長期優良住宅＆フラット50

6月4日（木）

今日、『長期優良住宅法』が施行

長期優良住宅の普及の促進のため、

構造躯体の劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、可変性、バリアフリー性、省エネルギー性の性能を有し、かつ、良好な景観の形成に配慮した居住環境や一定の住戸面積を有する住宅の建築計画及び一定の維持保全計画を策定して、所管行政庁に申請。

当該計画の認定を受けた住宅については、認定長期優良住宅建築等計画に基づき、建築及び維持保全を行うこと。

詳細は、長期優良住宅の認定基準

最近マスコミで頻繁に『長期優良住宅は20％程度価格が高い』と報道。

そこで、融資も支援するため『フラット50』も新設。

でも、これは一体何を根拠にしているのか？私には全く不明です。

理解が困難です。

・市場経済にあって、何故20％程度価格が高い？その根拠は？

・本来の住宅の価値は？　その根拠は？

・長期優良住宅の10年後・30年後・50年後の中古住宅価格は？

・誰が評価し、誰が購入するのか？（当然、その時期の市場です）

・中古住宅の金融機関の担保評価は？

　（当然、金融機関に評価する基準も能力もありません）

でも

住宅が耐久消費財から本来の『資産』に。

そして

将来、中古住宅市場が育成される一助となるでしょう。

そんな中、『住宅の価値』とは？

構造・仕様・性能・デザイン・設備・外構…様々な要素があるでしょう。

でも

最優先されるべきものは、『環境』ではないでしょうか。

その街並みが素晴らしい。生活利便性も高い。

そして、近隣の住民も重要なポイントです。

大手ハウスメーカー、Sハウスの『街並みづくり』の思想はさすがだと思います。

土地探しから住宅を求める方は、『周辺環境』に妥協しない。

他と比べて多少割高と思えても、本来の資産価値を高めますし、

何んといっても生活し易い。

通常、間取り・キッチン・収納…家づくりに夢中になります。

でも

間取り・住宅設備…はリフォームで変えられますが、

土地はリフォームできません。

まして環境は自分だけでは、けっして変えることはできません。

あなたが住み替えする時も、仮にあなたの住宅が『長期優良住宅』であっても

環境次第で二束三文かもしれません。

では、また…

住宅ローン…その①

6月3日（水）

現在、住宅ローンは5,000種類or8,000種類超。

どの住宅ローンが良いのか？

正確には、『自分（ファミリー）にとって、どの住宅ローン』か？

そんな中で今日の日経新聞の最終面の広告。

東京スター銀行

①スターワン住宅ローン

②リバースモーゲージ

※リバースモーゲージについては、別の機会にして

スターワン住宅ローンは、資金的にゆとりがある方にとって一考です。

詳細は、スターワン住宅ローン

簡単にいえば、『普通預金の残高分の住宅ローン金利がゼロ』

でも、

・基準金利は高い（他社の優遇金利に比べ）

・団体信用生命保険は別途

・事務手数料が高い（105,000円）

考え方は、非常に良いように思います。

なぜなら、万一の時のために『自己資金を残す』こと。

住宅ローンの返済は長期に亘る。

将来、どのような不測の事態が起きるか…

仮に

3,500万円の新築住宅（土地・経費込）を購入

自己資金1,000万円・住宅ローン2,500万円（期間35年）

年齢30才の会社員・専業主婦・子供2人（1才と3才）…のケース

住宅ローンの金額を少なくするために

預貯金のほとんどをつぎ込み、余裕資金がない場合

将来の担保は？

このファミリーにとっての優先順位は？

メインテーマは、『子育て』です。

10数年後から教育費を含めた家計費は大幅にアップ。

その時点の可処分所得は、担保されていますか？

将来のリスクを担保する方法はいくつかあるでしょう。

でも、最も安心なのはキャッシュです。

上記のケースで

3,000万円の住宅ローン、自己資金500万円

そして、500万円はキャッシュ（預貯金・投資…）で資金計画ができたら

『500万円の安心が確保できます。』

予定通り？資金にゆとりができたら繰上返済すればいいだけ。

つまり、先の分らない35年間を確定しないこと。

資金計画の重要なポイントです。

では、また…

不動産取引の特約

6月2日（火）

不動産取引についての特約。

不動産売買の際は、くれぐれもご注意ください。

あなたが土地・住宅を購入する際、

あなたが住宅を売却する際、です。

特約ですので、売主と買主で決めること、

不動産の用語は分りにくいし、特約は一番最後にあります。

『信頼ができそう』だけでハンコを押してはいけません。

一般的な特約を列挙します。

①瑕疵担保特約

　瑕疵とはつまり欠陥です。

　瑕疵の責任について特約です。

　例えば、

　『瑕疵の発見から1年間』を『引渡から1年間』に変更。

　意味合いはだいぶ違います。

②手付解除特約

　通常は、手付金は『解約手付』です。

　買主は手付金を放棄することで、契約解除ができ、

　売主は手付金の倍返しで、契約解除ができます。

　しかし、『当事者の一方が履行の着手するまで』

　基準が不明確ですので、ここに特約を設ける場合です。

③危険負担特約

　引渡前の滅失・毀損の場合、どちらが危険負担をするか。

　民法上は買主負担です。でも…引渡前です。

　そこで、特約で売主負担とする場合です。

④融資条件特約

　買主保護のため、融資の全部・一部の承認が得られない場合です。

　でも、『売主の提携金融機関…』この辺は注意が必要です。

　もし、ノンバンク系や消費者金融系で高利の金融機関で

　融資が可能であれば、この特約外になります。

現実には、消費者を保護する目的で特約を設けますが、

契約はあくまで当事者間です。

あなたはアマ、業者はプロです。

契約当日に始めて、契約書を確認するだけでは、内容が分りません。

事前に契約書のコピーをもらい、納得がいくまで検討すること。

不明な点は、事前に確認することが不可欠です。

では、また…