「マンション管理クライシス」記事一覧 | jkrybcのブログ
- 第三者管理方式（外部管理委託方式）は理事会活動ごと管理会社に委託する形式のこと。
- 事実上工事発注者と受注者が同一になり管理会社にとっては最高に効率良く利益を稼ぐための方式であること。
- また一度契約してしまうと簡単に解約できなくなる。
- 管理に関心が薄い理事会が管理会社のいいなりになってるようなマンションは『事実上の第三者管理方式』と言える。
- 管理費と修繕積立金は枯渇するまで吸い取られ、という過程を辿ることになる。
- 枯渇したら不安を煽って管理費・修繕積立金を臨時徴収、さらに値上げ
- マンション唯一の告知媒体である議事録に記載されないことは、
たとえ大問題が潜んでいても誰にも知らされない。
- 管理会社は決してボランティアで管理してるわけではなく、
「いかにしても住民からお金を吸い上げるか！？」が管理会社の利益向上になっているかを再認識ください。
- ビッグモーター事件と同じ構図がマンション保険で発生している。
- マンション管理会社でも同業界でしていることは他の管理会社でもやっている可能性は高いということ。
- 管理会社に『お任せ体質』だと、値上げしたお金がそのまま中間マージンやキックバックへ消えていくだけ
- 管理会社をパートナーだと信じて言われるがまま、割高な工事をするほど、管理会社は儲かる。
- 管理会社は自分達の利益になることしか提案しない。
自社の利益にならないことは決して提案してこない。
- 管理会社は営利企業であり、サービス業ではないことを覚えておきたい。
- 管理組合が管理会社との利益相反的な関係に切り込まないで、
マンション管理の無駄を省こうとしたり、足りない工事費を補う目的で月々の修繕積立金を値上げしてもザルで水を汲むようなもので、問題の解決にはならない。
- 実は修繕工事のコスト自体はそれほど上がっていない
- 億単位のお金が動くのに、運営をするのはズブの素人の理事会であり
管理会社の言いなりで『お任せ』とすると
キックバックを上乗せした高額の工事費を請求されることとなり
あっという間に修繕積立金は枯渇してしまい
管理費・修繕積立金の臨時徴収と増額を余儀なくされてしまうことになる。
- 管理会社のキックバック分を払うために積立金の臨時徴収をされてしまう可能性があるということだ。
- 「管理委託料が割安と見せかけて管理委託契約を取り、
割高な工事費等で管理組合に経済的な損失を与えている管理会社がある」とのこと。
- 割増しされるキックバックは悪質なところでは40～50%。
- 悪質な管理会社は管理組合に水増し請求するだけでなく、
施工業者からのキックバックも要求するので、その分だけ工事の質が下がり手抜き施工だらけとなる
- 管理会社提案による談合など不正行為からの被害を避けるためには
面倒でも業者選定だけは、管理組合が直接行うことが必要。
- 業者選定をする際は
見積もり先の工事会社の名前や価格などの情報は、できる限り管理組合の選定担当者以外には知られないようにすべきで、
工事会社との見積もり時の手続きや、やり取りすら、設計コンサルや管理会社に任せるのはNG
- 戸あたり税込み130万円を超える見積もりが出るようだと、談合があることを疑う。
- 大規模修繕においては、ファミリータイプのマンションで毎月1.5万円程度の修繕積立金を徴収していれば、
特別な設備がない限り、積立金不足の原因は上記の「計画自体が過剰」と「費用が割高」と思ってほぼ間違いない
- 管理費・修繕積立金をいかに住民から巻き上げることができるかが営利企業である管理会社の最終目標
- 修繕周期は18年前後に収まれば、建物上も全く問題はありません。
つまり計画通りに修繕をする必要はなく、必要な工事をタイムリーにローコストで実施することが大切
- 管理会社の決算書をみるとキックバックが存在していることは明らか。
- 修繕工事を主導する管理会社は、管理組合の意思決定を行う理事会メンバーの構成をみて、
- イエスマン理事が多い面子の時に、一気に計画を進めてしまう
- 管理会社任せのイエスマン理事が多いマンションはカモにされる
- 管理会社のいいなりで工事を進めるのでなく
本当に必要な工事なのか理事会で吟味し、予算がないなら工事の延期も検討してみる。
- 長期修繕計画の見直しもせずにどんどん工事の提案をして修繕積立金を使わせて
蓋を開けてみたら既に修繕金がなくなってましたというパターンに持ち込んで
強引に修繕金の臨時徴収や値上げをさせようとする管理会社がいることです。
- 管理会社の不安を煽る発言を鵜呑みするのでなく、
理事会は『自分たちがどうしたいか』ではなく、『多くの組合員がどう思っているか』を確認して、計画に反映すべきなのだ。
- 管理会社にとって不都合な発言は議事録に記載されないことが多い
- 管理会社や工事会社に『おまかせ方式』では、最初にかなり高めの見積書を提出し、
それをさも理事会の努力で値引きを勝ち取ったように見せかけて発注してもらうというシナリオが一番の理想
- マンション唯一の報道媒体である議事録を管理会社にコントロールされると問題が表面化することがなく、
一部の理事が理事会でどれだけ住人にとって貴重な情報を発言をしても議事録にその内容が記載されない情報は
「なかったもの」として永遠に他の住人には伝わらない。
- その真の目的は、工事の実施についても明確な結論が出ず『なんとなく』な雰囲気でも、管理会社の収益に繋がるような都合のいい内容に “既成事実化”し、理事もなんとなく管理会社が作った議事録を承認させることです。
- 輪番制で選ばれたマンション管理に無関心な『イエスマン理事』が多いと
やる気のある理事の意見も多数決で潰されてしまう。
- イエスマン理事は管理会社に言われるがまま、不必要で割高な工事をしてしまい、
管理組合にとっては莫大な経済的損失を与え、それが積立金の値上げにも繋がってしまう。
- ITも利用し管理会社を介入させない管理組合員だけの情報共有の場を作り
理事会や意見のある有志の組合員とある程度の知見を共有して、
理屈に合わない、不必要な工事や割高な管理会社の提案は合理的に断ることができる場を作ることが大切。
- またそこで輪番で理事になっても困らないよう理事会の知識と経験を共有できるようにしておく。
そうすることで議事録だけに頼らない透明性のある管理が確保できます。
- 独立系管理会社のキックバックは特に露骨。
- キックバックがあると、管理会社は修繕に対する必要性ではなく、売上のための提案が増えてしまう。
- 管理会社の決算書をみるとキックバックが存在していることは明らか。
- 不要な工事も承認してしまえば理事会の責任
- 工事費も最初に高額の見積もりを出して理事会に値引き交渉させてあたかも理事会が頑張ってるよう演出するが、実は最初から計算ずみ。
- 管理会社はそのままでは修繕積立金が枯渇することわ事前に分かっていても決して騒がない。
積立金残高を計算せずに言われるがままに工事を発注している理事会の責任となる。
- 最近ではそれだけでなく管理組合に借金（借り入れ）させるような事態も多数あり問題になっている
管理会社にキックバックの上乗せ利益を儲けさせるために管理組合が借金するようなものだ。
- 工事費だけでなく、日常の管理項目にも多額の無駄が潜んでいる。
- 独立系の管理会社は管理費が安い反面、工事費が高いという面がある。
財閥系は工事費はそこそこで、管理費が高い。
- 独立系管理会社の場合、理事会がコンサル並みに管理会社に目を光らすことができないのなら、高い工事費を払うことになる。そのためにコンサルを雇うなら結局管理費も高くなる。
- 簡単にコストを下げるならエレベーター保守業務を独立系会社に変更することが有効
- 管理組合による直接の業者選定のメリットは、
管理会社へのキックバック分を節約すること、
管理会社の“発注利権”がなくなれば、不要な工事提案自体が減る期待もある
- 管理組合が直接発注することで格段に管理組合の組合会計は良くなる
- 管理組合での業者選定がどうしても、難しければ、
信頼できそうな第三者のマンションコンサルタントなどに依頼する方法も考える
- 管理費・修繕積立金の安易な値上げは売りにくい中古物件となるため悪手
- 特殊なマンションでない限り、修繕積立金は月1万5000円も支払っていれば十分
- 特に維持費の合計が『3万円の壁』の水準を超えると、それだけで、お客さんの検討対象から外れて、内見すらしてもらえません。
- 間違いなく修繕費が安いマンションの方が高く売りやすくなる。
- 維持費はできれば安いに越したことがないと考えている人が大半
- 維持費がやたら高い物件は、管理や修繕が充実している優良なマンションではなく、管理会社の喰い物にされているマンション
- 管理会社は、工事を重ねることによる金銭面への負担は問題視しません。
- 維持費上昇による売却時の価格低下等の悪影響を説明をしない場合も多い。
- 重要なポイントは、修繕積立金が安いか高いかではなく、無駄遣いされているかどうか。
- プロが管理するビルや公共施設は『事後保全』の考え方
- 18年周期でも経年劣化の進行を抑えつつ、修繕周期を伸ばすことが可能
- 月1万円の修繕積立金でも余剰を出すことは可能
- 日本建築学会の論文データでは20年超が最適な修繕工事周期だと結論付けている
- 「屋上防水」の故障率は築25年を経過した時点で4％程度
- タイル剥落による死者は、日本中でこれまで1989年の1例のみ
- 共用部給排水管の更新工事は漏水が増えてからの対処でも問題ない
- 既存の配管を活かす『更生工事』など費用を抑えるための選択肢もある
- 塗装なども無駄が多い工事
- 騙されないためにもマンションの書類にはよく目を通す
- 国交省資料の「平均値」を信じてはいけない
- 大規模修繕工事の適正額は戸あたり120万～130万円
- 工事費「適正金額」の把握が重要
- 長期修繕計画自体が実はそれほど必要ではない。5年先の工事費など誰にも分からない。
- 修繕のお金が足りないマンションは、管理会社へのお任せ体質で必要性の薄い工事に高額なお金を払っている
- 不安を煽って高額な工事を正当化するのはどこかの団体の『壺』の売り方と大差ない。
- 今までの記事の総まとめ
- とりあえずこれだけを読めば最低限の知識が手に入る
- 本当に大事なのは知識だけでなく行動！行動しなければ絵に描いた餅。
- 誰かがやってくれるのを待ってたら、誰も動かず → 第三者管理委託 行き になることを怖れること
