なんと、
昨日、突然の来訪でした。
京都で不動産投資、そして、転勤で関東へ行った人。
あれから２０年らしいです。つもる話がありました。
「旧友と 会うが如くの 投資客 会話はずむよ 20年ぶり」
この方も、サラリーマン、独身の典型でしたが、全国買い進めるうちに結婚、所帯持ちとなる私共の推奨する典型的なサラリーマン大家さんでした。やはり、朽ち果てるまで所有するという！
不動産はよく節税ができると言われますが、第一に上げるなら、 何といってもサラリーマンにとっての損益通算が上げられます。不動産所得は総合課税ですから、赤字が出れば他の所得（給与）と合算し確定申告していいですよ、ということです。
都合のいいことに、 不動産所得は実際のキャッシュフロー（手取り収支）は黒字でも、 経理ベースでは充分に赤字になる要素があり、ほかの所得（給与）と合算し、既に源泉徴収された所得税を還付してもらおうというものです。
ここで言うところの赤字になる経費のカウントとは、単に支出し た物品を経費で落とせるという単純なものだけではなく、実際に目に見えない経費つまりは減価償却費、そして建物に対する借入金利が経費として認められているというものです。
建物減価償却額が 2000 万円とし20 年の償却期間とすると年 100 万円の経費が落とせるわけです。プラスして、土地と建物価格を合理的に按分し、その 建物価格に対する借入金利を毎年経費として落とせるのです。
こういうところが、不動産投資事業による節税対策と言われるゆえんです。サラリーマンさんでも事業として経費が認められるのです。
この節税対策は私共としては副次的なものとしてとらえていますが、これを新築区分マンションメーカーさんは重きをおいて販売活動されていますね。これが少し違うと思われます。
長くなりますので、続きは次回で…
先ずは、サラリーマン大家さんのディメリットからです。
それは何と言っても、一般的には、大きな借り入れをすることからの返済リスクです。返済を滞りなくできるであろうか？入居者が計画通り定着してくれるだろうか？この辺りが最大の関心事ですよね。
そのことについては、逆説的ではありますが、サラリマン大家さんの優位性でもあると言えるのです。程度の問題はありますが、サラリーと不動産投資このどちらか一方の収入が減少しても片方の収入でカバーする、いわば車の両輪としての働きでのサラリーマン大家さんは成り立つということです。
今でもサラリーマン大家さんの金融機関融資では、「返済余力」という認識で融資額を算定する金融機関もあるのではないかと。
専業大家さんの場合は、収益からご自分の生活費、返済額を拠出するというタコ足操業が必然ですね。収益を食らうということ。
まぁある程度の規模になれば別ですが。
またまた、長くなりましたので続きは次回に・・・
メリット・ディメリット重なりましたが、次回は節税です。