マンションセミナーのお知らせ(８月29日・18時より)

管理組合理事長　各位

　酷暑が続いておりますが、皆様方にはご健勝のことと、お慶び申し上げます。

　さてこの度、私どもは二つの課題で別紙のセミナーを開催致しますが、ぜひ、皆様にご参加を頂きたく、ご案内を差し上げました。

　10月に損保各社が一斉に実施する管理組合保険料金改定は、経年のマンションにとって、管理組合財政の大きな負担になる事は必至です。

セミナーでは、ベテランアドバイザーが、貴マンションにとってコストパフォーマンスが高い最適な保険会社と契約方式を、ご提案致します。

　マンション管理の大きな節目は大規模修繕工事。だからこそ、建物診断から修繕工事実施、完了検査を経て引渡しまで、管理組合の意志を反映することが必要です。

セミナーでは、工事監理を多数手がけてきたベテラン一級建築士が、節々のチェックポイントを、わかりやすくアドバイス致します。

「タメになった」を持ち帰ることができるセミナーだと確信しております。

８月29日、ちょっと涼風が吹きそうな18時から、豊島区民センターでお待ちしております。

平成27年８月

城北マンション管理士事務所

代表　マンション管理士　芝崎辰郎

管理組合向けの保険は儲からない？

管理組合保険の保険料が、平成27年10月から大幅に改定されるとのことで、22日には保険料率などのその基礎資料が損保各社に回されているとのこと。

この料金値上げは、ごく築浅のマンションにとっては安くなるが、一定年度経過したマンションは大幅な値上げとなり、特に20年～25年以上経過のマンションは、相当な値上げとなるようです。

現在、管理組の会計の中で、恒常的な負担となっているのが、設備系を除けば「電気料金」とこの「損害保険料」といっても過言ではありません。

損保会社の言い分は、建築年数が経過したマンションに保険金支出が多いということなのでしょうが、管理組合にとっては、何らかの防衛策が必要になります。

そこで、当管理士事務所は、10月以降に更新となる１年保険を中途解約し、５年間の保険に変更するなどの具体的な対策をご提案します。

損害保険のプロと提携して、管理組合にとって一番良い保険契約をご提示いたしますので、役員の皆様、是非、ご一報ください。

「ペットの飼育は禁止すべき！」VS「ペットは家族同然」

ペットを巡る問題で、二つの管理組合より相談を受けた。

Ａマンションは、管理組合内で議論を重ねて、

「ペットの飼育禁止。ただし、現在存命中のペットに限り存命期間中の飼育を認める」

との確認を総会で行い、その手続を定めて飼育中のペットの写真を掲示していた。

しかし、数年を経過した現在、「一代限り」のはずが、新たなペットが飼育されていたり、新たに飼育を始めている方もいることが判明した。

決議は事実上、形骸化してしまっていた。

理事会は、再度届出を出してもらう等、決議を徹底しようとしている。

Ｂマンションでは、エレベーターの中で犬がオシッコをし、さらに他の犬がマーキングするという悪循環が続いた結果、エレベーターのマットはもちろんのこと、カゴの中から悪臭が漂うと状態になってしまった。

このマンションには、ペット飼育細則があり、これを遵守していれば「放尿事件」は起きるはずはないのだが････。

理事会は、「当分の間、ペットと同伴のエレベーターに乗り込むのは禁止の措置」をとろうとしているが、ペット飼育者からクレームも寄せられるだろう。

理事長は、「まず、ペットを飼っている方が共同生活に迷惑・被害を与えている実態を理解し、話し合って、ルール厳守を再徹底してもらいたい。」と考えているようだ。

このように、「ペットをめぐるトラブル」は、理事会、相談を受けるマンション管理士、管理会社泣かせの問題である。

マンションの共同生活は、まずは相隣関係で成り立っている。

「ペットは家族同然」との主張は、犬猫が苦手な方にとっては「何言っているの」ということになる。

マンションという共同生活の中で、お互いを慮る（「ペットと一緒にエレベーターに乗ることを拒否される方もおられるので、相乗りのときは承諾を受ける」とか）ことが忘れられると、このようなトラブルが発生するのでは。

ペットの訓練と同様、あるいはそれ以上に「飼主の社会常識訓練」が必要であろう。

なお、ペット飼育が許されていたマンションで、飼育ルールが守られないために、禁止する規約に改定しようとするときは、「現にペットを買っている方々の同意を得る必要はない」つまり、「ペットが飼えなくなる事は区分所有者の権利に特別な影響を与えるものではない」（ただし、介護犬等の場合は除く）との判例が東京高裁で出されている。（平成６・８・４）

このような事態に至るまでに、解決したいものである。

芝

管理規約も読めなきゃ守れない？

近年、外国の方がマンションの区分所有者となるケースが多くなってきた。

特に都内のマンションでは、新築、中古にかかわらず、大陸の方が購入されているようだ。

その殆どが投資目的のようだが、中には居住目的で購入される方もいる。

お国の生活習慣やマナーの違いから生じるトラブルで、一番顕著に表れるのが、「ゴミの出し方」。

その他、管理規約や使用細則に記載されたルールやマナーを守って欲しいとお願いしても、

「日本語が読めない。分からない。」と言われてしまえば、「管理規約はマンションの法律だ！」なんて高らかに謳っても、埒が明かない。

例えば、管理規約の全文がフランス語で書いてあったとすると、僕は、全く読めないし、理解できない。結果的にルールが守れない。

そろそろ、グローバル化に即して「マンション標準管理規約」の英語版、中国語版、韓国語版が出てもよい頃ではないだろうか。

中村

目視の設備点検とは？

ある管理組合の理事長を経験された方とお話をする機会があった。

このマンションを管理しているのは、某誌の管理会社評価ではトップクラスだが、実際には数年前社員による管理組合費の私的流用が繰り返された会社だ。

お話の概要は、

マンション管理組合との委託契約で月１回のマンション敷地内を含む設備点検の項目がある。

点検方法は目視点検。

ところが、

排水溝の周辺の敷地が陥没（区側の部分も含めて）していることから、区側が調査したところ、地価の土砂が流されているということだった。

原因は、排水枡が沈下し、排水管がずれてしまい排水が地中に流れ土砂を運んでしまったため。

理事長が管理会社を問い詰めたところ、

「目視点検だから、排水関係のマンホールの蓋を開いたことはない」との回答だったのこと。

なるほど、超大手らしい「木で鼻をくくった」回答ではあるが、「善良なる管理者の注意を払って業務を行う」管理姿勢ではない。確かに、屋上や外壁、ポンプ類などは、管理会社の設備点検の範囲は目視ポンプの場合は異音の聞き分けというのが妥当であろう。

しかし、経年したマンションでは、排水枡が沈下し、排水管がずれるケースはよく報告されている。

このような知識があれば、

「ずっと、マンホールの蓋を開けたことはない」点検はありえない。

毎月とはいわないが、四半期ごとぐらいは蓋を開けての点検が必要だろう。

そもそも、排水管清掃のとき、最終的な流れを点検していなかったのだろうか？

管理会社任せにせず、特にブランドに安心せず、業務をチェックする必要がある実例だ。

芝

(豊島区後援)マンション管理セミナー・相談会を開催します。

管理組合収支に忍び寄る影。

近年、マンションの一般(管理費)会計を圧迫し続けている２大要因は、共用部分の「電気料」と「保険料」。

30戸前後のマンションでも、消費税率の改定も相まって「電気料」における前年実績10万円オーバーも稀ではない。

そもそも、支出は消費税の値上げに伴い改定税率分だけアップするが、収入の「管理費」は、増税分に比例してアップできるわけではないので、着々とボディーブローのように管理組合収支を圧迫する。

それに加えて、「電気料」や「保険料」における想定以上の料金アップは、管理組合の年度収支を完全にノックアウトしてしまう。

その様なマンション管理に経済的な危機が迫る中、賢明な管理組合では、座してただ手をこまねいているわけではない。

特に「電気料」については、共用照明の間引きを始めとして、「おまとめプラン（低圧高負荷契約）」への変更、ポピュラーものとして「電子ブレーカー」、「蓄熱暖房機の導入(夜間電力による電気料金プランの変更)」、「共用照明のＬＥＤ化」、「一括受電」等々、様々な削減策がある中、理事会は自分のマンションに最も適した方式を研究し、既に導入しているはずである。

しかし、どうしようもないのが、『燃料調整費』というやっかいな代物。

電力の単価は、原油・ＬＮＧ（天然ガス）・石炭などの燃料価格に基づいて基準価格が設定されるため、それを調整するのが、「燃料調整制度」である。

原子力発電の再稼動が遅延していることを理由として、際限なく値上がりを続けている。私が知るマンションでは、前年比較で130％アップしているケースもあった。

本年10月より「保険料」の大幅な改定も予定される中、駐車場や自転車置場等、管理費以外の使用料収入が少ない小規模マンションでは、もはや、一部の区分所有者であっても「管理に無関心」なんて言っている場合ではないようだ。

「電気料」や「保険料」の値上げへの対抗策を真剣に検討するか、管理費を大幅にアップするか、二つに一つである。

中村

管理組合が次年度の予算を計上する際、「保険料」は、保険会社より見積書を取得できるが、「電気料」については前年度実績は、全く当てにできない状況である。

ＡＥＤの効用

一般的に「ＡＥＤ」(エーイーディー)と呼ばれる「自動体外式除細動器」は、最近、公共施設や大きな店舗の中に設置されているのをよく見かけるようになった。

しかし、残念なことに公共施設のほとんどは、夜間休日が閉館になるため、「ＡＥＤ設置建物」の表示がされていても、時間によっては利用ができないことだ。

先日、都心のあるマンションに導入されたＡＥＤは、玄関のオートロック設備の外に設置されている。

これは理事長の発案で、そのマンション近隣の人々、通りを行き交う誰もが24時間利用できるように開放し、「地域貢献」を目的としてこれを提供するという趣旨である。

「ＡＥＤ設備建物」という大きなシールをマンションの玄関の柱に貼付したところ、さっそく、「私たちも使わせていただけるなら、すごく安心ね。」、「ＡＥＤの箱の中身はこんな風になってるんだ。」等々、近隣住民にも非常に好評である。

マンション前の道行く人にＡＥＤが覚えてもらえることを願う反面、実際に使用されることが少ないようにと願っている。

松尾

管理費等未収金を回収する特効薬はあるのか。

管理費等の未収金で悩んでいる管理組合は、決して少なくない。

「生活苦で支払いができない････」から、「支払う意思がない！」まで、支払わない理由は様々だが、管理組合にとっては、「事情を斟酌すれば、キチンと支払う組合員はいなくなる」ので、個人の事情は一切勘案せず、支払いを求めることになる。

管理会社の尻を叩いて督促しても、管理会社の契約上の義務は６ヶ月で終わってしまい、多くの管理会社は、弁護士や資格を持つ司法書士等を紹介して、法的な手続きを勧めるだけである。

しかし、裁判で確定した債権は、時効を一旦中断することには有効であっても、実際に回収できるか否かは、全く別の問題。

そこが、悩ましいところだ。

管理組合として競売請求して回収するまでには、管理組合内の意見を取り纏めることと、先に登記した債権（ローン）などの関係など、手間と費用がかかる。しかし、管理会社のサポートにより、滞納金を全額回収できた実例もある。

また、駐車料金などの使用料を含めて債権として認定させるためには、管理規約で「管理費等」の一部として、明記することが有効な場合もある。

絶対ではないにせよ、管理規約を改定してそう規定することは有効だ。

管理会社任せにせず、管理組合の役員と管理会社のフロントマンが一丸となって、「訪問督促」などを行い、協力して回収に取り組むことが、「共同生活と共有財産を守る」という意識を醸成することになる。

一般的だが、究極的には、これが一番の方法ではないだろうか。

芝

町内会とマンション（その１）

ある日突然、都内某区のマンションの集合郵便受け全戸へ、「○○町内会員名簿」というタイトルの分厚い冊子が投函されました。

そのマンションの頁を見てみると、家族全員の氏名と住所・電話番号が掲載されている部屋もあれば、空白の部屋もありました。

後で聞いた話では、記載内容の事前承諾は得ず、何年も前に作成した名簿をそのまま書き写したようです。

そのため、すでに亡くなった方や、引っ越しされた方の名前がそのまま掲載されていたとのことです。

個人情報の扱いには、特に神経を使うこの時代に、事前の了解も得ず、また、現状確認も調査せずに、全戸配付するとは驚きです。

冊子の中の町内会長挨拶では、「この名簿は会員が長い間、熱望していたものである！」と、記載されていました。

地域住民の名簿は、高齢者、災害時の避難困難者の有無などの確認をする上で役に立ちます。

しかし、整備されていないデータの放置は、非常時には混乱の元凶となります。

本来、区分所有者で構成される管理組合と、近隣住民の任意団体である町内会・自治会とは全く別ものです。

管理組合は、節電のためランプを間引きしたり、工事代等の値引きをして節約をしている割には、町内会から請求される募金、町内会費、寄付金や臨時徴収割り当て分と称さる内容が不透明な金額は、言われるままに管理費から支払っているケースが、案外多いのです。

理事長へは、管理組合の管理費会計と、町内会費は分離するようアドバイスし、町内会には、決算書の明細を請求しているのですが、未だ町内会から提出されません。

「○○町内会は会計資料請求にも応じないブラックな団体です。」と言われないように明瞭会計でお願いしたいものです。

この続きは、またの機会に報告します。

松尾