■「第三者管理方式」とは
理事会を廃止し、理事会業務を丸ごと管理会社に委託するというもの。
以前から、所有者が居住しない投資用マンションやリゾートマンションでは採用されていたが、
理事会負担や理事のなり手不足の解消のためとして、
近年では、一般的なファミリータイプのマンションでも第三者管理方式への切り替えが徐々に進んでいる。
「第三者管理方式」が大問題となってる理由は
管理会社が、工事業者などからの事実上のキックバックで工事からも利益を得られる。
つまり、管理組合のお金の使い道を自ら決めることで、「利益をあげ放題」ということになる。
■管理会社にとってはオイシすぎる制度
第三者管理方式では、管理会社にとって目の上のタンコブだった理事会がなく、
従来の管理組合が有していたマンション自治における“自己決定権”も同時に喪失してしまいます。
そして、今まで管理業務の委託先に過ぎなかった管理会社が管理の権限を手中にし、
お金の使い道と使い先を自由に決めることができる制度となる。
管理会社にとってこんなにオイシイ制度はないのです。
大きい出費は組合員による総会での承認の必要がありますが、
従来の理事会方式ですら組合員は管理に無関心でノーチェックの人が大半です。
理事会が廃止されれば、理事経験者もいなくなり、管理への無関心さに拍車がかかるのは目に見えています。
大規模修繕に関しては、修繕委員会の設置が国交省のガイドラインでも推奨されていますが、
第三者管理のマンションで住民がそれを求めるかも疑問
■導入してしまうと、後戻りができない制度
しかも、この制度に移行してしまうと、のちに理事会方式に戻すことが絶望的に困難になる。
管理組合の意思決定機関である理事会自体がすでにないため、制度変更を主導する存在がないためだ。
組合員による臨時総会は、一般的に開催すること自体の実務上のハードルが極めて高い。
まず、全区分所有者の1/5の賛同者を集める必要があって、これが戸数の多い中規模以上のマンションだと難しい。
第三者管理を一度導入すると後戻りはできず、管理組合の運営権は事実上、管理会社に”乗っ取られた”ようなものだ。
■管理会社への権限集中に、国交省も危惧
第三者管理方式が導入されると、一体、どうなってしまうのか！？
物価高などを口実に、管理員の勤務日を減らしたり、清掃の頻度を減らしたりといった、サービスカットによる『ステルス値上げ』は時間をかけて進んでいく可能性が高い。
そもそも、第三者管理方式は解約自体の手続きが非常に難しく、
契約更新が安泰の管理会社にとっては、努力してサービスの質を高める必要性がありません。
住民間のトラブル解決や、意見、要望など、管理会社にとって収益になりにくい課題についても、積極的な対応は期待できないでしょう。
■住民の意見はおざなりに
総会の場はあくまで、管理会社側の管理者が上程した議案に賛否を投じるだけで、提案ができません。
意見や要望を伝えることくらいはできますが、それを管理者が取り合ってくれる担保がないのです。
例えば工事費が高いと文句を言っても、『物価高だし、監事が問題視していない』など、
もっともらしい理由をつければ、住民の要望は簡単に拒絶されるか、握り潰されてしまい、
その事実も管理組合で問題として共有される仕組みもありません」
こうした不満はどんどん溜まっていくだろう。それでも第三者管理方式が良いのか、よく考えるべきだ
第三者管理方式は、あくまで理事会負担の軽減が目的であるべきで、これ自体は悪い制度ではありません。
問題は管理会社が自社に都合よく、不適切な利益相反的な取引ができてしまうことが良くない。
【まとめ】
第三者管理方式（外部管理委託方式）は現在のところ
マンション管理会社が最高に効率良く利益を稼ぐための方式であること。
（週間ゲンダイ「マンションクライシス」元記事）全国的に問題になっている「第三者管理方式」とは！？