地盤の弱い土地？？？－Ⅱ
昨日の記事の写真を追加しました！
昨日に続き地盤のお話をします。
今まで取引をさせていただきました土地の中でもいろいろな地盤のところがあります。
ひどいところになると、地盤補強中に水が沸いてきてしまうほどです・・・
地盤の良くないところの見分け方でいちばん簡単な見分け方は地名です。
例えば地名に川や浦、沼など水に係る地名は地盤が良くないと思っても間違いではありません。
簡単に調査する方法は役所の建築指導課というところに、地盤データーがあります。
これを人任せにはせず、ご購入前には必ず調べてください。誰でも簡単に出来ることです・・・
↓ わかり図らいと思いますが、これはもう５年ほど前になりますが、大田区で杭補強工事を行っているところです。この杭は１本５mありますが、２本つなぎ合わせて使いました。 ８m～10mの杭を１棟で確か23本使ったと記憶しています･･･
地盤の弱い土地？？？
近所で土地(底地)を買っていただいたお客様がいます。
建物を建替えるからということで、施行業者を紹介しました。
私は、隣地の売買もありましたので建物に関しては間にはいらずに直接施行業者と打合せをしていただいてました。とはいえ、近所ということもありますし、土地を購入していただいたわけですから気になります・・・
この土地は地盤が少しだけ弱いため、軟式柱状改良工事を本日行う予定でした。
この雨の中ご苦労なことだとは思いますが、今日は業者が半日で帰ってしまいました。
地盤改良会社は建物施行業者が依頼しましたが、建物の設計のレベル(高さ)が基準より300mmも下がりますとのこと・・・ 要は、宅盤が低いと言うことです。 そのためにトラック２台分位の土が必要とのこと・・・ これを私は昼頃聞いたのですが、そんなことは現場確認したとき事前にわかるはずです。 そのための費用(土入れ代金、手間、機械のリース代)が約20万と見積りが来ましたが普通に考えて払えるわけがありません・・・
誰かが事前に知っていて言わなかったのか、忘れていたのか・・・
典型的な段取りの悪い例ですね！
私の出来ることは、知り合いに頼んで必要な土をトラック２台分はガソリン代のみで確保しましたが、その他の費用については明日交渉させてもらいます・・・
もし、私が現場を預かっていてこんなことが発生した場合は、恥ずかしくてお施主さまに費用負担をしてくれとは言えないです・・・
明日、続きを報告します。
今日は朝からこんなこともあったのと、私の苦手な税理士の先生との打合せ(帳簿)がありました。
税理士の先生からそろそろ別の人に経理をやってもらったほうが良いのでは・・・
と真剣にアドバイスを受けました・・・ 実際、１年位前からアウトソーシングを考えてはいるのですが迷っています・・・
どなたか良い智恵がありましたらお願いします・・・
アメブロのリニュアルと重なり、書き込みが出来ませんでした・・・
では、また明日・・・
合併します・・・
このブログと当社の気まぐれdiary が合併します・・・
両立するのは難しいと言うことです・・・
今後とも、よろしくお願いします。
しかし今年もあっという間に半年が過ぎました・・・
本当にこの仕事をやっていると１年が早く感じます・・・
では、また・・・
ほたる族・・・
まだこのように呼ぶのでしょうか？
先日、マンションにお住まいのお客様とお話をしていると、ベランダでタバコを吸う人が非常に多いと聞かされました。 他のマンションのお客様にも聞いてみるとここでも同様のお話でした・・・
あるマンションでは、ベランダに放置して ある灰皿(多分)から風が強い日などはタバコの吸殻が飛んでくることもあると聞かされました。
私はタバコを吸わないため吸う方の気持ちは良くわかりませんが、自分の家の室内がタバコくさくなるのが嫌だから外で吸っているのだとすると、この時期は窓を空けている家も多いため、近隣の家に煙が入ってしまうのではないでしょうか？
こんなことから、近隣のトラブルにもなりかねませんから、気をつけていただきたいものです・・・
最近は、賃貸に出すお部屋も非喫煙者希望という物件もあるくらいです・・・
何年か前まででしたらちょっと考えられなかったですね！
しかし、借りる人も非喫煙者の方が増えていますので、時代の流れと言うことでしょう・・・
喫煙者の方を差別しているわけではありませんが、気分を害した方がいたらお詫びいたします・・・
では、また・・・
嘘のような本当のお話･･･
本日、夕方打合せをしたお客様ですが、実は本来ならば５/末に新築の引渡し予定でした。
昨年12月に建売の契約をしましたが、１月末頃なんと建築予定だった土地が不法占拠されてしまいました。 占拠した人(隣人)に事情を聞いたところ、前所有者といろいろないきさつがあったとの事ですが､そこを買った人には関係ありません・・・ なんとか早く処理したかったのですが、買主さまにも事情をお話して同じ敷地内の違うブロックに移っていただきました。
旧所有者にご協力していただき契約書などを確認しましたが、当方に不手際はなく時系列で調査しても占拠している方には勝ち目はないと思いますが・・・
ところが先日、占拠者の弁護士より連絡があり隣地を買取りたいとの事・・・
正直、えっ何？ そんな気分でした。 しかも、買取価格は相場の半額程度・・・
これってただの嫌がらせ？ 自分が土地を安く買いたいだけじゃないの？
まっ私は当事者ではありませんが、売主さまからするといくらでも売りたくない気分ですよね！
ちなみに、犯人は誰かいまだにわかりませんが､新設した道路の下水管に小石もつめられ、下水が流れなくて一時は大変な騒ぎでした・・・
気持ちも新たにプランも決まり、完成が待ち遠しい買主さま・・・
きっと良いことがありますよ～
土地も１．５坪ほど大きくなりましたし建物も大きくなりました・・・
では、また・・・
お客様と呼びたくないおきゃくさま
今日は、自分勝手なお客様(お客さまと呼びたくない)のお話・・・
金融機関からの紹介のお客様・・・
３日前に突然電話があり、義母が来店・・・
よくあるパターンですが、親と子の意見が違い物件を再度探しなおす・・・
本人と電話で話をして、本日朝一番で来店・・・
お勤め先は、天下の○ＨＫ・・・
本日午前中にご案内・・・
少し気に入った模様・・・
明日の再案内予定・・・
その後夕方になって、実はあの(午前中に見学した)物件は以前、他の不動産会社から紹介してもらっいていましたから、今後はそちらを通して進めたいと思います・・・
何言ってるのこの人は？
正直、このような感じでお話をしていましたが話をしているだけ時間が無駄なのと、トラブルに巻き込まれたくないため、○○さんが取引したいところとしてください・・・
と言って、電話を切りました！
ここ最近では、ないくらい腹立たしい電話でした！
私からすると理由付けが理由になっていない・・・
図面を貰った順序からすると、他の不動産会社が先ですから・・・ 常識を考えると・・・
自分自身を正当化しているだけではないかと思います。
もし、この物件を買えなかった場合には是非お願いしますと言われましたが、丁重にお断りしました。だって当然でしょう信頼関係がゼロの人と取引はしたくありませんから・・・
不動産業者間のトラブルの元はほとんどがお客様が原因と言うことを知っていただきたい・・・
紹介は非常にありがたいけど、無駄になった時間を返して欲しいです・・・
とはいっても、私自身が選ばれなかったのだからしょうがないと思うしかないですね・・・
時間が一番高いということをこの人は知ったほうが良い！
ご参考までに・・・
では、また・・・
安い土地・・・
土曜日に安い土地がありますよ！
建築確認も取っているから・・・
という、同業者からの情報を頂きました！ 私の事務所からは少し遠いため近隣の知り合いの会社に資料を送り現地を見ていただきました。現地から早速の電話・・・
大川さんすごいよ～ こんな土地久々に見たよ～
えっ、どんな土地ですか？
う～ん 平らなところがないよ～
えっ、全く？ そう、ほとんどが法地だったのです・・・
でも、現況のまま建築確認済みだけど・・・
えっ、どうやって？
資料みたいですよね！
見たい見たい！
と言っていた資料を本日確認しました！
確かに、建築確認済みは取得していましたが・・・
このまま建てたら間違いなく下の家からクレームがくると思われます・・・
確認済書を見ると相当苦労して建築確認を取得したことはわかりますが、このような家を建てても誰も購入する人がいないと思います・・・
不動産会社の大きな勘違い
・建てた物件を買ってくれるお客様を探すのではなく、お客様が欲しい建物を建てる
これを実践している不動産会社は売れ残りはないはずです・・・
では、また・・・
猫騒動・・・その２
6/17の猫騒動により消防士の方が５人も尽力いただきました。
まずは、その後のお話です・・・
不動産のお話ではないので興味がない方にはお詫びします・・・
結果から申し上げますと、無事子猫を救助しました。
要した時間は約３時間半ほどです・・・ 途中で班が変わりましたので、延べ10人の消防士の方のお世話になりました…
事務所裏の壁を取り壊したところ、マンションのパイプスペースがあったのが確認できました！落ちたのはここからでしょう・・・
子猫を発見しましたが、発見した瞬間に怖がって床下の奥に逃げ込んだみたいです・・・
ここで、消防隊の班が入れ替わりました！
牛乳を置いたりしましたが、一向に出てくる気配もないので当社の売出用の旗竿で威嚇して、逃げてきたところを捕まえる予定だったみたいです・・・ 私は事務所にいましたのでどのようにしているのかは、全く知りませんでしたが、突然、『痛っ・・・』という声・・・
慌てて見に行くと、子猫に手を噛まれたらしく出血していました！ 消防隊長は素手で捕まえようとしていたみたいです・・・
子猫はダンボールに入れて一時保管、30分ほど経過した時点で事務所裏の通路に持っていってふたをあけておきました。しばらくするといなくなっていました(おそらく母猫がつれて行きました)。
なぜなら、屋根を確認しているときに屋根上からじっと見ている猫がいました・・・
おそらくこの猫が母猫かと思われます・・・
子猫よもう落ちるなよ！
最初はどうすることも出来ない・・・ そう決め込んでいましたが、猫の鳴き声をず～っと聞いているとさすがに放っておくことは出来ませんでした！とはいえ､自分ではどうすることも出来なかったので本当に消防隊の皆様に感謝です！
ありがとうございます！
では、また・・・
消防士の方５人が会社へきています・・・
実は昨日から会社で猫の鳴き声がすごいのです・・・
飼っているわけでもないし、会社が入っているマンションはペット禁止のはずですし？？？
私の会社は、マンションの裏側に木造で増築した部分があります。消防士さんのお話によるとどうやらその増築した部分の20cmくらいの屋根の隙間から入り込んだ様子です・・・
今、一生懸命建物の壁を取り壊して頂いてますが・・・
ところで、なぜ消防士さんかというとこのような流れでした。
最初は市役所→動物愛護協会、都庁→消防署、このような流れです。
詳細は、後程ご報告します。
電話での問い合わせ内容・・・
３／２８ にこちらでも告知させていただきましたが、Ｑ＆Ａ集がやっと出来上がりました！
後日行う予定の『売買契約書・重要事項説明書の解説セミナー』からお客様にお渡しする予定です。なかなかの出来栄えかと思われます。のちほど画像をup します・・・
今週になり電話での問合せが結構ありました。良く考えてみると先週末もフリーの来店のお客さまもあったような・・・
電話で問い合わせてくるお客さまの内容はほとんどが同じでこのような感じです。
お客さま / ○○町の○○万円の一戸建てがありましたら住所を教えてください。
私 / 住所は○丁目○－○です(私の場合ほとんど住所は教えちゃいます)。
お客さま / 他にもいい物件ありませんか？
私 / いい物件とは？
お客さま / この近辺で同じくらいの予算でおすすめ物件ありませんか？
いつも思うことですが、お客さまも真面目に物件を探したい場合はきちんと自分達が欲しい物件を具体的に伝えてください。伝えないとお客さまにとっていい物件の情報も手に入りません・・・
簡単なことだと思いますが、私(私でなくても営業マンでも)がいいと思う物件と、お客さまが欲しいと思う物件は＝(イコール)ではないからです。 わかりやすく言うと、私の好みとお客さまの好みは違うからです・・・
電話でお問合せいただいた場合、私とお話すると30～40分はすぐに経ってしまいます・・・
お客さまから好みを聞き出すだけでこのくらいの時間が必要だと言うことです。
経験されたことがあるお客さまは判ると思いますが、不動産会社に電話をする時は恐る恐るするお客さまが多いと聞きますが、勇気をもって電話をしたのですから、話を聞いてもらえそうな場合はさらにもう一歩踏み出して自分達はこんな家に住みたい！ とはっきり伝えてみましょう！
いいじゃないですか、途中でもし嫌な営業マンだと思ったら電話をきっちゃえば・・・
資料がある程度集まったら、物件を見学しましょう！
１件よりも２件、２件よりも３件・・・ 何件も何件も見て自分達の中でデーターベースを作ってください。でないと、本当にいい物件にめぐり会えた場合でも決断が出来ません・・・
物件を見学する理由は欲しいから見学するのではなく、欲しいものを見つけるために見学するのです・・・
では、また・・・