サラリーマン大家さん⑨申告と将来について

経営的に先を読める人は、青色申告または事業的規模を追求して も良いですね。

「5 棟 10 室」これは事業的規模の基準を言っている もので、戸建てなら5棟、アパート・マンションなら10室で基準を クリアーするというものです。そしてこの場合は事業的規模のメリ ットである経費65万円が認められます。ただその分、複式簿記等経理に若 干手間がかかります。

そして、もう少し先を見れば賃貸管理会社法人を立ち上げ、節税用と する方法もあります。一つの人格ができることで、利益を分配する 過程が増えるメリットですね。 

その他、税務相続まで見据えれば現金を不動産に置き換えるだけで節税効果は充分にあります。一般論ではなかなか説明しにくい部分なので、 詳しくは税理士さんに確認してもらうとして、私がアドバイスする とすれば、相続と贈与をうまく使い分けるということです。

相続の 場合、不動産取得価格は被相続人の取得価格を引き継ぎ、贈与の場 合はその時点の価格となります。ということは、取得価格をその任意の時点で一端切ってしまうのか、それともそのまま価格を引き継 93 ぐのかということです。

意に反して莫大な利益が生まれることもあ りますから、その時々の税制を考慮し、贈与と同じく親族間の売買 という手法も合わせて専門家にご相談ください。

サラリーマン大家さん⑧不動産投資による還付金ビジネス？

売主買主合意で減価償却部分を故意に多くさせること。このこと で落とせる経費を増大させ、表面上の収支（キャッシュフロー）は黒字でも、経理ベースで赤字にさせることができるのです。

この不動産投資による経理ベースの赤字と給与所得で源泉徴収されている所得税とを「損益通算」し、既に払っている所得税を還付させるのです。

例えば不動産所得が赤字80万円とします。その時、給与所得での 源泉徴収（所得税）されていた額が80万円とすれば、年度末の確定申告で源泉徴収されていた80万円がすべて還付してもらえるという ことです。

この還付金ビジネスは新築区分マンションメーカーさんがビジネスモデルとしています。しかし、これには注意が必要です。それは還付される原資はいつまでも続かない、又、今がピークではないですか？ということ。新築は35年という長期スパンで計画しま す。そんなに長く給与も高水準が続く訳でもありませんね。還付目的もほどほどに！ということです。

サラリーマン大家さん⑦土地建物内訳とは

契約記載金額は土地建物内訳金額を最初から記載するものだと思い込んでいる業者もいます。それでも良いのですが、考えもなしに勝手に建物価格を決められては困ります。

買い側からは買主さん優位になるよう調整が必要です。なぜなら売主さんが個人である場合は土地建物内訳にこだわる必要がないからです。このちょっとした注意で減価償却額そして経費額が決まるのですから大切なことなのです。

本来なら税務署に持っていかれるお金が経費で落とせるわけですから、これだけで売買価格で値交渉すると同じ意味です。いや、売買価格で値交渉するより、こちらで調整することのほうがスマートでお互い楽ですよね。