重要事項説明不備と時効の関係

少し難しそうなご質問です。(要約しています)

 

「21年前に購入した土地に官有地がはいっていることを最近知りました。土地は1アールで官有地は１割ほどですが、重要事項説明書にも説明もありませんでした。

この土地を実態のように私のものにするには？」

 

下記のような対応でした。(要約しています)

 

「ご質問は民有地に官有地が走っていたということですね。この場合は住宅地ですから、たぶん、昔の里道ということが想像されます。

 

その意味では、仰るように購入時の仲介業者さんに払い下げの手続きを依頼されることが合理的ですね。

 

今回のケースでは、重要事項説明書の説明義務違反ということになりますので、原則として、物件の引渡しを受けた時から10年間（民法第167条第1項）、不法行為の時から20年を経過すればその損害についての請求はできなくなります（民法第724条）残念ながら時効は完成しています。

 

但し、宅建業法上の指導監督権限には時効がなくいつでも行政指導ができ、それが業者さんに対するプレッシャーになります。これをもって当の不動産業者さんとの交渉に当たるのも一手ですね。頑張ってください。」

 

※また、ご指摘の公有地は時効取得の対象になり得ません。

リースバック方式についてのご質問です。

ご質問の内容は搔い摘むと以下の通り。

「実家の一軒家をリースバックすることを検討中。 父が今月契約をすることを前提に既にかなり話を進めている。しかし、トラブルも多いと聞き、注意すべきポイントを教えていただきたい」

 

お答えです。

「リースバック方式、これは不動産業界でのイメージでは一言で言えば住宅ローンにお困りの方の救済システムの感があります。少々荒っぽい言い方ではありますが、不動産業者が主導権をもって強引に交渉してくる可能性大です。

その対処としては、同じような業者の相見積もりを３社ほど取り寄せ詳しく説明を聞くこと必須です。意外と金額だけでなく諸条件が違ったりします。

 

お父様がお亡くなり後も他の家族が住み続ける事が可能かどうか、この件は賃貸契約書には特段謳ってないこともあり通常の相続権が発生するのかなぁとは思いますが、確認が必要です。

 

記載事項については、当該契約書記載の通りの解釈しかないです。賃料は６か月毎に見直す（かどうかは不明ですが）とあり更新と退去についても記載の通りと。

 

そして、もう一つの対処としては、リバースモーゲージも視野に入れてみてはということです。これは本人さんの抵当権（借金）が無い人向きで、住宅を担保とした借入になります。毎月は利息のみの返済で本人さんがお亡くなりになった時点で住宅を売却して返済する仕組みです。

以上参考になれば幸いです」

 

というお答えですが、近年以外にもこういう事例多くなっていますね。