不動産投資って動画で探すとヤバイという動画のほうが圧倒的に多いですね。
これが株、FX、仮想通貨ならば成功者の動画もあり、儲かった人、損した人の両方の意見があるのに、不動産投資はやたら偏っています。
個人的には大家さんというのには否定的です。
それは儲からないからというのもありますが、ワンルームマンション投資とか、不動産会社側もグレーゾーンで営業しているのが多いからです。
とはいえ、不動産投資全てがだめとは思っていません。
例えば、不動産投資をする投資法人の中には、イオンモール専用の投資法人や、ららぽ中心の投資法人、東京23区内の高層オフィスビル専門の投資法人があり、これらの上場リートに投資するのであれば、安心できるし、いいと思うのです。
儲かるかどうかは別ですが、大手不動産ディベロッパーで、しかも自社管理も多くて、情報公開も豊富なので、管理会社が仕事してくれるかわからないとか、管理費の割には大家の為に動かないとかって心肺がありません。
後はそもそも日本は個人向け賃貸は家賃が上がりません。
居住用集合住宅はほぼ家賃が上がらず、今の家賃相場が上がっている理由は新しい物件が資材高等で建築費が上がっていて、その分家賃が高くて平均を押し上げているだけです。
しかし、オフィスビル系は家賃が上がりやすいです。
特に大企業が入りやすい大きなビルですね。
立地もそうですが、企業の要望を満たせる広さや基本設備、拡張性も重要になりますが、その分家賃も上げやすいし、定着率も高いです。
コロナ前でも5年で家賃2倍になったオフィスビルもありますので、高層オフィスビル投資は管理も先進的ならば価値は高いと言えます。
で、この高層オフィスビルというのは、個人では買えません。
ワンフロアだけ投資も無理なので、そういったときに前述の投資法人が役に立つわけです。
個人的な体感では商業施設は当たり外れが大きいけど、横浜、梅田、都心の一部のオフィスビルはほぼほぼボロ儲けみたいな収益性です。
最近だと物流施設のリートもあるようですね。
その物流施設が、どこかの企業専用なのか、複合型なのかにもよりますが、物流施設は倒産リスクが少ないと思われて、長く利用されるので、安定性は高いかな。
商業施設は当たり外れが大きいと書きましたが、これはイオンモールやららぽ、アリオと言った大手ディベロッパーによるモールですらそうなので、そういうのでないモールはよりハイリスクになります。
クラファンのように資金を集めて、まとめて集合住宅を作ったり、モールを作って、高利回りの分配金を支払いますよというのを最近見かけて、登録するだけでお金やポイントもらえるので、登録しましたが、え、これだけの説明で買えというの？というくらい情報が少ないです。
集合住宅に関しては、想定入居率とか書かれているのに、モールはキーテナントすら不明で、建築面積ですら予定。
建設前とはいえ、認可された建築書があればその建築面積から変わることあるのん？
まぁ個人的には7%とかの高利回り系はすべて怪しんでいます。
投資法人でもそのような高利回りはまずないです。
大手不動産ディベロッパーで、管理もプロのところがまっとうにやっていても辿り着かない高利回りを掲示しているところは、横ばいになっただけで資金繰りに苦しくなるんじゃないかと推測しています。
横ばいになるまでは分配金持ちが払われるし、解約しても金が戻ってきますが、それはこれまでの歴史に数々ある不動産投資の失敗例や詐欺にもありますからね。
自転車操業じゃないと証明できる監査された財務諸表でもあれば別ですが、そんなこと明かすならたぶん投資法人化しそうな気もします。
まぁ後は当然ながら不動産投資は不動産知識がかなり必要です。
借地権や不特定法等ってなに？でやるのはかなり危険かと思います。
その点、投資法人によるリートは株取引経験者であれば知識が少なめで売買できます。
クラファン系不動産投資は、みんなから金を集めてあらかじめ決めた不動産を運用していくことになりますが、投資法人はジャンルだけ決めた投資法人に金を注いで、その投資法人は投資効率のいい物件を探して勝手に買ってきて運用していきます。
過去にあった例だと、家賃が上がりにくいという理由だけでオフィスビルを売却していたりと、投資家としてもシビアな目線で資産運用していたりもしました。
(投資法人により運用スタイルは異なります)
まぁ投資法人は上場しているので、業績好調でも株価が下がってしまったりするということですね。
後は配当と比べたら分配金は細かくシビアなので、収益悪ければ、すぐに分配金が下がり、分配金が下がることで株価も簡単に下がります。
これらのメリットデメリットを踏まえた上で、ハイリスクを取るか、そもそも不動産投資をやらないか決めるといいですね。
