自主管理の独自ルールは続くよどこまでも。

先日、自主管理マンションの30代と思われる女性理事長から、こんな相談があった。

相談されたときの話は、以下のとおり。

築30年超の中古マンションを購入し、引っ越してきた当日、突然、管理組合の理事長と名乗る70代の女性がやってきて、

「順番だから、次期の理事長をやってくださいね。」

と言われました。

その時は、分譲マンションを購入したのが初めてで、管理組合の仕組みも全く分らず、町会の役員程度にしか考えていなかったのです。

その後、翌月開催された通常総会で、一応、固辞したのですが、

「他の皆さんは、何回も役員やっているし、あなたは若いんだから、理事長をやらなきゃだめよ。」

と、結局、他の総会出席者に押し切られて理事長に就任してしまったようです。

総会の数週間後、

前理事長が自宅にやって来て、「消費税率がアップする前に、共用照明を全部ＬＥＤ照明に変えてね。」と、某業者の見積書を手渡されたそうです。

見積書は、明細が無く、一式で百数十万円と記載されていたので、「比較のために、他業者からの見積りは必要ないのですか？」と聞くと、

「昔から付き合ってる業者だから、大丈夫よ。早く工事しないと、電気代が勿体ないわよ。」

と、「相見積り」の提案は一蹴されてしまったとか。

同マンションの理事会は開催されず、今日まで、理事長が工事を含めた全ての管理業務を実施してきた「独自の伝統」があり、長期修繕計画も作成されておらず、工事は、理事長と一部のご意見番による話し合いのみで、昔から出入りしている特定の業者に依頼してきたようです。

相談者の女性理事長は、本意ならずも、一旦、理事長を引き受けた以上、ネットなどで分譲マンション管理について調べた結果、「このままでは、まずいのでは？」と、心配になって、ネットで知ったマンション管理士に相談する気持ちになったとのこと。

そもそも、理事長は、無報酬だからといって、社会奉仕を行うボランティアではありません。

報酬の有無に関係なく、「管理者」として、その業務には「善良なる管理者の注意義務」があるため、区分所有法に違反する行為については、ペナルティーが科せられることがあり、法で定められたルールに従わず、敷地及び共用部分等の管理責任を怠ったこと（区分所有法違反）に起因して発生した損害については、他の区分所有者から理事長に対し損害賠償を請求されることがあると説明し、マンション管理士の活用や、管理会社への委託について検討するようアドバイスしたのですが････。古参の方々が認めてくれないだろう･･･と、ボソッと呟かれました。

　　自主管理マンションでは、独自の無手勝流管理が長く続いた歴史を　　

　　是正するのは、至難の業なのかもしれませんね。

　　文責：中村

生活音？騒音？

先日書いた「ゴミ出しルール」と同様に、マンション内でのトラブルで多いのが「音」に関するクレーム。

鉄筋コンクリート造のマンションは、木造などと比較して、確かに遮音性は高いし、最近は建築時に遮音性能の高い二重床にしているとか、または、リフォーム時に床材の等級を指定するのが一般的。

しかし、生活をする上で、様々な音は発生するものである。

ダイニングセットを置く場合は、カーペット等を敷くとか、椅子等に防音ゴムをつけるとか、近隣住民に様々な配慮をしている家庭であっても、深夜のトイレの音を消すことはできない。

集合住宅である以上、構造的なものだから、「音をだすな」「トイレは流すな」とは所詮無理な話し。

子供に「部屋を走るな！」と教育しても、常に守れるわけではない。

下階のご家庭で子供がいれば「うちも同様だから････」となるが、子供のいないご家庭だとストレートに「騒音」と感じてしまう。

マンションは、遮音性はある一方で、管の音など伝わりやすい。

床を通じた音に関しては、それぞれの床材の長所・短所があり、全く「音」が伝わらないマンションは皆無だろう。

コンクリートで造られた建物の中では守らなければならないルールがあり、また一方で、共同生活上の受忍限度もある。

理屈ではわかっていても････というのが実態か？

上下、両隣のお隣さんとのご近所付合いの度合いが、「騒音」と「生活音」の分かれ目になるのかも。

「騒音トラブル」の解決方法は、消防訓練、クリスマス会、納涼会、管理組合総会後の懇親会、町内会のお祭り、等々、居住者間のコミュニティ作りの場を多く作ることが、実は、騒音対策の本当の有効策なのかもしれない。

ゴミ出しルール

マンションという共同空間で、守られないルールの代表的な事例が、

「ゴミだし」です。

「分別」のルールを細かく定めている自治体もあれば、結構、「おおらか」な対応をしている自治体もあるので一概にマンションの住民の意識の高低を論ずることはできませんが、

ゴミ出し業務を担っている管理員や清掃員さんが、就労時間の大半を「ゴミの分別に費やしている」ため、肝心の「日常清掃が時間的な余裕がなくてできない」といった相談を受けることもまれではありません。

特に、ワンルーム（賃貸）マンションでは、居住されている方の国籍が多彩になり、「そもそも、ゴミの分別ルールという概念を持っていない」方々もいらっしゃいます。

管理組合や管理会社にとっては、その対策として、３～４ヶ国語で注意喚起の掲示や案内を配布するとかの粘り強い工夫が必要ですが、賃貸業者の方が、契約時に「パブリック」「共同生活のルールを守る」ことを徹底してもらうことも必要です。

そして、注意を繰り返しても共同生活を守らない賃借人が負うべき責任は、その部屋の区分所有者も共同して負うべきことも、仲介業者は区分所有者さんにきちんと伝えるべきです。

芝

桜の花と管理員

「････光のどけき春の日にしづ心なく花の散るらむ」

と古に詠まれたように、平成27年の桜もあわただしく過ぎ去って行きました。

マンションを訪問した際、よく管理員さんと立ち話します。

Ａマンションの管理員さんは、

「この時期、エントランスの床に貼りついた花びらが取れなくて桜は厄介だよ。」と、険しい顔をして掃除をしていました。

Ｂマンションの管理員さんは、

「今年も元気で桜を見ることが出来て嬉しい。」と、笑顔で床に散らばる花びらを掃いていました。

初めて訪問するマンションでは、管理員さんの態度、言葉使いや身なり等から伝わる雰囲気が、少なからずそのマンションの第一印象に影響を与えていると思います。

そしてマンションによっては、管理員さんへの教育程度、またその本人のプロ意識の差がかなり大きいなと感じる時もあります。

マンションの立地、敷地や建物・設備、築年数等は資産価値を計る上での大きな要素ですが、管理員さんの応対一つで、ここに住んでみたい、購入したいと判断する条件までを左右することがあるかも知れないですね。

松尾

マンション管理業者処分情報

先日、「マンション管理新聞」を読んでいたら、マンション管理業者への処分が行われたとの記事が目に留まったので、他の事例も調べてみたくなった。

この業界の監督官庁は、関東ならば国土交通省関東地方整備局なので、「マンション管理適正化法」に違反した場合は、その内容を同局のホームページで公開している。

閲覧するためには、「国土交通省関東地方整備局マンション管理業者ネガティブ情報サイト」「マンション管理業者に対する監督処分情報」のワードで検索すると、過去２年分が確認できた。

調べてみると、本年３月には５件の「指示処分」が出されていて、１社には「業務停止」処分が出された。

驚いたことに、業務停止処分を受けたのは、由緒ある管理会社であり、指示処分も超大手の管理会社の社名がズラッと並んでいたこと。

ブランドを重視する管理組合に評価が高い会社ばかりである。

勿論、中小の管理会社も処分されているので、大手だけということではないが（管理会社のランキングを掲載するのが好きな某誌と某誌は、多分このサイトの存在を知らないのかも）。

因みに、処分事由のトップは「社員による管理組合費の使い込み。」今時の表現をすれば、「私的流用」。

管理会社を変更しようと思い立ったら、まず、同サイトを覗いて確認する必要があるのでは。

芝崎

管理会社のお手盛り管理にしないためには

理事会の任期１年で、全員、通常総会で改選してしまう管理組合は意外に多いですよね。

総会で役員（理事及び監事）に選任されて、通常総会後の理事会で、理事の互選により、理事長、副理事長などの理事の役職を決めた後は、管理会社のリードで理事会を開催し、あっという間に半年過ぎて、漸く理事会運営に慣れてきたことには、もう任期満了。そして、通常総会を迎えます。

私は、管理組合の運営において、区分所有者の意思を反映させるために、１年任期の管理組合には、役員任期を２年、半数交代制に変更することをご提案しています。

例えば、理事長は２年目の方が務めて、１年目の方に副理事長を務めてもらう、前年度の理事長が次年度の監事を務めるなど、各管理組合に応じたルールを総会で決定しておけば、円滑な役員の引継ぎが可能になります。

区分所有者の高齢化、外部オーナーの増加⇒賃貸住戸の増加⇒役員のなり手不足････等々、管理組合運営は、年々大変になって行きます。

管理会社のお手盛り管理にならないためには、理事会の運営が「要」(カナメ)となります。理事会の皆さん、一緒に頑張りましょう！

大島

役員のなり手がない！

マンションの経年劣化と同時に区分所有者も同時に歳を重ねて行くわけです。

建物の維持保全には、そのガイドラインとしての

「長期修繕計画書」がありますが、

「長期管理組合運営計画書」などというものはありません。

そもそも、区分所有法で定義されている管理組合の法律用語は、「区分所有者の団体」である以上、管理組合の運営＝共用部分の維持管理は、区分所有者全員が自らその責任と負担により実施することが原則です。

しかし、「管理組合活動に関心が無い。」又は「正確な認識と知識がない。」というベースに「管理費等を支払うお客様」として、

「管理は支払った管理費で誰かが（例えば管理会社が）行ってくれるもの」

といった間違った認識を持った区分所有者が多ければ、そのマンションは深刻です。
管理組合の役員は、一般的に号室による「輪番」により役員に就任することをルール化している場合がありますが、「所在不明」だったり、役員就任する意思を表示せず、仮に表示したとしても、一度も理事会に出席しない方がいます。

又、高齢で長期入院や寝たきりなど、勘案するべき事情がある等々、様々な個人的な事情で理事会に参加できない場合もあります。

更に、40代でマンションを購入したとして、築30年以上のマンションでは、区分所有者の多くが年金生活者となっている訳で、年月の経過によって理事会活動が体力的にも困難となっているマンションもあります。

そこで、「名ばかり理事会」とならないために、一つの提案として、役員の任期を分けてみてはどうかと考えています。

つまり、常任として任期を複数年務める役員と、毎年交代する役員と分けるのです。

例えば、常任理事（理事長、副理事長、会計担当理事）は任期５年で、同一人物が理事長職を２年以上重任しないことを前提として自薦他薦により選任する。その他の理事及び監事は、１年交代（常任理事への変更も可）で輪番により就任する等です。

マンション毎に事情が違うため、全てのマンションに適合する良い方法はありませんが、一度、理事の選任方法を含めた「長期管理組合運営計画書」について議論してみては如何でしょうか。

文責：中村

管理費等の債権放棄

最近、競売で落札した不動産業者が、

滞納管理費等や遅延損害金の支払いを拒否したり、大幅な減額を要求

してきて、困っているとの相談が多くなってきました。

その理由は、「前区分所有者に対する管理組合の督促業務の怠慢」ということらしいです。

もう、言いがかりでしかありません。

この場合、「債権の放棄」については、理事長や理事会の判断のみではダメなことは当然ながら、総会における普通決議は勿論、特別決議であってもダメ。

民法第251条により、滞納管理費等の債権を一部でも放棄するには、組合員全員の同意が必要となります。この場合、一人でも反対者がいれば、当然にその放棄はできないことになります。

「じゃあ、どうしたらいいの？」

理事長にそう訊かれるのが、一番の悩みの種です。

教科書的な回答は、「法的措置を講じて債務名義を取得して回収する」と言うことなのでしょうが、訴訟に要する費用対効果の問題も含めて、仮に勝訴しても確実に回収できる確証はありません。

従って、（特に債権が小額な場合など）他の区分所有者には、回収努力の経過などを丁寧に説明し、費用対効果等の事由から、やむを得ず、債権の一部放棄による損金処理を行うことを総会に提案することが現実的（実際に他の管理組合で行われている方法）でしょう。

とは言え、

一部の区分所有者を特別に優遇するのは不公平なので、相手の脅しに屈せず、毅然とした態度で全額回収するまでは諦めないか、

全額でないとしても現金を回収する現実的な対応を選択するのか、

最終決断は、区分所有者（特に管理者としての理事長）の判断次第ということになりますね。

兎に角、真面目に管理費等を納入した区分所有者が損をするような結果となることは避けたいものです。

佐々木

耐震補強プロジェクト【その１】

現在、イチョウ並木が美しい大きな街道沿いのマンションで、耐震補強プロジェクトに参加しています。

耐震の診断から始まり、耐震補強設計の実施、そして耐震補強工事と、それぞれ臨時総会や説明会を開催して区分所有者のご理解をいただきながら進めてまいりました。

居住者への進捗報告書等にも、地震の不安感を煽ることがないように心がけてきました。

平成24年から着手して、４年目になるプロジェクトです。

設計者、施工会社は耐震の専門家ですが、建物に生活しながらのマンション改修工事に慣れているわけではありません。そのため、私のような立場の存在が役に立つときもあると感じています。

４月末には工事の足場が外される予定なので、完成した姿を見る日が楽しみです。

松尾

ブランド？！

城北マンション管理士事務所には、様々な経験を持つ管理士が集っています。

当事務所に所属する所員の経験談を紹介します。

あるマンションで管理会社のリプレイス（解約）の動きが勃発！

原因は････

大手管理会社（マンション管理会社を評価するマスコミ誌では高い評価を受けている会社です）が紹介した大規模修繕施工の専門会社（この会

社もソコソコの実績のある会社・ただし監督官庁より処分を受けています）の工事施工と瑕疵問題に対する管理会社の対応に、管理組合理事長を先頭に怒りが爆発したものです。

この管理会社は、会社側の受託費減額などというこことはせず、工事を前に修繕積立金の値上げを提案し、工事会社選定料までしっかり管理組合からいただいているにもかかわらず、瑕疵問題に責任ある対応をしなかったとの認識を管理組合の皆様に植え付けてしまったわけです。

このような管理会社が、一部マスコミで高い評価を受けているのも不可思議な話ですが、管理組合のチェック能力も問われます。

工事を行った会社はいまだに逃げ回って責任を果たそうとしていないとのことですが、管理会社を含めた社会的な責任も大きく問われていると思います。

私たちは、一部のマスコミやマンション管理士のように会社の規模や知名度など「ブランド」で管理会社を評価しません。

私たちの評価する基準は？

それは、城北マンション管理事務所のホームページより、問い合わせをご利用ください（笑）。