前回④の節税の続きです。
新築投資区分マンションメーカーさんのセールストークの一部には、以下のような怪しい前提条件があります。（もちろん既存投資マンションの販売シミュレーションでも見かけますが、社会的影響力に違いがありますね）
例えば、
１，家賃はローン返済中は一定額（下がらない）
２，損益通算で税金が還付される
（購入時のサラリーは下らない前提）
１について、賃貸マンション家賃は築年数により下ります。特に新築プレミアムで1年で中古価格になり、経年劣化と共に家賃は下ります。ただ、家賃累計は年々積みあがりますが。
２について、損益通算は前回も紹介しましたが、還付される減資つまりはサラリーに対する税金が多ければ税負担も大きく還付されるであろう金額も多く旨味はあります。しかし、不動産の回収スパンは長く、サラリーはずっと増えますか？多分不動産投資を考える頃が一番税負担が感じられる頃ピークではないでしょうか。
その意味では、購入時はある程度の長期シミュレーションでもって、購入を検討して頂きたいと考えます。
なかなか、不動産というロングスパンの投資商品を考えることは難しいのですが、冷静に冷静に検討いただきたいですね。
下図は家賃の下落を現したものではないのですが、ついでに区分マンション自体の価格下落の経験値をグラフ化したものを掲載しておきます。実際は不動産相場や金融情勢により予測はしにくいのですが、当社が収益計画をシミュレートするときの家賃想定を現したものです。
何か参考になれば幸いです。
