新聞広告の結果・・・
今週の新聞広告の結果は非常に悪かったです・・・
問合せ３組のみ・・・
しかし、具体的にお話が出来そうなお客さまがいますのでこれからすすめます！
広告以外では、昨日は来店１組・マンションのご案内２組・・・
本日は、フリーのお客様が２組来店されました！
もう１組以前問合せいただいたお客様でしたが、事情により探すのをあきらめていたお客様からも、再度事情も変わったのでまた探してくださいという電話がありました・・・
この電話でご連絡いただいたお客様が検討したいと言ってきた物件は何と、先月私が他のお客様に購入していただいた土地でした・・・
広告の反響が悪かった割には、結構ばたばたとした週末でした。
天気予報が全く当たらなかった週末でしたが、遊びに行くには暑くて良い天気でしたネ！
長い間契約予定になっている物件・・・
５／２７からずっと契約予定になっている物件があります。
このようなお話は以前もしましたが、相変わらずですね・・・
５／２７当社でお客さまをご案内しましたが、その日から今日まで契約予定になっています・・・ 当社の場合、お申込みをしてから契約まで最長でも１週間、他の不動産会社は３日以内などすぐにでも契約をするはずなのですが、この物件は約２週間ずっと契約予定となっています。
このことを売主さまは知っているのか、いつも疑問になります・・・
当社のお客さまが欲しいといっているわけではないので特に詳しく聞いてもいませんが、他のお客さまで見学したいというお客さまがいましたが、事情をお話してご案内するのを延期しました。
このようなケースで考えられることは、
・自社(媒介業者)でお客さまを紹介しようとしていて、他社には紹介させないケース
・対象となるお客さま(自社で)が本当にいるが、ローンが難しいケース
いずれにしても、自社で仲介手数料を６％確保しようとしているとしか考えられません・・・
決して自社で仲介手数料を６％確保する努力をすること自体は悪いことではありませんが、長期間に渡り他のお客さまをお断りする行為は、早く売れる可能性を下げています・・・ これは、あまりにも不動産業者本意であってお客さまのためではありません・・・
こんな時代だから１件でより多くの手数料を入金したいのはわかるが、あくまでもお客さまの財産であることだけは忘れて欲しくない・・・
私は、このようなことが起こりにくいように、一般媒介をすすめています・・・
参考になりましたか、では、また・・・
皆さんが一番気になる仲介手数料について
不動産を売り買いする時の仲介手数料とは？
よく聞かれる質問ですのでお話します。
売買契約が成立した時点で、売買価格の３％＋６万円＋消費税の仲介手数料が必要になります。
これは、法律で決められているのではなく上限です。 営業マンの中には決まりという人もいますが、あくまでも上限ですので､３％＋６万円＋消費税以下であればいくらでもいいというわけです。
＋６万円についても、良く質問されますが以下の通りです。
仲介手数料とは売買契約金額の、
200万円以下の金額について ＝ ５％
200万円を超え 400万円以下の金額について ＝ ４％
400万円を超えた分金額について ＝ ３％
です。
これを見ただけでは、何だ～
と、わかりにくいですよね・・・
仮に
3,000万円の物件を購入した場合で実際に計算してみます。
まずは最初の200万円については５％で10万円、
200万円～400万円については４％で８万円、
400万円～3,000万円については３％で78万円、
計算式にすると以下のようになります。
（200万円×５％）＋（200万円×４％）＋（2,600万円×３％）＝96万円です。
これを３％＋６万円で計算してみると、同じ96万円です。
簡単にいうと係数ですね！
200万円部分の５％を３％で計算した場合の差額は４万円、
次の200万円の部分の４％を３％で計算した場合の差額２万円、
この差額なのです・・・
ご理解いただきましたでしょうか？
では、また・・・
今週末久しぶりに新聞広告します！
週末に入れる広告の原稿を、夕方入稿しました。
確認してみると、なんと２月10日以来の広告で、4ヶ月ぶりです。 本来は月に一度は広告を入れたいのですが、結構忙しくて先送りになっていました。
２月は２度配布しましたが、3月から5月はゼロでした・・・
ちなみに、前回は２万部で15組のお客様から問い合わせがありましたが、今回は？
こればかりは、本当にやって見ないとわかりません・・・
しかし、他の不動産広告と比較した場合ちょっと違う内容ですので、まったく反響がないということはないと思います。 今回は片面を近所の土地の売り出し広告。間口の狭い土地ですが、何とかプランニングでカバー・・・ もう片面は私(会社)の簡単な紹介ですね！
いつも、お客様にご協力いただいてる広告です。
台風(?)が近づいていますが、皆さんも気をつけてください。
今月は、もう１度くらい入れたいなぁ・・・ 何故って、7,8月はあまり広告を入れたくないからです・・・
皆さんもそうでしょうけど、私も暑かったり雨が続くとどうしても足が重くなってしまうのです・・・
実際は、そんな事ありませんが､気分的な問題ですかね！
では、また・・・
やっと、体を動かせる環境になってきました・・・
昨日は健康診断を受けましたが､結果は？
契約後のキャンセルについて・・・
4月に土地のご契約を頂きましたお客様が、やっぱり止めたいんですけど・・・
家族全員で話し合った結果ですから、手付金の放棄で大丈夫ですよね！
と、相談を持ちかけられました。
売買契約書では、手付金の放棄でキャンセルできます。
通常、契約書のいついつまでは手付金で解約できるという日付が設定されています。（個人間の売買の場合、売主が不動産会社の場合はありません）
その日付を超えると「違約」になります。
違約金は売買金額の１０％～２０％相当額で、売買契約書に定められた通りとなります。
本来、不動産会社が仲介に入っている場合で、売主または買主の勝手な都合によりキャンセルをすると仲介手数料は支払わなければなりません。
住宅ローンが組むことが出来なかった、など停止条件がある場合には『白紙解約』となりますので、手付金も仲介手数料もすべてが戻ってきます。
さて、手付金放棄と言葉では簡単に言えるものの、金額的にはかなり大きいので返還していただけないものか交渉してみました。 本来、売買契約書とは、このようなことがあったときのために締結しているものであり、売主さまは手付金を返金する義務はありませんので、当然お断りを受けました。 しかし、結果は何とか半金返金していただくことになり買主さまも喜んでいただきました。
上記に記載しましたが、仲介手数料は当社としては受け取らず解除しました。
今回は、買主さまの一方的な解除でありましたが、売主さまが不動産会社でご理解をいただけたため手付金の半金ですが返金されました｡
しかし、解除する行為はお互い嫌なものですし、私たち仲介する会社にとっては一番つらいことです・・・
ご自身の一方的な都合で契約を解除する場合は、手付金と仲介手数料が必要となりますのでくれぐれもご注意ください。
では、また・・・
６月になりました
このタイトルで昨日書き込みましたが、消えてしまいました・・・
覚えている内容を改めて書きます｡
５月もあっという間に終わってしまいました。先月、着工予定の２現場ですが、今月にずれ込みました。
とは言え、お客様の変更による遅れですから・・・
まっいいじゃないですか、１ヶ月くらい遅れても・・・ 一生に一度のことですから・・・
ゆっくり考えましょう！
お客様とはこのような感じですが、工務店と以前は、考え方のズレを感じることが多かったです。 最近はそんなこともほとんどなくなりましたが、工期の件では良く言い合ったものです・・・
誰がどう見ても工期が短いから無理でしょ、という現場を、いや大丈夫です職人を増やしてでも何とかしますって、平気で言える神経を常に疑っていました！
職人を増やすとどうしても工事内容が粗雑になりやすいです・・・
職人を無理やり増やして工事をすることはお勧めできませんので、私はお客様に対して工期は通常、工務店との工期より１ヶ月ほど長めに取らせて頂いてます。
それでも、ぎりぎりになることが多いですね！
何十年も住む家ですから、急かせることなく工期には余裕を持って欲しいと思います。
話は変わりますが、先日購入していただいたお客様が引越しの時にこんなことがありました。
引越し業者は、タウンページで１面広告が出ていて安かった業者を選んだようです。(これを聞いて当社もタウンページに掲載しようかなぁ・・・)
まず、荷物の引き取り時間ですが２時間半ほど遅れて、新居へ搬入する時刻は20時半頃でした。私も立ち会いましたから間違いありません・・・
いきなり、養生もしないでソファーベットで床を引きずり起こすときに手から滑り落ちフローリングが削れてしまった・・・ 他にもテーブルが結構細かいけどキズだらけ(オーバーかな)でした。
いくら安い業者とはいえ、何千万円も出して購入したマイホームですからもっと大切にしていただきたいものです。
同様のケースですが(同じとはいえないかな)、１年半ほど前に引渡しをして２ヵ月後くらいに雨漏りです・・・
という、電話を受けました。 調査した結果、エアコンのスリーブから雨水が浸水していました。
エアコンは●●電気で購入したみたいですが、このような電気店が悪いとは言いませんが、取り付け業者の単価を聞いたら工事内容が想像できます。
ちなみに、私の頼んでいる業者のエアコン取り付け費用は１台￥22,000 です(メーカー指定業者)。
当然ですが、アフターサービスも万全です。
●●電気は￥7,000 位みたいです(私の知り合いが以前下請けでした)。
不動産という特に大きな買物をするときですから、少しでも安いところでという気持ちもわかりますが、サービスを買うという気持ちも大事ではないでしょうか？
う～ん 昨日の内容とはなんか違いますが・・・
結局は、安けりゃ安いなり・・・
では、また・・・
今日・・・
午前中にFM-FUJI に出演しました！ といっても、電話で10分ほどですが・・・
内容はこちら からご確認ください。
建物の打合せがあり、エコ給湯についていろいろ教えていただきました！
給湯器の大きさと、重量をきいて設置場所に苦労しそうだなぁ・・・ と率直に思いました。重さが約430kg もあるため、置く場所もある程度限定されてしまいます。
また、後日詳しくお伝えさせていただきます。
本日は、少しだけ疲れていますので・・・
マンションの探し方！
○○小の学区域でマンションを探しています！
何かあったらお知らせください！
このような電話で探しているお客様が非常に多いです・・・
この内容で10件の不動産会社に電話しても、送られてくる情報はほとんどと言っていいほど同じ情報ばかりです・・・
私は近隣でマンションを探しているお客様に対しては次のようなことをお願いします。
自分達が住みたいエリアは自分達が一番よく知っています、その範囲で住んでもいいなぁ、というマンション名を教えてください。携帯の写メールでも結構です・・・
このようなお願いをします。
私は探しやすいし、お客様は指定したマンションがあれば室内見学をするだけでＯＫです。
簡単な方法ではないでしょうか？
もうひとつ、遠方のお客様の場合に限定しますが、FOMA のテレビ電話でご案内することも検討し始めました。そうすればわざわざ遠方から何度も来て頂く必要もありませんので・・・
この内容は、今週のFM-fuji でご紹介されます・・・
本日、午後から実際にマンションの ご案内をFOMA で行いました。
後日、内容もお知らせしますので楽しみにしててください。
では、また・・・
不動産会社の営業マンの知識は？
昨日、少しだけ触れましたが、不動産会社の営業マンは一般的には建物の知識はない！
この件に関して、お客さまが不動産の購入を検討するとき、担当の営業マンに対して○○さんから見てこの物件はどうでしょうか？
などと、よく質問すると思いますが、悪いことを言う営業マンはほとんどいないのが現状です。
契約したいのは当然ですけど、ほとんどが良し悪しがわからないからです。
なぜって、建物のことに関しては自分で勉強しない限り誰も教えてくれないからです・・・
というか、教えることが出来る人もいません・・・
しかし、まれに営業マン自身が勉強してたり、以前ハウスメーカーや工務店で建物の営業をしたことがあるという営業マンもいます。
本来は、建物も不動産と呼ばれるので多少の知識はあって当然かと思いますが、実際はほとんどが上記のとおりです。
中古住宅の購入時などで心配なお客さまは、専 門家にご相談していただくのが一番かと思います。なぜなら私もある程度のことはわかりますが、なんでもかんでも知っているわけではありませんので、よく相談していますから・・・
自分が知らない場合は、誰に聞けば知っているかこれだけでも覚えておきたいですね！
では、また・・・