マンションの経年劣化と同時に区分所有者も同時に歳を重ねて行くわけです。
建物の維持保全には、そのガイドラインとしての
「長期修繕計画書」がありますが、
「長期管理組合運営計画書」などというものはありません。
そもそも、区分所有法で定義されている管理組合の法律用語は、「区分所有者の団体」である以上、管理組合の運営＝共用部分の維持管理は、区分所有者全員が自らその責任と負担により実施することが原則です。
しかし、「管理組合活動に関心が無い。」又は「正確な認識と知識がない。」というベースに「管理費等を支払うお客様」として、
「管理は支払った管理費で誰かが（例えば管理会社が）行ってくれるもの」
といった間違った認識を持った区分所有者が多ければ、そのマンションは深刻です。
管理組合の役員は、一般的に号室による「輪番」により役員に就任することをルール化している場合がありますが、「所在不明」だったり、役員就任する意思を表示せず、仮に表示したとしても、一度も理事会に出席しない方がいます。
又、高齢で長期入院や寝たきりなど、勘案するべき事情がある等々、様々な個人的な事情で理事会に参加できない場合もあります。
更に、40代でマンションを購入したとして、築30年以上のマンションでは、区分所有者の多くが年金生活者となっている訳で、年月の経過によって理事会活動が体力的にも困難となっているマンションもあります。
そこで、「名ばかり理事会」とならないために、一つの提案として、役員の任期を分けてみてはどうかと考えています。
つまり、常任として任期を複数年務める役員と、毎年交代する役員と分けるのです。
例えば、常任理事（理事長、副理事長、会計担当理事）は任期５年で、同一人物が理事長職を２年以上重任しないことを前提として自薦他薦により選任する。その他の理事及び監事は、１年交代（常任理事への変更も可）で輪番により就任する等です。
マンション毎に事情が違うため、全てのマンションに適合する良い方法はありませんが、一度、理事の選任方法を含めた「長期管理組合運営計画書」について議論してみては如何でしょうか。
文責：中村