状態や費用などの計画案などをAIが分析、提案してくれるようになるかもしれませんね。
 
 
最後までお読みいただきありがとうございます。

 

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マンションの管理人の仕事ぶりが不満な件!

長年勤めてくれた管理人さんがご高齢のため退職し、交代した管理人さんがサボっているのが目につくのですがというお話を耳にすることがあります。汗

 

長年勤めてくれて、マンションの事情などをよく知っている管理人さんがいなくなってしまうと辞めないでほしいという気持ちや寂しいという気持ちが出てきます。

 

管理人さんが仕事をサボっているようなのでを交代してほしい、管理人さんの業務について知りたいと思っている方へ。

 

本記事では管理人さんの業務についての内容を解説します。

1.管理人さんに話を聞いて状況を把握する!

いろいろなタイプの管理組合があるように、いろいろな性格の管理人さんがいます。一般的にはご高齢の方が多いので頑固な方が多いように感じます。
 
管理人さんの変更について管理会社に要求するには、理事会で話し合って理事会からの要望として理事会議事録に記載し要請するのがスムーズかもしれません。変更の要請をしてさらに相性の悪い管理人が配属されるということもありますので理由などをきちんと伝えた方がいいです。
 
理事会や総会で話し合って要請する前に(いつでも要請はできますので)少し考えてみてほしいことがあります。
 
■前任の管理人さんからの引き継ぎがしっかりとなされていたのか?そもそも書類や業務や鍵の取り扱いなどの引き継ぎが何もされていないのなら業務を把握していないだけかもしれません。
また、前任の管理人さんが所定の業務以上のことをしていたけれど引き継ぎをしていない場合などもあります。
 
管理員業務として決められた業務以上のことを熱心にやってくれている方もいますので、その場合には理事会の方から、新任の管理人さんや管理会社に依頼をしてみるなどの必要かもしれません。
 
■管理人業務自体が物理的にこなすのが無理な内容になっていることもあります。例えば、主な管理員業務としては日常清掃業務、受付業務、点検業務、立会業務、報告連絡業務などがありますが、契約によってはマンションの防火管理者を引き受けている場合もあります。
 
規模にもよりますがゴミ収集日に、ゴミ置き場からゴミ集積所までゴミを移動させてゴミ置場の整理整頓、清掃をするだけでかなりの時間を要すると思います。(ゴミ収集車が収集してからゴミネット(カラスよけ)やリサイクル用のBOXなどをゴミ置場に戻すまで)
 
さらに掃き掃除、拭き掃除をして立会い業務、点検業務となると管理人さんが一人で勤務している場合スケジュールがかなりキツイ場合もあります。
 
■管理人さんが健康上に問題を抱えていることもあります。話を聞くと病気のため階段の上り降りがきつくなっていたのですが、誰にも相談できずに時々休憩をとりながら頑張っていたという管理人さんもいました。あせる
 
前任の管理人さんがしてくれていたことをまとめて、要望は明確に伝えるようにしないと、人員の入れ替えだけで終わりきちんと引き継ぎがなされないこともあります。
 
前任の管理人さんが急な病気などで辞めた場合などは、後任の管理人さんが慣れるまでは時間がかかるかもしれませんが管理人さんの指導に力を入れている管理会社ならばしっかり指導をしてくれると思います。
 
逆に、管理人さんに任せっきりで管理人さんに業務指導もしていない管理会社ならば引き継ぎもせずに人員配置のみをするかもしれません。(管理人さんが管理会社と管理組合の間に挟まれ悩んでいるケースもあります)汗
 
その辺も、踏まえて管理会社と管理人さんを動かしていくのが一番賢いやり方かもしれませんね。(管理人さんは、管理委託契約上、業務雇用契約上、立ち位置が難しい)
 
 
法律上や収支上で難しい問題が発生したり、管理会社が信用できないということがあれば、まずはマンション管理士会の無料相談や自治体のマンション管理士派遣制度などを使ってプロに相談をしてみるのをお勧めします。
 
まずは無料で相談をしてみて、マンションに有益な提案をしてくれると思ったら正式に依頼をするかしないかは必要に応じて検討をすればいいのです。
 

管理人さんも人間なので話し合ってみるのが、話し合いで解決することもあるにゃー。

 
 

2.管理員業務のチェックポイント!

 
マンションによって多少内容は異なってきますが、一般的な管理員業務をまとめてみました。
 
■受付業務
外来者・居住者への対応や拾得物の取り扱いなど
(入退室管理表に必要事項を記入したり、電話の授受、拾得物の取り扱いなどをします。外来者が自動車などできていないかの確認をしたり、駐車禁止スペースの駐停車などの確認をします)
 
・共用部分の鍵の保管・貸し出しなど
(管理室に鍵を保管している時にはたとえ短い時間でも、管理人室には施錠をします。鍵を貸し出す時には必ず記入をしてもらいます)
 
・入退去者の手続きなど
(入居時に居住者名簿などの、退去時には転出届などの管理)
 
・駐車場、駐輪場、バイク置場、集会室などの手続きなど
(各種申し込み書類に関する対応)
 
■清掃・点検業務
・巡回業務
(管内の巡回清掃、外周や花壇、屋上ではルーフドレインなどにつまりがないかなど、排水溝付近に落ち葉やゴミが落ちたり詰まったりしていないか、駐輪場や共用部分に私物が置いていないかのチェックなど)
 
・ゴミ出し・ゴミ置場清掃など
・日常検針など
・管球の点検
(週に一度は各階、駐車場、駐輪場等点検をし、球切れやちらつきがある場合は交換します。交換後は在庫表などに必要事項を記入など、電灯盤を手動に切り替えて点検も)
 
■立会業務
・保守点検や工事など、引越し業者など
(エレベーター点検ではエレベーターがストップしますし、消防点検では各住戸への入室などもあることも、貯水槽清掃などは断水するので、居住者の生活に影響がでるものは事前に掲示など)
 
■報告・連絡業務
・管理業務日誌などでマンションがどのような状況が記入
 
今回は、清掃業務にはあまり触れませんでしたが、管理員業務をまとめていたら『管理人さん、いつもありがとう』という気持ちになってきました。ウサギ
 
 
最後までお読みいただきありがとうございます。

 

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マンションのリフォームのトラブル!リフォームを承認したら漏水した件!

マンション管理のことをよく知らなくても、輪番制で理事が回ってきます。

そして理事長になってしまうとさまざまな書類への署名・押印などの業務をこなさなければなりません。汗

 

その書類の中には、各部屋のリフォームの申請届けも含まれています。建築やマンションの法律についてあまり詳しくなくても、判断をしなければならないので、判断に困ることは多いと思います。あせる

 

各お部屋や不動産会社、リフォーム会社などからリフォームの申請が届いたけど、どうしたらいいのかわからないと思っている方へ。

 

本記事ではマリフォームの承認についての内容を解説します。

1.マンションのリフォームは水回りに注意!

マンションのリフォームの申請は、所有者、不動産会社、リフォーム会社などから申請書が出されると思います。
 
この申請書の内容を見ても、判断に困ると思います。
・この工事は共用部分や他の部屋に影響が出ない工事なのかはてなマーク
・消防法や建築基準法などに違反していない工事なのかはてなマーク
 
管理会社にリフォームや専門部署があると思いますので、管理会社に聞いくのが一番聞きやすいと思います。でも管理会社の担当者が建築や修繕関係に強いというわけでもなく、社内でも利益にもならないことに時間を費やしてくれるとは限りません。
 
だとしても、担当者に確認をしておいた方が無難です。実際に管理規約、使用細則、などに規定されておらず判断に迷って、理事会で決めた方がいい事もあります。
 
・例えば、給湯器がベランダにある場合などに、給湯器は新築時には外壁などに合わせた色で統一されていることがあります。マンション全体の外観にも繋がるので、給湯器の交換時に色の指定が必要な場合があります。
 
標準色(ホワイト)で交換すれば安くすむのですがカラーを指定するするとその分費用がかかることもあります。その確認をせずに安易に承認をしてしまうと統一感がなくなりマンション全体の資産価値の低下にもつながりる恐れもあります。
 
また、リフォーム業者が申請書と違う工事をして、勝手に躯体に穴をあけそこから浸水したというケースもありました。虚偽の申請をするなんて普通では考えられませんが、施工会社名、連絡先などは必ず、申請書と一緒に保管しておきましょう。
 
・例えば、もともと古くシャワーしかない部屋にバスタブをつけたい場合、配管の口径、勾配、排水量なども含めて、排水しても問題がないという資料も添付してもらわないと、危なくて許可ができません。水回りのリフォームには注意が必要です。汗
 
1階に店舗が入っているマンションの床下と壁から漏水したことがありました。調査をしたら、床下の配管の口径が小さく勾配がゼロでした。エアコンの配管をこの配管に繋いでいたので、床下と壁の両方から漏水していました。このリフォームをしたのは前の所有者さんでした。
 
申請書には床下の配管を交換する旨が記載されていましたが、図面に施工箇所が記されているだけで細かい施工内容の記載はなかったようです。
 
この場合には、漏水調査として調査費用は火災保険で対応できましたが、この修繕について誰が責任を負うのかについてはこのあと少し揉めることになりました。
 

水回りのリフォームは注意が必要。リフォーム後に漏水があることも起こりうるのでリフォームの書類は保管しておくにゃー。

 
 

2.マンションのリフォームで影響が出た場合の対策は!

 
マンションのリフォームにおいては、いろいろなお悩みを耳にします。あせる
・リフォームの申請内容が適切なのか判断が難しい
・リフォームの申請内容と施工内容が一致しているのか確認が難しい
・リフォーム後に漏水や問題が出た時には誰が責任を負うのか分からない
・リフォームを申請しても許可がおりずにリフォームができない
・リフォーム業者が廊下に材料を置きっぱなしにしたり、オートロックを開錠したままにして困る
 
難しい問題ですが、これからも起こりうることですので管理規約や使用細則などで、起こりうることに関しては取り決めをしておくのがいいかもしれません。メモ
 
不動産会社や転売目的の方などは売却のために買取り、リフォーム転売後には問題が起きても取り合ってくれないことがありますので、しっかりと管理規約、使用細則を定めておくのが無難です。
 

 

最後までお読みいただきありがとうございます。

 

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マンションの宅配ボックスは便利!でも故障時やメンテナンスは注意!

マンションに宅配ボックスがあると不在時などの荷物の受け取りにはとても便利です。

 

不在時などに荷物を受け取れない場合、宅配業者に連絡し再配達をしてもらわなければなりませんが、忙しくて受け取れないでいるうちに保管期限が切れてしまったということも。

 

マンションに宅配ボックスがなく設置の検討をしているビックリマーク

すでに宅配ボックスはあるけれど故障が多くて困っているビックリマーク

 

というマンションは多いのではないでしょうかはてなマーク

 

便利なのでマンションに設置したい、宅配ボックスのメンテナンスなどについて知りたいと思っている方へ。

 

本記事ではマンションの宅配ボックスについての内容を解説します。

1.マンションの宅配ボックスのメンテナンスについて!

 

便利で使い勝手のいい宅配ボックスですが、長く使用していると故障なども目立ってきます。マンションに設置されている宅配ボックスに「故障中」や「使用禁止」「1週間以上荷物を取り出していない方はすぐに取り出してください」などの張り紙を見かけることがあります。

 

エラーや故障時などには大変ですがセキュリティー意識が高まっていく傾向にある中、故障時の対応ができればとても便利ですし、他人から直接荷物を受け取りたくないという若い女性や高齢者なども増えてきています。

 

宅配ボックスの種類別に簡単ですがまとめてみました。

 

【宅配ボックスの種類】

・機械式

電気を使用せずダイアル式で開錠するので、メンテナンス(保守)費用がかかりません。設置費用も一番安くすみます。使用状況の履歴は残らず、伝票の誤配など配達員の人為的ミスによってトラブルが起こることがあります。操作方法を誤ってしまい荷物が入っていないボックスが使用ずみになる事も。管理人などが現地でロック解除をしたりする必要も。

 

設置費用は一番安く、保守費用もかかりませんが、故障したり不具合があると現地の対応が必要。宅配業者ではなく居住者が荷物置き場としてボックスを使用するとボックスが塞がって使用できない事も。使い方に関して取り決めをしておいた方がいい事も。

 

・コンピューターオフライン式

テンキーを入力して暗証番号を設定できます。操作履歴も残ります。設置費用は機械式に比べるとかかります。特別な契約をしない限りは保守契約ついていないようです。経年劣化により、作動不良が発生したりするので部品の交換が必要になります。

 

故障時に宅配ボックスが警備と連動していないと警備会社も対応をしてくれないと思いますので(警備契約の内容を要確認)、故障時に荷物が取り出せないなど、現地での対応が必要。

設置費用は機械式より高額でオンライン式よりは低額、保守費用は原則はかかりません。点検などの契約をする場合には機種の選定が大事。

 

・コンピューターオンライン式

ネットに接続して遠隔監視ができます。設置費用はこのタイプの中では一番かかります。遠隔監視をしますので、遠隔で管理や操作、メールなどが届くサービスもあります。操作履歴も残りメンテナンス(保守契約)を結ぶ事もできます。

設置費用もかかり、保守費用もかかるけれど安心

 

【デメリット】

コンピューターオフラインの場合に、荷物を取りに行ったらエラー表示されて荷物が取り出せないこなどのトラブルがあったりします。

 

コンピューターオンラインやオフラインでは、最初に暗証番号や使用者の登録が必要になりますが登録をし忘れたり、前に住んでいた人の登録のままになっていたりして登録の変更に時間がかかる事も。

 

宅配業者ではなく、マンションの居住者が自身の荷物置き場としてボックスを使用して他の人が使えないなどもあります。

 

宅配ボックスの使用方法や故障時の対応については使用細則などで決めておき、警備会社や保守点検などもうまく活用していければいいのではないでしょうか。

 

【宅配ロッカー設置に関して管理組合が検討した方がいい事!】

・マンションの宅配ロッカーのニーズを調べる(高齢者が多く自宅にいる時間が長いと必要性を感じない事も、理事会や総会などで話し合ってみるのがいいでしょう。アンケートを実施して意見が半分に分かれると堂々巡りで何年も検討が持ち越される事も。

 

・マンションに設置のニーズがあり、管理組合の収支に余裕がある場合には資産価値向上にも繋がりますので検討してみるのもいいと思います。

 

・管理人の勤務時間に余裕(午前中のみ、週3日勤務だとゴミ置場の整理と簡単な清掃のみで時間がなくなるのでそれ以外の業務を依頼するのは物理的に難しいです)があって故障時やエラー時にロックを解除したり、リセットすることができる場合(管理人が高齢で機械が苦手な場合には操作ができないかもしれません)には機械式やオフライン式を導入するのもありです。

 

そうでない場合、故障の度に理事会や理事長などが対応におわれる事も管理会社との契約や警備会社との契約内容に宅配ロッカー故障時の対応について入れておく検討も。

 

・フルタイムロッカーなどと保守契約をする場合には、契約内容の確認が必要。故障時に駆けつけるのみ?遠隔監視でエラー確認ができた場合には駆けつけるけれど電話での故障の連絡には料金が別途かかるなど。部品や故障時の交換費用はどこまでが保守契約内に含まれているのか要確認。

 

結論としては予算を確認して手順を踏めば、宅配ロッカー設置のメリットは大きいですビックリマーク

 

あると便利な宅配ボックスも故障やメンテナンスなど、デメリットもあるにゃー。

 
 

2.ネット通販の未来で生活はどう変わっていくのか

ネット通販はネットワークの整備により当日配達など、すぐに商品を発送できる体制を整えてきています。またチーム集配方式などで、バス停のような場所を決めておいてそこに集まった集配員が荷物を積み替えて配送先に向かいます。自転車
 
そして、最近では全国にあるコンビニなどでの受け渡しや無人ロッカーなどでの受け渡しができるようになってきました。コンビニなどは通勤、通学中やすぐに歩いていける場所にあるので便利な受け取り方法になるかもしれません。(コンビニに買い物にいったついでに、メルカリで発送したついでになど)
 
さらに環境省では再配達防止がCO2の削減に役立つとして、オープン型受け取りロッカー設置費用(150万円〜200万円)の半額を補助しています。これにより駅などに共同で利用可能な受け取りロッカーが増えていくかもしれませんね。
 
アマゾンなどでも送料無料としているものも増えてきたり、ネットスーパーなどの生鮮食品なども人気です。わざわざ買い物に行かなくてもインターネットですんでしまいますので、インターネットショッピングは今後、ますます拡大していくでしょう。
 
宅配ボックスは、やっぱりあると便利です。メモ

 

最後までお読みいただきありがとうございます。

 

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マンションの駐輪場のいっぱい現象と機械式駐車場の空きいっぱい現象!

マンションの駐輪場がいっぱいで困っていますビックリマーク

 

マンションに数面前から放置自転車があるので対策方法を教えてくださいビックリマーク

 

マンションの駐輪場に収まらない量の自転車があって廊下にも自転車がビックリマーク

 

機械式駐車場の利用者が減って半分以上空いているので台数を減らしたいビックリマーク

 

機械式駐車場の空きが多くなっているので近くの会社に貸し出したいビックリマーク

 

マンションの駐車場では空きが増えて困っている、駐輪場では台数が増えすぎて困っているというお悩みを耳にします。

 

マンションの駐輪場のいっぱい現象と駐車場の空きいっぱい現象を解決していきたいと思っている方へ。

 

本記事ではマンションの駐車場、駐輪場についての内容を解説します。

1.マンションの駐車場の空きいっぱい現象!

 

マンションの機械式駐車場は平置き駐車場にくらベると使い勝手が良いとはいえません。マンション内で駐車場を借りていても、近隣に平置き式で駐車場代も安かったら、条件が良い方を借りるでしょう。汗

 

車を所有している人が退去したり、近隣の駐車場相場よりも高いと駐車場の借りてがなくなってしまう可能性があります。あせる

 

そのため、マンション内で駐車場の解約が続く場合には、解約理由を把握しておくことが大切です。近隣の相場よりも高い場合には、管理組合で駐車場使用料の金額の変更について検討してみましょう。

 

ただし、減額することは比較的総会でも通りやすいのですが、逆に増額する場合には通りにくいので、一度減額してやはり増額するということはできるだけ避けたいです。近隣の相場を見て減額した方がいいという根拠を揃えましょう。

 

【駐車場減額をする場合の大まかな流れ】

・駐車場の使用状況のアンケートをします。(車を所有しているか、将来所有する予定があるか、所有していてマンションの駐車場を使っていない場合はその理由、減額をしたら借りてもいいかなど。)

・減額をすれば借り手がいるようなら、理事会、総会で決議をします

・総会で承認されたら、募集をして契約します

 

■既存の契約者も総会の決議に従って減額をしますので、近隣の相場とこのまま空きが続いた場合の収支を計算していくら減額するのかを判断をしていきましょう。

 

駐車場相場がわかる駅マップ

 

例えば、月額5万円の駐車場が10台ある場合、収入は50万円/月ですが、5台がずっと空いている場合、25万円/月が駐車場使用料の収入になります。

 

近隣の相場が4万円の場合、4万に減額し4万円なら借りても良いという人が5人いる場合、月額4万円×10台=40万円の収入になります。

 

マンションの規約や慣例などもありますので、よく検討をして状況に応じて決めていきましょう。

 

マンション内に駐車場のニーズがない場合には、外部貸しや駐車場の撤去(平置きにする)などの対策を講じなければならないこともあります。

 

・駐車場の付置義務

駐車場の付置義務制度 国土交通省

駐車施設の付置義務制度 東京都都市整備局

マンション内にニーズがない場合でも、外部の法人がまとめて借りてくれることもあるにゃー。マンション用と外部用は賃貸借契約書の書式を分けてリスクに備えるにゃー。

 
 

2.マンションの駐輪場のいっぱい現象

 

最近では一家に一台ではなく、一人一台くらいの割合で自転車を使っているように感じます。私が住んでいるマンションでも自転車が収まりきれずに、数回、放置自転車の撤去をしています。

 

自転車はステッカーで管理をしているマンションが多いと思いますが、自転車を買い替えた際にステッカーをもらい忘れたり、ステッカーが剥がれてしまったりと、時々チェックをしておかないと管理が困難になっていきます。

 

駐輪場も駐車場と同様にどれくらいのニーズがあるのか利用状況のアンケートなどで把握しておきたいところです。

 

自転車のニーズが多すぎて駐輪しきれない場合は、増設の検討も必要ですし、使用していない自転車が放置されているのなら、手続きを踏んだ上で撤去をしていく必要もあります。

 

マンションの駐輪場の増設を検討しているなら

マンション駐輪場増設のビシクレット

 

・1台から無料で撤去してくれる業者

放置自転車の無料撤去

 

最後までお読みいただきありがとうございます。

 

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マンションやアパートに太陽光発電を設置するメリットとは!管理組合の収益事業とは!

マンションの管理組合の収入は、管理費、駐車場などの専用使用料、バルコニー使用料などがあげられます。

 

消費税の増税や管理費の値上げ(最低賃金の引き上げによる管理員や清掃員の賃金など)や東京オリンピック後に建設費が上がる可能性も出てきました。


マンションの収益事業について学びたい、収益を増やしていきたいと思っている方へ。

 

本記事ではマンションの収益事業についての内容を解説します。

 

1.マンションの管理組合の収益事業とは!

 

【マンションの管理組合の収益事業の主なものは】

・自動販売機の収入

・太陽光の売電

・駐車場の利用料

・自動車や自転車のシェアリング

・共用施設の利用料

・ゲストルームの宿泊料

・フィットネスやプールなどの利用料

・看板や電子掲示板などの広告料

 

温泉利用権などがあるマンションで、近隣の方も入浴できるなどとして、温泉入浴料などを収入としているマンションがあります。

 

マンションの近くに託児施設がオープンすることになり、施設の場所がわかりにくいということでマンションに看板を設置させてほしいと依頼をされたことがあります。この場合、管理組合には看板設置料(広告料)としての毎月の収入になります。

 

店舗などが多く入っているマンションで、駅近の場合には電子掲示板を設置させてほしいとのお話があることがあります。マンションの場所が駅から見えるため広告料として毎月数十万円の広告料の提示を受けたことがあります。

 

マンションの共用部分の場所を貸して掲示板を設置するのことになるのですが、外壁に設置するため、掲示板の設置の工事、取り外し、契約内容については十分な検討が必要になります。

 

設置をする場合に、躯体に穴を開ける工事の場合には色々と問題がありますので、工事内容の検討と手順を踏んで進めないといけません。

 

また、収益事業には税金がかかってきます。税金については別の記事で詳しく解説していきたいと思います。

収益事業に直接かかる税理士報酬などは全額を経費にでき、収益事業と非収益事業のどちらにも共通している管理会社の管理委託費などは合理的な基準で按分するにゃー。

 
 

2.太陽光発電とさまざまな助成金

 
【太陽光発電】

アパートの場合、太陽光発電を設置すれば利回りがアップします。

助成金を活用して、さらに費用として計上できるので、定率法で減価償却をすれば節税対策にもなります。

 

助成金は国と自治体の両方を申請することができますので事前に調べておきましょう。

(非常用コンセントやEV充電器と併せて設置している大家さんが太陽光発電はおすすめとの事でした)

 

太陽光発電は蓄電池をつけると、自動で割安な深夜電力を充電することができます。管理組合がどんなプランで電力の契約をしているのか調べておきましょう。(おそらく継続で契約をしているのではないかと思います)

 

また、太陽光発電はどこでも設置できるというわけではないのでご興味があれば、収入が合うかどうかの無料のシミュレーションをどうぞ。

 

太陽光見積りサイトNo.1【ソーラーパートナーズ】

 

 

 

【マンションの助成金】

 

(市区)新・省エネルギー設備機器等導入補助内容

 

世田谷区 環境配慮型住宅リノベーション推進事業補助金

 

東京都世田谷区では太陽熱ソーラーシステム、太陽熱温水器の設置や、節水トイレの設置、高効率給湯機などの設置などにも補助金を出しています。

 

補助金を使わなくても、節水トイレにすると水道料金が安く済むのでコスパがいいです。

 

■おすすめの節水トイレ

 

 

楽天カードに登録するだけでポイントがもらえます。楽天市場での買い物もポイント2倍・毎週金曜日はポイント3倍。街の加盟店で利用してもポイントが貯まりますので、今なら楽天を使うのがおすすめです。


①楽天カードを無料で申し込む→2,000ポイントまたは5,000ポイント付与 

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②楽天市場で金曜日に購入し楽天カードで支払う→1,550ポイント付与

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◎水道料金およそ年間10,000円おトク

 

 

最後までお読みいただきありがとうございます。

 

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