契約記載金額は土地建物内訳金額を最初から記載するものだと思い込んでいる業者もいます。それでも良いのですが、考えもなしに勝手に建物価格を決められては困ります。
買い側からは買主さん優位になるよう調整が必要です。なぜなら売主さんが個人である場合は土地建物内訳にこだわる必要がないからです。このちょっとした注意で減価償却額そして経費額が決まるのですから大切なことなのです。
本来なら税務署に持っていかれるお金が経費で落とせるわけですから、これだけで売買価格で値交渉すると同じ意味です。いや、売買価格で値交渉するより、こちらで調整することのほうがスマートでお互い楽ですよね。
前回はサラリーマン大家さん⑤不動産は長期スパンでザっとですが、損益通算について記載しました。（詳しくはアマゾン本で）
その続きです。
不動産収入を表面上赤字にする、これができれば損益通算(国税庁HP)の意味合いは増すわけです。で、その意味では契約時における減価償却の数字を大きくする、すなわち建物割合を大きくすることがポイントなのですね。
そ のことを認識していない仲介業者も多いので注意が必要です。今は 契約金額の土地建物内訳（土地代金○○○○万円・建物代金○○○ ○万円）を記載するような契約書になっています。しかし、契約書の価格内訳を適当に記載してしまう不動産業者が多いのです。（又は固定資産税割合で四角四面で分ける）
まあ、契約時点で、土地建物の内訳が解らなければ総額表示だけでも良い のです。そして、後日内訳を両者で取り決め覚書でも残して置けば いいのです。不動産業者によっては総額表示・内訳表示にこだわる ケースもありますのでここは注意してください。
またまた、長くなりそうなので続きはまた今度。
前回④の節税の続きです。
新築投資区分マンションメーカーさんのセールストークの一部には、以下のような怪しい前提条件があります。（もちろん既存投資マンションの販売シミュレーションでも見かけますが、社会的影響力に違いがありますね）
例えば、
１，家賃はローン返済中は一定額（下がらない）
２，損益通算で税金が還付される
（購入時のサラリーは下らない前提）
１について、賃貸マンション家賃は築年数により下ります。特に新築プレミアムで1年で中古価格になり、経年劣化と共に家賃は下ります。ただ、家賃累計は年々積みあがりますが。
２について、損益通算は前回も紹介しましたが、還付される減資つまりはサラリーに対する税金が多ければ税負担も大きく還付されるであろう金額も多く旨味はあります。しかし、不動産の回収スパンは長く、サラリーはずっと増えますか？多分不動産投資を考える頃が一番税負担が感じられる頃ピークではないでしょうか。
その意味では、購入時はある程度の長期シミュレーションでもって、購入を検討して頂きたいと考えます。
なかなか、不動産というロングスパンの投資商品を考えることは難しいのですが、冷静に冷静に検討いただきたいですね。
下図は家賃の下落を現したものではないのですが、ついでに区分マンション自体の価格下落の経験値をグラフ化したものを掲載しておきます。実際は不動産相場や金融情勢により予測はしにくいのですが、当社が収益計画をシミュレートするときの家賃想定を現したものです。
何か参考になれば幸いです。
